ราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

กฎหมายเปลี่ยนแปลง

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยจะมีผลบังคับใช้ นอกจากนี้ ในนครโฮจิมินห์ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (DONRE) ของนครโฮจิมินห์ ยังได้เสนอให้ออกร่างแก้ไขรายการราคาที่ดินทั่วทั้งเมืองอีกด้วย

นอกจากกระแสความคิดเห็นที่หวังว่ากฎหมายดังกล่าวจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส เป็นธรรมในการคำนวณราคาที่ดิน และแก้ไขปัญหาให้กับคนที่ดินถูกเวนคืนได้แล้ว ยังมีความกังวลอีกมากว่าการปรับขึ้นของการคำนวณราคาที่ดินไม่ใช่ปัจจัยหลักที่กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกระทบต่อประชาชนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ทำให้ตลาดมีความโปร่งใส และราคาที่ดินก็มีการผันผวนเช่นกัน

โดยเฉพาะมาตรา 159 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินและต้องปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินเป็นประจำทุกปี แทนที่จะเป็นทุก 5 ปีเหมือนอย่างเดิม ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลจึงได้กระจายอำนาจและเพิ่มความรับผิดชอบให้แก่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดในการกำหนดให้การกำหนดรายการราคาที่ดินจะดำเนินการโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ในขณะเดียวกัน วิธีการ "ลบ" ก็ถูกกำจัดออกไป และราคาที่ดินจะถูกกำหนดโดยใช้สี่วิธีแทน คือ การเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน

นายเล ดินห์ ลาง กรรมการบริหาร บริษัท ซ่งหลง เรียลเอสเตท อินเวสเมนท์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดิเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวถึงแนวทางการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันว่า “กฎหมายในปัจจุบันมีความครอบคลุมและใกล้เคียงกับความเป็นจริงในตลาดมาก โดยกฎหมายที่ดินมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินพร้อมวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยให้การประเมินราคาที่ดินมีความใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้น เพื่อความโปร่งใสและยั่งยืน”

“อย่างไรก็ตาม ด้วยวิธีการคำนวณแบบใหม่ ต้นทุนการพัฒนาโครงการธุรกิจจะเพิ่มขึ้นไม่มากก็น้อย เมื่อราคาตลาดเพิ่มขึ้น นักลงทุนจะถูกบังคับให้ขายโครงการในราคาสูงและไม่สามารถลดราคาลงได้” นายแลงกล่าว

ต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในแต่ละปีส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ในขณะเดียวกัน นายเดาฮุย (นักลงทุน) ยังให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนในด้านราคาเพิ่มมากขึ้น แม้ว่านี่จะเป็นลักษณะเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม แต่ราคาก็ค่อยๆ เพิ่มขึ้นตามกาลเวลา แต่เมื่อมีการบังคับใช้กฎหมายใหม่ โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ หากมีการออกรายการราคาที่ดินใหม่ ย่อมต้องเผชิญกับความกังวลมากมายจากทั้งภาคธุรกิจและผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในระยะยาว

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะได้รับการคำนวณอย่างยุติธรรมสำหรับธุรกิจเสมอ

ในส่วนของร่างประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ หลายฝ่ายมองว่าบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่นี้จะมีผลอย่างมากต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อราคาที่ดินสูง หมายถึง ปัจจัยการผลิตสูง ผลผลิตก็จะสูงตามไปด้วย ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อโดยตรง จากนั้นราคาสินค้าก็จะสูงมาก

นายเหงียน ตวน ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ แจ้งว่า “การปรับบัญชีราคาที่ดินไม่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดโดยใช้วิธีส่วนเกิน”

ดังนั้นผลลัพธ์ของการกำหนดมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินตามวิธีส่วนเกิน ไม่ว่าจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินก็ไม่ต้องปรับตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินตามที่กำหนดในมาตรา 158 วรรค 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 (โดยใช้ผลลัพธ์ที่พิจารณาตามวิธีส่วนเกิน)

นายเหงียน ตวน ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ แจ้งต่อสื่อมวลชนเกี่ยวกับการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ของนครโฮจิมินห์ และข้อมูลเกี่ยวกับประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการออกบัญชีราคาดังกล่าว

ผู้แทน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ล้วนมีรายการราคาที่ดินตามตลาดในขณะคำนวณ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์จะเชิญหน่วยงานประเมินค่ามาประเมินจำนวนเงินที่บริษัทต่างๆ จะต้องชำระเมื่อชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ดังนั้นการออกบัญชีราคาที่ดินใหม่จึงไม่กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ตามข้อมูลจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์ ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเพิ่มขึ้นจากเดิม ทำให้ช่องว่างค่าเช่าที่ดินสมดุลมากกว่าที่เป็นจริง ส่งผลให้การหักเงินสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส เปิดเผย ยุติธรรม และสมเหตุสมผลมากขึ้นเมื่อต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ในทางกลับกัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นราคาขายจะถูกกำหนดโดยตลาด

ตามกฎระเบียบใหม่หลัง พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุว่า ราคาที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะยังคงคำนวณโดยใช้วิธีส่วนเกิน ซึ่งเป็นวิธีหลักที่ใช้ตั้งแต่ปี 2557 ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีอัตราการใช้สูงถึง 90%

การเลือกปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าราคาที่ดินจะถูกกำหนดราคาใกล้เคียงกับตลาดในลักษณะที่มั่นคง หลีกเลี่ยงการปรับขึ้นราคาที่ดินกะทันหันหรือ “ไข้เสมือนจริง” ที่อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อความปลอดภัยของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป และตลาดทุนโดยเฉพาะ

โครงการหนึ่งในเขตบิ่ญจันห์ นครโฮจิมินห์ กำลังประสบปัญหาเรื่องค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ส่งผลให้การออกใบรับรองการใช้ที่ดินให้กับประชาชนล่าช้า

นอกจากนี้ ราคาที่ดินเกษตรในบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังสูงกว่าเดิม ทำให้ช่องว่างค่าเช่าที่ดินสมดุลมากกว่าความเป็นจริง ส่งผลให้การหักลดหย่อนภาษีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส เปิดเผย ยุติธรรม และสมเหตุสมผลมากขึ้นเมื่อต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

นาย Ngo Quang Phuc กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Phu Dong Real Estate Joint Stock Company ได้แบ่งปันกับ คุณ Nguoi Dua Tin เกี่ยวกับวิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบันว่า "วิธีการคำนวณราคาที่ดินใหม่นี้จะมีผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตไม่มากก็น้อย เมื่อต้นทุนที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการพัฒนาโครงการ... เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาที่อยู่อาศัยก็ผันผวนเช่นกัน

แนวทางที่ดีที่สุดในการจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ คือ การให้รัฐสนับสนุนธุรกิจด้วยการย่นระยะเวลาดำเนินการทางกฎหมายสำหรับโครงการ เพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยสังคม... เพื่อเพิ่มอุปทาน ซึ่งจะทำให้ราคามีเสถียรภาพ

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm