อสังหาฯ วิลล่าและทาวน์เฮาส์ คาดปี 67 โตทะลุเป้า

แนวโน้มตกต่ำรุนแรงในปี 2023

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโดยทั่วไป แต่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทวิลล่าและทาวน์เฮาส์ก็ไม่พ้นชะตากรรมเดียวกันนี้เช่นกัน นักลงทุนจะค่อยๆ "หันหลัง" ให้กับกลุ่มนี้เมื่อกระแสเงินสดหยุดนิ่งและสภาพคล่องหยุดนิ่ง

ในปี 2566 DKRA Group กล่าวว่าอุปทานทาวน์เฮาส์/วิลล่าใหม่ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 โดยในทั้ง 4 ไตรมาส ตลาดมีทาวน์เฮาส์/วิลล่าเปิดขาย 907 แห่งจาก 28 โครงการ ลดลง 87% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเฉพาะตลาดเช่นนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงบางจังหวัดมีอุปทานลดลงมากที่สุด

อสังหาฯ - คาดอสังหาฯ วิลล่าและทาวน์เฮาส์จะโตทะลุเป้าในปี 2567 — อุปทานทาวน์เฮาส์และวิลล่าในปี 2566 จะลดลง

ปริมาณการบริโภคใหม่ในตลาดอยู่ในระดับต่ำมาก อยู่ที่ประมาณ 315 หน่วย คิดเป็น 35% ของอุปทานใหม่ ซึ่งคิดเป็นเพียง 8% เมื่อเทียบกับปี 2565 การซื้อขายส่วนใหญ่เกิดขึ้นในกลุ่มสินค้าที่มีราคาเฉลี่ย 1.9-2.4 พันล้านดอง/หน่วย และส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ใน 6 เดือนแรกของปี

นครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบมีสัดส่วนประมาณ 47% ของอุปทานและ 45% ของการบริโภคใหม่ในตลาดทั้งหมด

นอกจากนี้ หน่วยวิจัยตลาดอีกแห่งหนึ่งอย่าง JLL Vietnam ยังบันทึกอีกด้วยว่า อุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 มีอยู่เพียง 180 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา สาเหตุหลักมาจากการที่นักลงทุนล่าช้าในการเปิดตัวโครงการในช่วงที่ตลาดอ่อนแอ และส่วนหนึ่งเกิดจากความล่าช้าของขั้นตอนทางกฎหมายหรือความคืบหน้าในการก่อสร้างโครงการที่ยังไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการลงนามสัญญาซื้อขาย

ในด้านอัตราการดูดซับ หน่วยบันทึกจำนวนธุรกรรมที่จำกัด โดยมีการขายไป 58 หน่วยในไตรมาสที่สี่ของปี 2023 ลดลง 74.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน อัตราการดูดซึมในไตรมาสนี้ดีขึ้น แต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 15.1% ในขณะที่อัตราการดูดซึมในปีนี้อยู่ที่เพียง 30.9% เท่านั้น (ลดลง 60 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน)

อสังหาฯ - คาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทวิลล่าและทาวน์เฮาส์จะขยายตัวในปี 2567 (รูปที่ 2) — การขาดสภาพคล่องในกลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ประเมินว่าเกิดจากผลกระทบโดยทั่วไปของเศรษฐกิจตลาด

ตามข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในปี 2566 แปลงที่ดินและวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ที่มีมูลค่าสูงจะขาดทุน 30-40% เมื่อเทียบกับจุดสูงสุด อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวยังอยู่ภายใต้การควบคุม และค่อยๆ คงตัวขึ้นตามเวลาที่ผ่านไป ในพื้นที่ที่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ราคาขายของกลุ่มเหล่านี้ยังคงทรงตัว โดยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3-5% ในบางพื้นที่

แม้ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมจะไม่ดีนัก แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ประสบปัญหาเช่นกัน แต่ฐานราคายังถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับทั้งมูลค่าที่แท้จริงและความสามารถทางการเงินของผู้คน

คาดการณ์ตลาด ณ สิ้นปี 2567

ตามที่ Nguoi Dua Tin กล่าวไว้ ในปี 2566 กลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์จะเผชิญกับความยากลำบาก โดยมีอุปทานสินค้าไม่เพียงพอเนื่องจากขั้นตอนกฎหมายต่างๆ มากมายและการเข้มงวดของสินเชื่อ ซึ่งจะทำให้ตลาดโดยรวมขาดสภาพคล่อง โดยเฉพาะกลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ซึ่งต้องใช้ศักยภาพทางการเงินที่สูงมาก

