แรงกดดันทางการเงินทำให้หนี้สินของบริษัทอสังหาฯเป็นอย่างไรบ้าง?

หลังจากปีที่ยากลำบากอย่างปี 2023 ดูเหมือนว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะดิ้นรนจากความผันผวนของตลาด แต่มีตัวบ่งชี้เชิงบวกอย่างมาก: สินเชื่อส่วนใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับต้นปี แสดงให้เห็นว่า ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีการเคลื่อนไหวในการชำระหนี้อย่างมาก

สถิติข้อมูลของ HNX แสดงให้เห็นว่าในช่วงต้นปีใหม่ บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายสิบแห่งได้ชำระหนี้จากพันธบัตร ซึ่งส่วนใหญ่ถูกซื้อคืนโดยธุรกิจก่อนครบกำหนด และชำระหนี้พันธบัตรของตนแล้ว

ตามรายงานทางการเงินไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland, HoSE: NVL) บันทึกหนี้สิน 195,874 พันล้านดอง คิดเป็น 81% ของหนี้สินรวม สินทรัพย์รวมขององค์กรลดลง 8% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 โดยหนี้สินทางการเงินคิดเป็น 57,704 พันล้านดอง ลดลงประมาณ 7,000 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด

โครงสร้างหนี้ของ Novaland ประกอบด้วยสินเชื่อพันธบัตรเป็นหลักมูลค่ากว่า 38,626 พันล้านดอง โดยมีสินเชื่อจากธนาคารเพียงมากกว่า 9,400 พันล้านดองเท่านั้น อย่างไรก็ตาม การลดหนี้มูลค่าหลายพันล้านดองของ Novaland เป็นเพียง “หยดน้ำในมหาสมุทร” เนื่องจากบริษัทใช้การกู้ยืมทางการเงินมากเกินไปด้วยหนี้จำนวน “มหาศาล” ขณะที่สถานการณ์ทางการเงินขององค์กรยังคงย่ำแย่ลงเรื่อยๆ กลับไป

ในช่วงต้นปี 2024 คณะกรรมการบริหารของ Novaland ได้ประกาศว่าจะออกหุ้น 1.37 พันล้านหุ้น คาดว่าจะระดมทุนได้ประมาณ 13,700 พันล้านดอง เพื่อปรับโครงสร้างหนี้และชำระหนี้เจ้าหนี้

อสังหาฯ - แรงกดดันทางการเงินรุมเร้า หนี้สินของบริษัทอสังหาฯ เป็นอย่างไรบ้าง? — ธุรกิจจำนวนมากกำลังดำเนินการซื้อพันธบัตรคืนอย่างก้าวร้าวก่อนครบกำหนด

ในบรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมชำระหนี้มากที่สุด เราต้องกล่าวถึง Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) ในช่วงปลายปี 2023 บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ยังได้ยุติการชำระหนี้ชุดใหม่ด้วย ต้องชำระเงินประกัน

ในปี 2566 พัทธดัต ตั้งเป้าจัดการหนี้พันธบัตรคงค้างทั้งหมดภายในสิ้นปีนี้ โดยเหลือไว้เพียงหนี้ธนาคารและเงินกู้จากบุคคลอื่น ภายในสิ้นปี 2566 Phat Dat ได้ซื้อคืนพันธบัตรทั้ง 2 ล็อต โดยมีมูลค่าที่ออกทั้งหมด 800,000 ล้านดอง ทำให้หนี้พันธบัตรคงค้างขององค์กรนี้เป็น 0 อย่างเป็นทางการ

ทั้งนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 บริษัทฯ มีหนี้สินลดลงร้อยละ 15 เหลือ 11,490 พันล้านดอง โดยมีหนี้สินระยะสั้นอื่นๆ มูลค่ามากกว่า 3,182 พันล้านดอง และหนี้สินระยะยาวอื่นๆ มูลค่า 4,578 พันล้านดอง โครงสร้างหนี้คิดเป็นหนี้รวมกว่า 3,104 พันล้านดอง ลดลงร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับต้นปี

นอกจากนี้ ยังดำเนินการชำระหนี้อีกด้วย โดยยอดหนี้ที่ต้องชำระทั้งหมด ณ สิ้นปี 2566 ของ Kinh Bac Urban Development Corporation – JSC (HoSE: KBC) ลดลงร้อยละ 22 เมื่อเทียบกับต้นปี เหลือ 13,226 พันล้านดอง

หนี้ทางการเงินรวมมีมูลค่ากว่า 3,659 พันล้านดอง ลดลง 52% เมื่อเทียบกับต้นปี คิดเป็น 11% ของทุนของบริษัท โดยเป็นสินเชื่อระยะยาวจากธนาคารมูลค่ากว่า 3,322 พันล้านดอง

ในปี 2566 Kinh Bac ยังได้ซื้อพันธบัตรคืนก่อนครบกำหนดอย่างแข็งขันอีกด้วย ก่อนหน้านี้ในเดือนมีนาคม - เมษายน 2566 บริษัทฯ ได้ซื้อคืนพันธบัตร 2 ล็อตมูลค่า 2,000 พันล้านดองทั้งหมดที่มีรหัส KBCH2124002 และ KBCH2124003 ภายในสิ้นเดือนพฤษภาคม 2566 บริษัทจะดำเนินการซื้อคืนหุ้นกู้รหัส KBC121020 ก่อนครบกำหนดต่อไป

