อสังหาฯจะฟื้นตัวเมื่อไร?

ต.ส. นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า “ เราคาดการณ์ว่าไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 จะเป็นช่วงเวลาที่จะเริ่มฟื้นตัว จากไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 มีสัญญาณบวกหลายประการ แน่นอนว่าเมื่อเทียบกับปี 2018 - 2019 ก็ยังห่างไกลอยู่มาก เพียงไม่กี่พันรายการเมื่อเทียบกับหลายหมื่นรายการในอดีต แต่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ ไม่กี่พันรายการก็เป็นตัวเลขที่น่ายินดี สร้างแรงผลักดันให้กับ ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 และไตรมาสแรกของปี 2567 เราหวังว่าจะได้เห็นการปรับปรุงมากมายเมื่อนโยบายในการขจัดความยากลำบากมีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด " นายดิงห์เน้นย้ำ

นายดิงห์ กล่าวว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น ด้วยการแทรกแซงอย่างรุนแรงของรัฐบาล ในไตรมาสแรกของปี 2566 อุปทานลดลงอย่างรุนแรง แทบจะหยุดนิ่ง โดยมีธุรกรรมเพียงกว่า 1,000 รายการ แต่ในไตรมาสที่สองของปี 2566 มีข้อเสนอใหม่ โดยมีธุรกรรมประมาณ 3,700 รายการ แปลสำเร็จแล้ว

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ในช่วงสองเดือนแรกของไตรมาส มีการทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จมากกว่า 5,000 รายการ และมีโครงการที่เปิดตัวเพื่อการขาย 300 โครงการทั่วประเทศ

นอกจากนี้ หากไตรมาส 1 ปี 2566 ยังไม่พร้อมนำสินค้าออกจำหน่าย ในไตรมาส 3 ปี 2566 เนื่องจากมีสัญญาณความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้น การทำธุรกรรมและแหล่งสินค้าจะเพิ่มขึ้น

ด้วยโมเมนตัมดังกล่าว ปรากฏการณ์ของการเพิ่มอุปทานสู่ตลาดจึงปรากฏบ่อยขึ้น โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการเก่าๆ โครงการทั้งหมดแสดงให้เห็นถึงสัญญาณการปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์และราคาที่ปรับแล้วค่อนข้างใกล้เคียงกับตลาด ดังนั้นธุรกรรมจริงจึงเพิ่มขึ้น

ซึ่งธุรกรรม 70% มาจากประเภทห้องชุด ในขณะที่กลุ่มที่ดินมีธุรกรรมน้อยกว่า เนื่องจากราคาไม่ได้มีการปรับตัวมากนัก

สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าการบริหารจัดการของรัฐบาลเริ่มแสดงผลลัพธ์แล้ว อย่างไรก็ตาม ในเวลาอันใกล้นี้ จำเป็นต้องเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จตามกฎหมาย กลไก และนโยบายต่างๆ

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จะเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัว (ภาพประกอบ)

ดร. คาน แวน ลุค หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV และสมาชิกสภาที่ปรึกษาแห่งชาติว่าด้วยนโยบายการเงินและการเงิน ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับยุคทอง กลับฟื้นตัวได้เพียง 20-30% เท่านั้น

ในยุคหน้าตลาดอสังหาฯ จะพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้น โดยจะเริ่ม “กระตุ้น” ครั้งใหญ่ตั้งแต่ต้นไตรมาสแรกของปี 2567 เพราะอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง การดำเนินนโยบายในช่วงดังกล่าวก็จะดีขึ้นด้วย โดยเฉพาะเมื่อรัฐสภาจะผ่านกฎหมาย 4 ฉบับในเดือนตุลาคมที่จะถึงนี้

นอกจากนี้การละเมิดกฎหมายในปีนี้จะได้รับการจัดการขั้นพื้นฐานแล้ว เมื่อถึงเวลานั้น สถานการณ์การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและมหภาคของเวียดนามและของโลกก็จะชัดเจนมากขึ้นเช่นกัน

