2 วิธีในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินของแท้และของปลอม และหลีกเลี่ยงการถูกหลอกลวง

จากประสบการณ์ของเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง พบว่ามีหลายวิธีในการตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินเป็นของแท้หรือปลอมเมื่อซื้อหรือขายบ้านหรือที่ดิน โดยสองวิธีต่อไปนี้เป็นวิธีที่ใช้กันทั่วไป:

วิธีที่ 1: ตรวจสอบข้อมูลและรายละเอียดในโฉนดที่ดินด้วยตนเอง

ตามหนังสือเวียนฉบับที่ 23/2014/TT-BTNMT ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินได้โดยใช้บาร์โค้ดที่พิมพ์อยู่ด้านล่างของหน้า 4

บาร์โค้ด MV ใช้ในการจัดการและเรียกดูข้อมูลเกี่ยวกับใบรับรองและบันทึกการออกใบรับรอง

ตามวรรค 2 ข้อ 15 ของหนังสือเวียน 23/2014/TT-BTNMT บาร์โค้ดมีโครงสร้าง MV = MX.MN.ST โดยที่:

MX คือรหัสของหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นระดับตำบล/เขต/อำเภอ ที่ที่ดินตั้งอยู่ ก่อนอื่น คุณควรเปรียบเทียบรหัสหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นของตำบล เขต หรืออำเภอ ที่ที่ดินตั้งอยู่ กับรหัสในโฉนดที่ดิน

หมายเหตุ: ในกรณีที่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดออกใบรับรองให้แก่องค์กร รหัสจังหวัดหรือเมืองที่อยู่ภายใต้การปกครองส่วนกลางจะต้องถูกเพิ่มเข้าไปก่อนรหัสตำบล อำเภอ หรือเมืองที่ดูแลพื้นที่นั้น (ในกรณีนี้ บาร์โค้ดบนใบรับรองจะมี 15 หลัก ในกรณีอื่นๆ บาร์โค้ดจะมี 13 หลักในหน้า 4)

MN คือรหัสปีที่ออกใบรับรอง ซึ่งประกอบด้วยตัวเลขสองหลักสุดท้ายของปีที่ออก ตัวอย่างเช่น 21 หมายความว่าใบรับรองออกในปี 2021

ST คือหมายเลขลำดับการจัดเก็บของไฟล์ขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดินที่สอดคล้องกับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกให้เป็นครั้งแรก ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบการจดทะเบียนที่ดินของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

บทบัญญัติเกี่ยวกับบาร์โค้ดในใบรับรอง ตามที่ระบุไว้ในหนังสือเวียน 17/2009/TT-BTNMT ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 10 ธันวาคม 2552 ได้ถูกแก้ไขและแทนที่ด้วยหนังสือเวียน 23/2014/ND-CP แล้ว

ข้อ C วรรค 9 มาตรา 6 และวรรค 8 มาตรา 7 ของหนังสือเวียน 23/2014/ND-CP ระบุว่า "ในกรณีที่ต้องกรอกข้อมูลในแฟ้มทะเบียนที่ดินสำหรับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินหลายฉบับเนื่องจากเนื้อหาค่อนข้างยาว ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินจะต้องถูกบันทึกด้วยหมายเลขลำดับเดียวกันในแฟ้มทะเบียนที่ดิน"

จากข้อมูลนี้ จะเห็นได้ว่า ใบรับรองสิทธิ์การใช้ที่ดินอาจมีบาร์โค้ดที่เหมือนกัน แต่ก็ต้องมีคุณสมบัติที่เหมือนกันด้วย ดังนั้น หากใบรับรองสิทธิ์การใช้ที่ดินไม่มีบาร์โค้ด ก็มีความเป็นไปได้สูงที่จะเป็นของปลอม

ผู้ซื้อควรตรวจสอบข้อมูลที่สำนักงานที่ดินเพื่อผลลัพธ์ที่ถูกต้องแม่นยำที่สุด เนื่องจากวิธีการตรวจสอบความถูกต้องนี้เป็นการตรวจสอบอย่างรวดเร็วเท่านั้นและมีความแม่นยำไม่สูง

