บังคับทำธุรกรรมอสังหาฯผ่านชั้นที่ดิน เสียหายส่วนใหญ่ตกเป็นของประชาชน

ในช่วงบ่ายของวันที่ 19 มิถุนายน นายเหงียน คัก ดิญ รองประธานรัฐสภา หารือเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) โดยกล่าวว่า คณะกรรมการประจำรัฐสภา (NASC) ได้จัดการประชุมเฉพาะเรื่องเพื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายดังกล่าวเมื่อวันที่ 12 เมษายน และได้ออกประกาศสรุปผลแล้ว

กำหนดแนวคิดและขอบเขตของวัตถุธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน

นายเหงียน คัก ดิญ รองประธานรัฐสภา กล่าวว่า ร่างกฎหมายที่เสนอต่อรัฐสภาในครั้งนี้ไม่ได้สะท้อนถึงความต้องการของคณะกรรมการถาวรของรัฐสภาที่กำหนดให้ต้องใช้แนวคิดเรื่อง "ธุรกิจ" อย่างสม่ำเสมอทั่วทั้งระบบกฎหมาย แต่ร่างกฎหมายกลับใช้แนวคิดนี้อย่างไม่ถูกต้อง

“จำเป็นต้องแยกแยะให้ชัดเจนระหว่างการซื้อขายแลกเปลี่ยนตามกฎหมายแพ่งและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยมืออาชีพที่ดำเนินการโดยนิติบุคคล องค์กรและบุคคลมีสิทธิ์ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อที่จะเป็นนิติบุคคล พวกเขาจะต้องจัดตั้งองค์กร ปฏิบัติตามเงื่อนไขบางประการ และได้รับการรับรองตามกฎหมาย ในทำนองเดียวกัน การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดไม่ได้อยู่ภายใต้กฎหมายนี้สำหรับนิติบุคคล” นายเหงียน คัค ดิญ รองประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าว

บังคับทำธุรกรรมอสังหาฯผ่านชั้นที่ดิน เสียหายส่วนใหญ่ตกเป็นของประชาชน - 1 — นายเหงียน คัก ดินห์ รองประธานรัฐสภา

“หากบุคคลใดขายบ้าน ธุรกิจถูกยุบ ล้มละลาย หรือสำนักงานใหญ่ถูกขาย อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จะไม่อยู่ภายใต้กฎหมายนี้ เนื่องจากความสับสนเกี่ยวกับแนวคิดและคำจำกัดความขอบเขตและหัวข้อที่ไม่ถูกต้อง ร่างกฎหมายจึงยังมีหลายสิ่งที่ต้องปรับปรุง” นายเหงียน คาก ดิงห์ รองประธานรัฐสภากล่าว

ผู้แทน Phan Duc Hieu และผู้แทน Thai Binh ซึ่งมีมุมมองดังกล่าวข้างต้น ได้ชี้ให้เห็นถึงความทับซ้อนกันมากมายระหว่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่อยู่อาศัยอันเนื่องมาจากแนวความคิดที่ไม่ชัดเจน

“กิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการประกอบอาชีพเพื่อแสวงหากำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดนั้นถูกควบคุมโดยกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) กฎหมายที่อยู่อาศัยควรควบคุมเฉพาะการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเท่านั้น สำหรับประเด็นการจัดการอาคารชุดนั้น ส่วนตัวแล้ว ฉันคิดว่าเป็นกิจกรรมทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์” ผู้แทนจากไทยบิ่ญเสนอ

“จำเป็นต้องกำหนดขอบเขตการกำกับดูแลของกฎหมายทั้งสองฉบับให้ชัดเจนและแจ่มแจ้ง เพื่อหลีกเลี่ยงพื้นที่สีเทาและพื้นที่ทับซ้อนกัน เพราะเมื่อนำไปใช้ในทางปฏิบัติ อาจทำให้เกิดความยากลำบากในการบังคับใช้” ผู้แทน Phan Duc Hieu กล่าว