“ ดังนั้น ในความเห็นของฉัน ต้นปี 2024 จะเป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับนักลงทุนที่จะตัดสินใจลงทุน เพราะอัตราดอกเบี้ยลดลง และราคาอสังหาริมทรัพย์ได้รับการควบคุมอย่างสมเหตุสมผล ” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ในทำนองเดียวกัน TS เหงียน วัน คอย – ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม อดีตรองประธานคณะกรรมการประชาชนเมือง นอกจากนี้ ฮานอยยังเชื่อว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 จนถึงสองไตรมาสแรกของปี 2567 จะเห็นจุดเด่นๆ มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยสังคมและอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจะมีสัญญาณเชิงบวกมากที่สุด

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีอยู่ยังคงประสบปัญหาเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย 47 ปัญหา ปัญหาใหญ่ที่สุดคือโครงการมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่ต้องรอการอนุมัติจากนักลงทุน หวังว่าการแก้ไขกฎหมายที่กำลังจะเกิดขึ้นจะทำให้โครงการใหม่ ๆ สะดวกยิ่งขึ้น

แม้ว่าจะมีแนวโน้มในแง่ดี แต่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัญหาหลายประการที่ต้องได้รับการแก้ไข

ศาสตราจารย์ ดร. Dang Hung Vo กล่าวว่าเพื่อ "กอบกู้" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบบการเมืองทั้งหมดจำเป็นต้องมีส่วนร่วมอย่างเด็ดขาด เพราะปัญหาคอขวดที่ใหญ่ที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่การวางแผนและกฎหมาย ซึ่งเรายังไม่ได้กำหนดแผนในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน

การวางแผนในกลไกการอุดหนุนเป็นคำสั่ง แต่ในกลไกตลาดมันเป็นการวางแนวทาง วิธีการสร้างอาคารในปัจจุบันมีความซ้ำซ้อนและขาดแคลน รวมไปถึงการวางผังอาคารยังไม่ชัดเจน ในขณะที่ในโลกได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนแล้วว่าการวางแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมคือการวางแผนเชิงกลยุทธ์ ส่วนการวางแผนการใช้ที่ดินคือการวางแผนระดับภูมิภาค การวางผังเมืองและชนบทต้องอาศัยการวางแผนรายละเอียด

ในความเป็นจริงโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอีกมาก ตามการคำนวณของธนาคารโลก ประชากรเวียดนาม 20% ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ส่วนอีก 60% สามารถซื้อได้เฉพาะบ้านพักสังคมเท่านั้น และปัจจุบันบ้านพักสังคมในเวียดนามมีราคาสูงขึ้นเป็นสองเท่าแล้วเมื่อ 10 ปีที่แล้ว

แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะสูง แต่เราใช้เฉพาะแพ็คเกจสนับสนุนสินเชื่อที่มีราคาต่ำกว่าสินเชื่อเชิงพาณิชย์ 1.5-2% เท่านั้น และมีเพียงร้อยละ 20 ของประชากรเท่านั้นที่สามารถซื้อบ้านระดับกลางและระดับบนได้ ขณะที่ร้อยละ 8 สามารถซื้อบ้านระดับบนได้

ส่วนระยะเวลาการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ นั้น นายโว กล่าวว่า ขึ้นอยู่กับว่ากฎหมายจะปรับปรุงดีขึ้นแค่ไหน หากการฟื้นตัวประสบความสำเร็จแต่ปัญหาทางกฎหมายไม่ได้รับการแก้ไข วงจรใหม่นี้จะไม่คงอยู่ยาวนาน

“ และหากตลาดตกอีกครั้ง ความเฉื่อยของตลาดจะยังคงมีต่อไป และจะยากมากที่จะดึงมันขึ้นมาได้ ” นายโวกล่าว

เจา อันห์

แหล่งที่มา