อย่างไรก็ตามด้วยการที่รัฐบาลได้ออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อรักษาเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารแห่งรัฐจึงได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงเพื่อหมุนเวียนเงินสด ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทวิลล่าและทาวน์เฮาส์จะกลับมาโคจรอีกครั้ง

DKRA Vietnam คาดการณ์ว่าอุปทานและอุปสงค์ใหม่สำหรับกลุ่มทาวน์เฮาส์/วิลล่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย จะอยู่ที่ประมาณ 1,200 - 1,500 ยูนิต ตลาดในจังหวัดที่ติดกับนครโฮจิมินห์อาจเป็นผู้นำในการจัดหาสินค้าใหม่

โดยเฉพาะกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่มีขั้นตอนทางกฎหมายเสร็จสิ้น โครงการโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ ได้รับการพัฒนาจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียง จะได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างมาก ราคาขายขั้นต้นจะคงที่ในปี 2567 ในขณะเดียวกัน นโยบายกระตุ้นตลาดจะยังคงได้รับการนำไปใช้โดยนักลงทุนจำนวนมาก

จากการพูดคุยกับ นาย Nguoi Dua Tin นาย Nguyen Duc Luan (ที่ปรึกษาประจำเมือง Thu Duc นครโฮจิมินห์) เปิดเผยว่า ปัจจุบันลูกค้ามีความระมัดระวังมากในการมองหาซื้อโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์ แม้ว่าตลาดโดยรวมจะชะลอตัวและมีสภาพคล่องต่ำ แต่ก็มีผู้ซื้อจำนวนมากตั้งแต่ช่วงปลายปี 2566 และต้นปี 2567

อย่างไรก็ตามราคาจะมีความแตกต่างที่เห็นได้ชัดเจนกว่าเมื่อเทียบกับช่วง “พีค” ของตลาด คุณหลวน กล่าวว่ากลุ่มลูกค้าที่มีฐานะทางเศรษฐกิจดีมักมองหาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ โดยในปี 2567 วิลล่าและทาวน์เฮาส์จะยังคงเป็นผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยม

อสังหาฯ - คาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทวิลล่าและทาวน์เฮาส์จะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในปี 2567 (รูปที่ 3) — ทาวน์เฮาส์มูลค่านับหมื่นล้านในเมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์

นางสาว Pham Thi Nguyen Thanh ผู้อำนวยการทั่วไปของ Dat Xanh Services ให้ความเห็นว่า “อสังหาริมทรัพย์ประเภทวิลล่าและทาวน์เฮาส์เป็นหนึ่งในช่องทางการลงทุนที่มีการพัฒนาและเป็นผู้นำมากที่สุดในกลุ่มนี้ และได้กระตุ้นตลาดมาหลายปีแล้ว ในปี 2566 อุปทานที่จำกัดและสภาพคล่องที่ไม่ดีจะส่งผลกระทบต่อส่วนนี้

อย่างไรก็ตาม ด้วยการอนุมัติทางกฎหมายและการเกิดขึ้นของอุปทานในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง ตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าจะปรับปรุงและคึกคักมากขึ้นตั้งแต่ครึ่งปีแรกหรือปลายปี 2567

นางสาว Trang Le ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัยของ LL Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ประเมินว่าตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าจะมีอุปทานเพิ่มขึ้นในปี 2024

“ผ่านกระบวนการฟอกสุขภาพ สุขภาพภายในและความสามารถในการตอบสนองต่อความยากลำบากและความท้าทายของหน่วยงานที่มีอยู่ในตลาดจะได้รับการเสริมสร้าง” แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงในกฎหมายใหม่ยังไม่ได้ถูกนำไปใช้ แต่จะเป็นสัญญาณบวกสำหรับหน่วยงานต่างๆ ที่จะไว้วางใจและฟื้นกำลังใจในการเตรียมตัวในช่วงระยะเวลาข้างหน้า ในปี 2024 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มีกลยุทธ์ใหม่ๆ มากมายในการนำสินค้าออกสู่ตลาด

แหล่งที่มา