หารือเกี่ยวกับนโยบายการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน

เสนอให้บังคับใช้การจัดซื้อที่ดินหากประชาชนเห็นด้วยมากกว่า 70%

จากสถิติพบว่า มีผู้แสดงความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) มากกว่า 12 ล้านรายจากหน่วยงาน องค์กร และบุคคล การปรึกษาหารือสาธารณะเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ถือเป็นกิจกรรม ทางการเมือง และสังคมที่ครอบคลุมมาก ซึ่งดึงดูดความสนใจจากกลุ่มคนหลายกลุ่ม ปัญญาชน ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ องค์กรและธุรกิจที่ดำเนินการในเวียดนาม

ประเด็นหนึ่งที่ได้รับความสนใจจากประชาชนเป็นพิเศษในช่วงที่ผ่านมา คือ นโยบายการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของการจัดซื้อที่ดิน ในความเป็นจริงไม่มีโครงการใหญ่ๆ สักโครงการเดียวที่ภาคธุรกิจสามารถเจรจากับประชาชนได้ นั่นก็เป็นเหตุผลว่าทำไมประสิทธิภาพการใช้ที่ดินจึงได้รับผลกระทบ รัฐยังต้องเรียกร้องและแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินคืน การคำนวณความแตกต่างของค่าเช่าที่ดินเป็นเรื่องยากมาก

นโยบายการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน ถือเป็นที่สนใจของสาธารณะเป็นพิเศษ

ในความเป็นจริงเมื่อธุรกิจดำเนินโครงการพัฒนาเมืองและเจรจากับผู้คนก็จะมีหลายกรณีที่ต้องเผชิญกับความลำบากและปัญหาบางประการ ตามนั้น ในการประชุมเชิงปฏิบัติการการให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อวันที่ 8 มีนาคม ซึ่งจัดโดยสหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ร่วมกับ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นาย Nguyen Quoc Hiep ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า มีโครงการของบริษัทต่างๆ ที่ไม่ได้ดำเนินการมาเป็นเวลา 8 ปี เนื่องจากปัญหาในการฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย และการสนับสนุนพืชผล

นายเหงียน ก๊วก เฮียป กล่าวว่า เมื่อมีการเรียกคืนที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ จะต้องจัดให้มีการชดเชยที่เหมาะสมตามแผนการชดเชยที่รัฐบาลกำหนดขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าชีวิตของผู้คนจะไม่ได้รับความเสียเปรียบ อย่างไรก็ตาม นายเฮียปเน้นย้ำว่า “แต่มีประเด็นหนึ่งที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน นั่นคือ ราคาค่าตอบแทนจะต้องดำเนินการตามแผนราคาค่าตอบแทนที่ได้รับอนุมัติ และไม่สามารถดำเนินการได้ด้วยการเจรจากันเองระหว่างแต่ละครัวเรือนกับนักลงทุน”

นางสาวเหงียน ถิ งา ประธาน กลุ่ม BRG เสนอว่า “เมื่อบรรลุข้อตกลงกับประชาชนส่วนใหญ่แล้ว นักลงทุนจะต้องขอให้หน่วยงานของรัฐคืนที่ดินและบังคับใช้หากครัวเรือนที่เหลือไม่เห็นด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงการใช้ที่ดินโดยเปล่าประโยชน์และการใช้ที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพ หากมีเพียง 1% เท่านั้นที่ไม่เห็นด้วย ก็จะยากต่อการดำเนินโครงการ กฎหมายอาจอนุญาตให้ดำเนินโครงการได้บางส่วน แต่โครงการคือทั้งหมด”

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Vu Vinh Phu แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่าเพื่อให้การกู้คืนที่ดินเป็นไปได้สะดวก รัฐจำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายที่เฉพาะเจาะจงมากเพื่อสร้างช่องทางทางกฎหมายที่หน่วยงาน ประชาชน และธุรกิจที่เกี่ยวข้องสามารถนำไปปฏิบัติได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจรายนี้ยังสนับสนุนมุมมองว่าหากมีช่องทางทางกฎหมาย เมื่อบริษัทที่ดำเนินโครงการบรรลุข้อตกลงกับประชาชนมากกว่า 70% หน่วยงานของรัฐจะดำเนินการเรียกคืนที่ดินและบังคับใช้กฎหมายหากครัวเรือนที่เหลือปฏิเสธที่จะส่งมอบที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงกรณีที่โครงการยืดเยื้อจนก่อให้เกิดความเสียหายแก่บริษัท ขณะเดียวกันก็ไม่ส่งเสริมประสิทธิภาพของที่ดินทันที

นักเศรษฐศาสตร์ หวู่ วินห์ ฟู

ค่าเช่าต่างกันคิดยังไง?

กล่าวได้ว่าในอดีตการเวนคืนที่ดินและการแปลงสภาพการใช้ที่ดินของรัฐ การคำนวณส่วนต่างค่าเช่าที่ดินเป็นเรื่องยากมากเนื่องจากต้องมีการกำหนดราคาที่ดิน ในขณะที่หลายความเห็นระบุว่า รัฐเรียกคืนที่ดินจากประชาชนในราคา "ถูก" จากนั้นส่งมอบให้ภาคธุรกิจนำไปลงทุนขายสินค้าในราคาสูงเพื่อทำกำไร นั่นเป็นเรื่องจริงหรอ?

