เสนอให้บังคับใช้การจัดซื้อที่ดินหากประชาชนเห็นด้วยมากกว่า 70%
จากสถิติพบว่า มีผู้แสดงความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) มากกว่า 12 ล้านรายจากหน่วยงาน องค์กร และบุคคล การปรึกษาหารือสาธารณะเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ถือเป็นกิจกรรมทางการเมืองและสังคมที่ครอบคลุมมาก ซึ่งดึงดูดความสนใจจากกลุ่มคนหลายกลุ่ม ปัญญาชน ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ องค์กรและธุรกิจที่ดำเนินการในเวียดนาม
ประเด็นหนึ่งที่ได้รับความสนใจจากประชาชนเป็นพิเศษในช่วงที่ผ่านมา คือ นโยบายการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของการจัดซื้อที่ดิน ในความเป็นจริงไม่มีโครงการใหญ่ๆ สักโครงการเดียวที่ภาคธุรกิจสามารถเจรจากับประชาชนได้ นั่นก็เป็นเหตุผลว่าทำไมประสิทธิภาพการใช้ที่ดินจึงได้รับผลกระทบ รัฐยังต้องเรียกร้องและแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินคืน การคำนวณความแตกต่างของค่าเช่าที่ดินเป็นเรื่องยากมาก
นโยบายการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน ถือเป็นที่สนใจของสาธารณะเป็นพิเศษ
ในความเป็นจริงเมื่อธุรกิจดำเนินโครงการพัฒนาเมืองและเจรจากับผู้คนก็จะมีหลายกรณีที่ต้องเผชิญกับความลำบากและปัญหาบางประการ ตามนั้น ในการประชุมเชิงปฏิบัติการการให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อวันที่ 8 มีนาคม ซึ่งจัดโดยสหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ร่วมกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า มีโครงการของบริษัทต่างๆ ที่ไม่ได้ดำเนินการมาเป็นเวลา 8 ปี เนื่องจากมีปัญหาในการฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย และการสนับสนุนพืชผล
นายเหงียน ก๊วก เฮียป กล่าวว่า เมื่อมีการเรียกคืนที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ จะต้องจัดให้มีการชดเชยที่เหมาะสมตามแผนการชดเชยที่รัฐบาลกำหนดขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าชีวิตของผู้คนจะไม่ได้รับความเสียเปรียบ อย่างไรก็ตาม นายเฮียปเน้นย้ำว่า “แต่มีประเด็นหนึ่งที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน นั่นคือ ราคาค่าตอบแทนจะต้องดำเนินการตามแผนราคาค่าตอบแทนที่ได้รับอนุมัติ และไม่สามารถดำเนินการได้ด้วยการเจรจากันเองระหว่างแต่ละครัวเรือนกับนักลงทุน”
นางสาวเหงียน ทิ งา ประธานกลุ่ม BRG เสนอว่า "เมื่อบรรลุข้อตกลงกับประชาชนส่วนใหญ่แล้ว นักลงทุนจะต้องร้องขอให้หน่วยงานของรัฐยึดที่ดินคืนและบังคับใช้หากครัวเรือนที่เหลือไม่ยินยอมที่จะหลีกเลี่ยงการกลายเป็นทะเลทรายของที่ดินและการใช้ที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพ" หากมีเพียง 1% เท่านั้นที่ไม่เห็นด้วย การดำเนินโครงการก็จะเป็นเรื่องยาก กฎหมายอาจอนุญาตให้ดำเนินโครงการได้เพียงบางส่วน แต่โครงการก็คือทั้งหมด
ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Vu Vinh Phu แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่าเพื่อให้การกู้คืนที่ดินเป็นไปได้สะดวก รัฐจำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายที่เฉพาะเจาะจงมากเพื่อสร้างช่องทางทางกฎหมายที่หน่วยงาน ประชาชน และธุรกิจที่เกี่ยวข้องสามารถนำไปปฏิบัติได้
ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจรายนี้ยังสนับสนุนมุมมองว่าหากมีช่องทางทางกฎหมาย เมื่อบริษัทที่ดำเนินโครงการบรรลุข้อตกลงกับประชาชนมากกว่า 70% หน่วยงานของรัฐจะดำเนินการเรียกคืนที่ดินและบังคับใช้กฎหมายหากครัวเรือนที่เหลือปฏิเสธที่จะส่งมอบที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงกรณีที่โครงการยืดเยื้อจนก่อให้เกิดความเสียหายแก่บริษัท ขณะเดียวกันก็ไม่ส่งเสริมประสิทธิภาพของที่ดินทันที
นักเศรษฐศาสตร์ หวู่ วินห์ ฟู
ค่าเช่าต่างกันคิดยังไง?
กล่าวได้ว่าในอดีตการเวนคืนที่ดินของรัฐและการแปลงสภาพการใช้ที่ดิน การคำนวณส่วนต่างค่าเช่าที่ดินเป็นเรื่องยากมากเนื่องจากต้องมีการกำหนดราคาที่ดิน ในขณะที่หลายความเห็นระบุว่า รัฐเรียกคืนที่ดินจากประชาชนในราคา "ถูก" จากนั้นส่งมอบให้ภาคธุรกิจนำไปลงทุนขายสินค้าในราคาสูงเพื่อทำกำไร นั่นเป็นเรื่องจริงหรอ?