บังคับทำธุรกรรมอสังหาฯผ่านชั้นที่ดิน เสียหายส่วนใหญ่ตกเป็นของประชาชน - 2 — ผู้แทนฟาน ดึ๊ก เฮียว ผู้แทนไทยบิ่ญ

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรต้องผ่านหน้าร้าน

ตามที่ผู้แทน Hoang Ngoc Dinh ผู้แทน Ha Giang กล่าว มาตรา 57 ของร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ระบุว่าการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำผ่านสภา กฎระเบียบดังกล่าวจะทำให้เกิดปัญหาในการบังคับใช้มากมาย เพราะร่างกฎหมายไม่ได้อธิบายเหตุผลว่าทำไมการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จึงต้องผ่านการพิจารณา และไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับการวิจัย การสำรวจ หรือการประเมินผลกระทบของกฎระเบียบดังกล่าว

“กลไกการควบคุมนี้ถูกยกเลิกไปพร้อมกับข้อบกพร่องมากมาย ดังนั้น ผมคิดว่าการฟื้นคืนกลไกนี้ในร่างกฎหมายเป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผล จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและถี่ถ้วน” ผู้แทนจากคณะผู้แทนห่าซางเน้นย้ำ

ในขณะเดียวกัน ตามที่ผู้แทน Hoang Ngoc Dinh กล่าว กฎระเบียบที่จำเป็นมากกว่าคือการรับรองการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ใช่ข้อบังคับ

“ประเทศที่พัฒนาแล้ว (เช่น ประเทศส่วนใหญ่ในสหภาพยุโรป) ล้วนต้องมีการรับรองเอกสาร เมื่อฐานข้อมูลการรับรองเอกสารระดับชาติกำลังถูกสร้างและเสร็จสมบูรณ์ คุณภาพของกิจกรรมการรับรองเอกสารก็ดีขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นการรับรองเอกสารจึงมีประสิทธิภาพมากขึ้นในการป้องกันพฤติกรรมฉ้อโกงและพฤติกรรมเชิงลบ” ผู้แทน Hoang Ngoc Dinh กล่าว

“ในแง่ของผลประโยชน์และวัตถุประสงค์ในการดำเนินงาน พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มักจะเชื่อมโยงและเกี่ยวข้องกับนักลงทุนมากกว่าผู้บริโภค ดังนั้น จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะเรียกร้องให้พื้นที่ซื้อขายมีความเป็นกลางในการดำเนินงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพื้นที่ซื้อขายมีส่วนสนับสนุนเงินทุนให้กับนักลงทุนโดยตรงเพื่อสร้างกำไร หรือทำหน้าที่เป็นตัวแทนขายให้กับนักลงทุนเพื่อรับส่วนต่างราคา” คณะผู้แทนจาก Ha Giang กล่าว

ผู้แทน Pham Van Hoa จาก Dong Thap เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยกล่าวว่า ชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มักให้บริการด้านนายหน้า โดยทำหน้าที่เป็นสะพานเชื่อมระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ในขณะที่การรับรองเอกสารมีแนวโน้มที่จะรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมาย ความเป็นธรรม และสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรม ดังนั้นจึงไม่ควรใช้พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกันความปลอดภัยทางกฎหมายสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และในทางกลับกัน ทนายความก็ไม่สามารถให้บริการที่ทดแทนหน้าที่ของพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้

บังคับทำธุรกรรมอสังหาฯผ่านชั้นที่ดิน เสียหายส่วนใหญ่ตกเป็นของประชาชน - 3 — ผู้แทน Pham Van Hoa ผู้แทน Dong Thap

“ในหลายกรณี พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็เป็น “สนามหลังบ้าน” ของนักลงทุนเช่นกัน ฉันเสนอว่าธุรกรรมทั้งหมดต้องได้รับการรับรองและรับรองโดยสำนักงานทนายความ เว้นแต่ทั้งสองฝ่ายจะเป็นองค์กร” คณะผู้แทนจากด่งทาปเสนอ