ตามที่ตัวแทนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งกล่าว การชดเชยให้กับประชาชนในการเคลียร์ที่ดินนั้นโดยพื้นฐานแล้วมาจากรัฐบาล แต่ในความเป็นจริงแล้ว บริษัทจะล่วงหน้าและหักออกจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินในภายหลัง แม้ว่าคุณจะได้ที่ดินราคา 1 ล้านดองต่อตรม. คุณก็ไม่สามารถขายได้ทันทีในราคาที่สูงกว่าหลายเท่า

ในขณะเดียวกัน นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินที่ชำระให้รัฐแล้ว ธุรกิจต่างๆ ยังต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การขายผ่านร้านค้า ส่วนลดของตัวแทนจำหน่าย การชำระดอกเบี้ย เป็นต้น

ทนายความ Nguyen Hoai Nam กรรมการบริษัทกฎหมาย Bamboo Star LLC พูดคุยกับเรา โดยวิเคราะห์การจัดซื้อที่ดินของรัฐเพื่อวัตถุประสงค์ในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงการก่อสร้างเขตเมืองแห่งใหม่

ทนายความเหงียน ฮ่วย นาม กล่าวว่า พื้นที่เขตเมืองใหม่ที่ได้รับการอนุมัติจากนายกรัฐมนตรีและมีการตัดสินใจให้ลงทุนซึ่งจำเป็นต้องมีการเวนคืนที่ดิน หรือโครงการก่อสร้างพื้นที่เขตเมืองใหม่ที่ได้รับการอนุมัติจากสภาประชาชนจังหวัดซึ่งจำเป็นต้องมีการเวนคืนที่ดิน นั้นเป็นกรณีที่รัฐได้มาซึ่งที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 62 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556

“เมื่อรัฐทวงคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ จะมีความแตกต่างระหว่างจำนวนเงินที่รัฐชดเชยให้กับประชาชนที่ถูกทวงคืนที่ดินกับจำนวนเงินที่รัฐรวบรวมผ่านการจัดสรรที่ดินให้กับบริษัทที่เป็นนักลงทุนโครงการ” ทนายนามเน้นย้ำ

ตามคำกล่าวของทนายความเหงียน ฮ่วย นาม ประชาชนที่มีที่ดินคืนมาและตรงตามเงื่อนไขที่กำหนดในมาตรา 75 จะได้รับการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐคืนที่ดินให้กับวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

เขตเมืองน้ำทังลอง (เขตเมืองจิปุตรา) ภาพ : อินเตอร์เน็ต

โดยอ้างอิงถึงโครงการพื้นที่เมือง Nam Thang Long (พื้นที่เมือง Ciputra) ในเขต Tây Ho กรุงฮานอย ทนายความ Nguyen Hoai Nam กล่าวว่า การชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่อยู่ใหม่เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินนั้นได้ดำเนินการตามมติหมายเลข 10/2017/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย ดังนั้น มาตรา 5 จึงกำหนดหลักการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน ดังนี้ ผู้ใช้ที่ดิน เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน หากพวกเขาตรงตามเงื่อนไขการชดเชยตามบทบัญญัติของมาตรา 75 ของกฎหมายที่ดิน จะได้รับการชดเชยเป็นเงินสดตามราคาที่ดินที่ระบุไว้ของประเภทที่ดินที่เรียกร้องคืนซึ่งคณะกรรมการประชาชนของเมืองกำหนดไว้ กรณีมีเงื่อนไขกองทุนที่ดินจะพิจารณาชดเชยโดยจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกันกับที่ดินที่เวนคืน ตามตารางหมายเลข 1 ที่ออกตามมติฉบับที่ 30/2019 ของคณะกรรมการประชาชนฮานอย ราคาที่ดินเกษตรกรรมสำหรับปลูกข้าวและปลูกพืชผลประจำปีในเขตอำเภอเตยโฮอยู่ที่ 252,000 ดองต่อตารางเมตร

สำหรับผู้ลงทุน หลังจากดำเนินการจัดซื้อที่ดิน จ่ายเงินชดเชย และเคลียร์พื้นที่เรียบร้อยแล้ว รัฐบาลจะตัดสินใจจัดสรรที่ดินและให้เช่าแก่ผู้ลงทุนโครงการ เมื่อถึงเวลานั้น รัฐจะคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับการเช่าที่ดินและการจัดสรรตามวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องของการใช้ที่ดินประเภทใหม่แต่ละประเภทในนโยบายการวางแผนและการลงทุนของโครงการที่ได้รับอนุมัติ ตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 45/2014/ND-CP ว่าด้วยการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและแนวทางปฏิบัติ

“ความแตกต่างจะเกิดขึ้นเมื่อจำนวนเงินชดเชยและการสนับสนุนที่รัฐจัดให้แก่ประชาชนที่ที่ดินถูกยึดคืนนั้นต่ำกว่าจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่รัฐเก็บจากบริษัทต่างๆ ผ่านการจัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดินมาก ซึ่งเห็นได้ชัดเนื่องจากจุดประสงค์ในการใช้ที่ดินเมื่อรัฐเรียกคืนจากประชาชนและเมื่อรัฐจัดสรรให้กับนักลงทุนนั้นแตกต่างกัน และที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐานก็ขึ้นอยู่กับการวางแผนทั่วไปของเขตเมือง” ทนายความ Nguyen Hoai Nam กล่าว พร้อมเสริมว่าความแตกต่างในการคำนวณจะรวมอยู่ในงบประมาณของรัฐ

เจีย พัท

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html