ตามที่ตัวแทนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งเปิดเผยว่า เงินชดเชยที่ประชาชนต้องจ่ายเพื่อเคลียร์พื้นที่นั้นโดยพื้นฐานแล้วมาจากรัฐบาล แต่ในความเป็นจริงแล้ว บริษัทเป็นผู้เบิกเงินล่วงหน้าและหักออกจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินในภายหลัง แม้ว่าคุณจะได้ที่ดินราคา 1 ล้านดองต่อตรม. คุณก็ไม่สามารถขายได้ทันทีในราคาที่สูงกว่าหลายเท่า
ในขณะเดียวกัน นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินที่ชำระให้รัฐแล้ว ธุรกิจต่างๆ ยังต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การขายผ่านร้านค้า ส่วนลดของตัวแทนจำหน่าย การชำระดอกเบี้ย เป็นต้น
ทนายความ Nguyen Hoai Nam กรรมการบริษัทกฎหมาย Bamboo Star LLC พูดคุยกับเรา โดยวิเคราะห์การจัดซื้อที่ดินของรัฐเพื่อวัตถุประสงค์ในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงการก่อสร้างเขตเมืองแห่งใหม่
ทนายความเหงียน ฮ่วย นาม กล่าวว่า พื้นที่เขตเมืองใหม่ที่ได้รับการอนุมัติจากนายกรัฐมนตรีและมีการตัดสินใจให้ลงทุนซึ่งจำเป็นต้องมีการเวนคืนที่ดิน หรือโครงการก่อสร้างพื้นที่เขตเมืองใหม่ที่ได้รับการอนุมัติจากสภาประชาชนจังหวัดซึ่งจำเป็นต้องมีการเวนคืนที่ดิน นั้นเป็นกรณีที่รัฐได้มาซึ่งที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 62 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556
“เมื่อรัฐทวงคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ จะมีความแตกต่างระหว่างจำนวนเงินที่รัฐชดเชยให้กับประชาชนที่ถูกทวงคืนที่ดินกับจำนวนเงินที่รัฐรวบรวมผ่านการจัดสรรที่ดินให้กับวิสาหกิจที่เป็นนักลงทุนโครงการ” ทนายนามเน้นย้ำ
ตามคำกล่าวของทนายความเหงียน ฮ่วย นาม ประชาชนที่มีที่ดินคืนมาและตรงตามเงื่อนไขที่กำหนดในมาตรา 75 จะได้รับการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐคืนที่ดินให้กับวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ
เขตเมืองนามทังลอง (เขตเมืองจีบุตรา) ภาพ : อินเตอร์เน็ต
โดยอ้างอิงถึงโครงการพื้นที่เมือง Nam Thang Long (พื้นที่เมือง Ciputra) ในเขต Tây Ho กรุงฮานอย ทนายความ Nguyen Hoai Nam กล่าวว่า การชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่อยู่ใหม่เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินนั้นได้ดำเนินการตามมติหมายเลข 10/2017/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย ดังนั้น มาตรา 5 จึงกำหนดหลักการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน ดังนี้ ผู้ใช้ที่ดิน เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน หากพวกเขาตรงตามเงื่อนไขการชดเชยตามบทบัญญัติของมาตรา 75 ของกฎหมายที่ดิน จะได้รับการชดเชยเป็นเงินสดตามราคาที่ดินที่ระบุไว้ของประเภทที่ดินที่เรียกร้องคืนซึ่งคณะกรรมการประชาชนของเมืองกำหนดไว้ กรณีเงื่อนไขกองทุนที่ดินจะพิจารณาชดเชยโดยจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกันกับประเภทที่ดินฟื้นฟู ตามตารางหมายเลข 1 ที่ออกตามมติฉบับที่ 30/2019 ของคณะกรรมการประชาชนฮานอย ราคาที่ดินเกษตรกรรมสำหรับปลูกข้าวและปลูกพืชผลประจำปีในเขตอำเภอเตยโฮอยู่ที่ 252,000 ดองต่อตารางเมตร
สำหรับนักลงทุน หลังจากดำเนินการฟื้นฟูที่ดิน ชดเชย และเคลียร์พื้นที่เรียบร้อยแล้ว รัฐจะจัดสรรและให้เช่าที่ดินแก่นักลงทุนในโครงการ เมื่อถึงเวลานั้น รัฐจะคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับการเช่าและจัดสรรที่ดินตามจุดประสงค์ที่ถูกต้องในการใช้ที่ดินประเภทใหม่แต่ละประเภทในนโยบายการวางแผนและการลงทุนของโครงการที่ได้รับการอนุมัติตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 45/2014/ND-CP ที่ควบคุมการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและแนวทางปฏิบัติ
“ความแตกต่างจะเกิดขึ้นตรงนี้เมื่อจำนวนเงินชดเชยและการสนับสนุนที่รัฐให้แก่ประชาชนผู้ซึ่งที่ดินของตนได้รับคืนนั้นต่ำกว่าจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่รัฐเก็บจากวิสาหกิจผ่านการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินมาก” สิ่งนี้ยังเห็นได้ชัดเนื่องจากจุดประสงค์ในการใช้ที่ดินเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินจากประชาชนและเมื่อรัฐโอนให้แก่ผู้ลงทุนนั้นแตกต่างกัน และที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐานก็ขึ้นอยู่กับการวางผังทั่วไปของเขตเมือง" ทนายความเหงียน ฮ่วย นาม ระบุอย่างชัดเจนและกล่าวว่าส่วนต่างในจำนวนเงินที่คำนวณได้จะรวมอยู่ในงบประมาณของรัฐ
เจีย พัท
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)