กฎระเบียบการสงวนที่ดินโครงการพาณิชย์เพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมไม่เพียงพอ

ตามรายงานของกรมผังเมืองและสถาปัตยกรรมนครโฮจิมินห์ (QHKT) ระบุว่า ข้อกำหนดที่โครงการลงทุนทั้งหมดในการสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองตั้งแต่ประเภท III ขึ้นไป จะต้องสำรองที่ดินสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม (NOXH) ในอัตรา 20% ตามที่รัฐบาลกำหนดนั้นไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง

โดยกำหนดให้โครงการทั้งหมดสงวนที่ดินไว้สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมโดยไม่ยึดตามโครงการและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น เช่น แผนการวางผังและการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง; สภาพเศรษฐกิจและภูมิศาสตร์ของแต่ละท้องถิ่น...อาจส่งผลให้กองทุนที่ดินนี้ไม่ได้รับการลงทุน ส่งผลให้สูญเสียความสวยงามของเมือง สิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน และราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ในขณะเดียวกัน โครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ยังมีขนาดการใช้ที่ดินเล็ก และการจัดสรรที่ดินเพื่อลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมไม่สามารถทำได้ เพราะไม่มีพื้นที่ขั้นต่ำเพียงพอที่จะลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอิสระ โดยต้องมีมาตรฐาน ข้อบังคับในการก่อสร้าง สถาปัตยกรรม และภูมิทัศน์โดยทั่วไป

ขนาดที่ดินดังกล่าวนั้นไม่สามารถทำได้จริง ถ้าจะแปลงให้เป็นประเภทบ้านจัดสรรสังคมชั้นต่ำ เนื่องจากพื้นที่เมืองพิเศษและประเภท I ไม่สนับสนุนให้สร้างประเภทดังกล่าวเพื่อประหยัดกองทุนที่ดิน ในขณะเดียวกัน หากพัฒนาประเภทนี้ในโครงการเชิงพาณิชย์หรือพื้นที่ในเมืองที่มีมูลค่าสูง อาจเกิดผลเสียและไม่เป็นธรรมได้

การกำหนดให้วางผังการใช้ที่ดินของโครงการเชิงพาณิชย์เพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ภาพที่ 1 — กฎระเบียบการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยของรัฐถือเป็นสิ่งที่ไม่สมเหตุสมผลในสถานการณ์ปัจจุบัน

จากข้อบกพร่องดังกล่าว กรมการวางแผนและการลงทุนขอแนะนำให้กระทรวงก่อสร้างทบทวน แก้ไข และเพิ่มเติมเอกสารที่แนะนำการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางแผนโดยเร็ว

สำหรับกฎหมาย คำสั่ง หนังสือเวียนที่กำกับการบังคับใช้ มาตรฐาน และระเบียบข้อบังคับการวางแผนใหม่ กรมการวางแผนและการลงทุนเสนอให้กระทรวงก่อสร้างออกระเบียบข้อบังคับเฉพาะสำหรับเมืองในฐานะเขตเมืองพิเศษที่มีข้อกำหนดการจัดการที่แตกต่างจากจังหวัดและเมืองหลายแห่งที่มีความหนาแน่นของการพัฒนาเมืองต่ำ

พร้อมกันนี้ ได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างทำการวิจัยและพัฒนาระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับการวางแผน เพื่อให้มีข้อมูลที่สอดคล้อง เป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน สมบูรณ์ ถูกต้อง และทันท่วงที สำหรับการดำเนินงานวางแผน การประเมิน การอนุมัติ การปรับเปลี่ยน และการดำเนินการ

นอกจากนี้ รายงานฉบับนี้ยังระบุด้วยว่า จากการตรวจสอบกระบวนการดำเนินการในช่วงปี 2559-2564 กรมแผนงานและการลงทุนพบว่าผังเมืองส่วนใหญ่ในเมืองที่ได้รับการอนุมัติไปแล้วยังไม่ได้กำหนดตำแหน่งหรือขนาดพื้นที่สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม หรือไม่ได้รับการพัฒนาให้สอดคล้องกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

เชื่อกันว่าสาเหตุของปัญหานี้น่าจะมาจากการที่โครงการวางแผนการก่อสร้างรายละเอียดในมาตราส่วน 1/2000 ได้รับการอนุมัติก่อนที่พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยและพระราชกฤษฎีกา 100 ปี 2014 จะมีผลบังคับใช้ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมใหม่ที่ได้รับการอนุมัติภายหลังการอนุมัติการปรับปรุงผังเขตพื้นที่มาตราส่วน 1/2000 เมื่อปี 2556 ยังคงไม่ได้รับการปรับปรุงในผังเขตพื้นที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งงานทบทวนเพื่อเสนอพื้นที่ดินเพิ่มเติมสำหรับบ้านพักอาศัยสังคมในผังเมืองกำลังเผชิญกับความยากลำบากและอุปสรรคมากมายในการคาดการณ์ความต้องการบ้านพักอาศัยสังคมในท้องถิ่นและการกำหนดการจัดสรรที่ดินที่เหมาะสม

แหล่งที่มา