หลังจากทำธุรกรรมข้างต้นแล้ว ปริมาณพันธบัตรที่ยังไม่ได้ชำระของ Kinh Bac ลดลงเหลือ 1,157 พันล้านดอง สำหรับพันธบัตรล็อต KBC121020 นั้น ในช่วงต้นปี 2024 ทาง KBC กล่าวว่าได้เตรียมเงินทุนไว้เพื่อ "ปลดหนี้" จากพันธบัตรแล้ว

นอกจากนี้ Kinh Bac ยังกล่าวอีกว่า ได้ดำเนินกลยุทธ์เน้นให้ความสำคัญกับการใช้ทรัพยากรทางการเงินทั้งหมดเพื่อชำระเงินตรงเวลา ในทางกลับกัน การเพิ่มขึ้นอย่างมากของกระแสเงินสดจากกิจกรรมทางธุรกิจในเขตอุตสาหกรรมยังช่วยสร้างแรงจูงใจให้ธุรกิจต่างๆ มีเงินมาชำระหนี้อีกด้วย

ใน บริษัท Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) หนี้สินรวม ณ สิ้นปี 2566 อยู่ที่ 14,600 พันล้านดอง ลดลง 10% เมื่อเทียบกับสิ้นปีก่อน ซึ่งเป็นหนี้ระยะสั้น 11,600 พันล้านดอง หนี้ระยะยาวเกือบ 3,000 พันล้านดอง

โครงสร้างหนี้ของ Dat Xanh ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ลดลงร้อยละ 8 เหลือ 5,289 พันล้านดอง ขณะเดียวกันภาษีและการชำระเงินอื่น ๆ แก่รัฐบาลก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 7 เป็น 798 พันล้านดอง

ปี 2023 เป็นปีที่ยากลำบากอย่างยิ่งสำหรับบริษัท เห็นได้ชัดจากความจำเป็นในการเลิกจ้างพนักงาน 1,305 คนในปี 2023 จาก 3,773 คน ณ สิ้นปี 2022 เหลือ 2,468 คน ณ สิ้นปี 2023 จำนวนบริษัทย่อยของ Dat Xanh ก็ลดลงเช่นกัน เหลือเพียง 84 แห่ง ซึ่งอยู่ระหว่างดำเนินการยุบเลิกบริษัทย่อยที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวน 8 บริษัท

อสังหาฯ - แรงกดดันทางการเงินรุมเร้า หนี้สินของบริษัทอสังหาฯ เป็นอย่างไรบ้าง? (รูปที่ 2) — อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของ Vinhomes อยู่ที่ 0.31 เท่า โดยหนี้สินคงค้างคิดเป็น 12% ของทุนทั้งหมด

ตรงกันข้ามกับบริษัทดังกล่าวข้างต้น Vinhomes JSC (HoSE: VHM) บันทึกการเติบโตของหนี้เป็นบวกหลังจาก 1 ปี และมียอดสินเชื่อคงค้างรวมสูงเกิน 10,000 พันล้านดอง

หนี้สินของ Vinhomes ณ สิ้นปี 2566 อยู่ที่ 261,991 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 24% จากช่วงต้นปี โดยมีการเติบโตทั้งในหนี้ระยะสั้นและหนี้ระยะยาว แต่หนี้ขององค์กรส่วนใหญ่ยังคงเป็นหนี้ระยะสั้น

หนี้ทางการเงินของบริษัทมีมูลค่าถึง 56,682 พันล้านดอง โครงสร้างหนี้ประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้น 14,813 พันล้านดอง และเงินกู้ระยะยาวกว่า 35,689 พันล้านดอง หนี้ของบริษัทส่วนใหญ่มาจากเงินกู้จากธนาคาร นอกจากนี้ ช่องตราสารหนี้ Vinhomes บันทึกหนี้คงค้างมากกว่า 9,808 พันล้านดอง ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2566

ณ สิ้นปี 2566 อัตราหนี้สินต่อทุนของ Vinhomes อยู่ที่ 0.31 เท่า ยอดเงินกู้คงค้างคิดเป็นร้อยละ 12 ของทุนทั้งหมดของบริษัท

ความจริงที่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถชำระหนี้ได้อย่างรวดเร็วในบริบทของอัตราดอกเบี้ยในตลาดที่แสดงสัญญาณการชะลอตัวลง ได้ช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เองลดภาระต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงในขณะที่ออกตราสารหนี้ได้

ในรายงานแนวโน้มการลงทุนเดือนกุมภาพันธ์ 2567 บริษัท VNDirect Securities กล่าวว่า คาดว่าปัญหาคอขวดจะค่อยๆ คลี่คลายลง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2567 เป็นต้นไป

ทีมวิเคราะห์ของ VNDirect ประเมินว่า " เราเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว และจะฟื้นตัวได้ชัดเจนยิ่งขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2567"

แหล่งที่มา