“ถ้ายังไม่ได้จ่ายเงินแต่ได้กินข้าวต้มไปแล้ว พรุ่งนี้ต้องไปทวงหนี้”

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง Ho Duc Phoc ให้ความเห็นโดยเสนอแนะว่าหน่วยงานร่างควรศึกษาระเบียบว่าด้วยความสามารถทางการเงินของนักลงทุนที่ได้รับใบอนุญาตให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และโครงการธุรกิจ ทั้งนี้เพื่อให้แน่ใจว่านักลงทุนมีความสามารถทางการเงินเพียงพอที่จะดำเนินโครงการตามกำหนดเวลาและตอบสนองความต้องการ

เนื่องจากตามคำกล่าวของ รัฐมนตรี โฮ ดึ๊ก ฟุค ขณะนี้ อสังหาริมทรัพย์อยู่ในสถานการณ์ที่ไม่สามารถออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินได้ ส่งผลให้ประชาชนนับแสนรายไม่ได้รับเอกสาร เนื่องจากนักลงทุนติดหนี้งบประมาณแผ่นดิน

“กฎหมายกำหนดให้จัดสรรที่ดินให้วิสาหกิจ จากนั้นจึงกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หากวิสาหกิจไม่ชำระหนี้ จะถูกปรับเงินล่าช้า แต่ค่าปรับจะต่ำกว่าดอกเบี้ยธนาคาร ส่งผลให้เมื่อขายบ้านแล้ว วิสาหกิจจะกู้เงินจากประชาชน แล้วนำเงินที่ได้มาในอนาคตไปลงทุนในโครงการอื่น โดยไม่มีเงินจ่ายงบประมาณ ผลที่ตามมาคือ ประชาชนจะไม่ได้รับใบรับรอง และรัฐบาลจะประสบปัญหาความไม่มั่นคงจากคำร้องเรียนของประชาชน” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังกล่าว

ด้วยเหตุนี้ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังจึงขอให้ดูแลให้ผู้ลงทุนปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของตน ข้อพิพาทระหว่างธุรกิจกับบุคคลถือเป็นเรื่องทางแพ่งที่ต้องนำไปสู่ศาล

บังคับทำธุรกรรมอสังหาฯผ่านชั้นที่ดิน เสียหายส่วนใหญ่ตกเป็นของประชาชน - 4 — รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง โฮ ดึ๊ก ฟุค

“หากมีสัญญาณการฉ้อโกง มีเพียงนักลงทุนเท่านั้นที่ต้องติดคุก แต่ใครจะจัดการกับผู้คนนับพันที่ไม่ได้รับใบรับรอง?” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังถาม

ตามที่รัฐมนตรีกล่าวไว้ หากนักลงทุนไม่จ่ายเงินเข้าสู่งบประมาณ ก็แสดงว่าพวกเขาไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ประชาชนจะต้องฟ้องร้องตลอดไป และรัฐบาลจะต้องแก้ไขความไม่มั่นคงซึ่งเป็นผลให้สูญเสียความไว้วางใจ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโฮ ดึ๊ก ฟ็อก เสนอว่า ควรมีกฎระเบียบเพื่อให้เฉพาะนักลงทุนที่จ่ายเงินเข้าสู่งบประมาณและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเท่านั้นที่จะได้รับที่ดิน

“บรรพบุรุษของเราบอกว่าจ่ายเงินแล้วมีข้าวต้มให้กิน ถ้าไม่จ่ายเงินแล้วมีข้าวต้มให้กิน วันรุ่งขึ้นก็ต้องไปทวงหนี้” รมว.คลังเสนอ

กลุ่มผู้สื่อข่าว/VOV.VN

มีประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์

แหล่งที่มา