คุณต้องตรวจสอบบาร์โค้ดเพื่อยืนยันว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นของจริงหรือของปลอม (ภาพประกอบ)

ตรวจสอบหมายเลขประจำเครื่อง

เพื่อตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินเป็นของแท้หรือของปลอม ผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบอย่างละเอียดในส่วนที่มักถูกแก้ไขหรือลบออก เช่น หมายเลขโฉนด ประเภทที่ดิน หมายเลขทะเบียน รูปแบบการใช้ประโยชน์ ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ พื้นที่ และแผนที่ หากโฉนดมีหน้าเพิ่มเติม ให้ตรวจสอบว่าหน้าเหล่านั้นมีตราประทับหรือไม่ วิธีการพิมพ์เป็นแบบออฟเซ็ตหรือไม่ และข้อมูลใดๆ ในหน้านั้นถูกแก้ไขหรือลบออกหรือไม่

หากโฉนดที่ดินถูกจำนองหลายครั้ง จำเป็นต้องตรวจสอบตราประทับและลายเซ็นของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หรือสำนักงานที่ดิน

ตรวจสอบตราประทับและลายเซ็น

ในความเป็นจริง ใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินปลอมบางฉบับมีข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกันเกี่ยวกับตราประทับและลายเซ็น ตัวอย่างเช่น ชื่อที่ระบุไว้อาจแสดงว่าลายเซ็นเป็นของประธานคณะกรรมการประชาชน แต่ตราประทับกลับระบุเพียงว่า "ประธาน" ดังนั้น หากคุณเห็นลักษณะเช่นนี้ นั่นอาจเป็นใบรับรองปลอมได้

อย่างไรก็ตาม ควรทราบว่า เนื่องจากนี่เป็นวิธีการตรวจสอบด้วยสายตา อัตราความแม่นยำจึงไม่สูง ดังนั้น ผู้ที่ต้องการตรวจสอบโฉนดที่ดินควรตรวจสอบข้อมูลที่สำนักงานทะเบียนที่ดิน

วิธีที่ 2: ตรวจสอบที่หน่วยงานที่ออกใบรับรอง - ตามที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน

สำหรับพื้นที่ที่มีสำนักงานทะเบียนที่ดินอยู่แล้ว กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ในบ้านและทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน

สำหรับท้องที่ที่ยังไม่ได้จัดตั้งสำนักงานทะเบียนที่ดิน: กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ในบ้านและทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน ให้แก่ องค์กร สถาบันศาสนา ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศเพื่อดำเนินโครงการลงทุน องค์กรและบุคคลต่างชาติ และวิสาหกิจที่มีเงินทุนจากต่างประเทศ

คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ เมือง หรือเมือง ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานระดับจังหวัด จะออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ในบ้านและทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน ให้แก่ครัวเรือน บุคคล ชุมชนที่อยู่อาศัย และชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศซึ่งเป็นเจ้าของบ้านที่ติดอยู่กับสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนาม

ผู้ซื้อสามารถใช้หลักฐานทางกฎหมายข้างต้นเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินที่ตนตั้งใจจะซื้อได้

ข้อควรพิจารณาอื่นๆ ก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายที่ดิน

เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ควรพิจารณาประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้ก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายที่ดิน:

ชื่อที่ถูกต้องสำหรับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์: ตามประมวลกฎหมายแพ่งและกฎหมายพาณิชย์ ชื่อของสัญญาโดยทั่วไปมักเกี่ยวข้องกับสาระสำคัญหลักของสัญญา ซึ่งส่วนนี้มักถูกมองข้ามไป

ข้อมูลเกี่ยวกับคู่สัญญาในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์: แบบฟอร์มสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีข้อมูลครบถ้วนเกี่ยวกับชื่อเต็ม ปีเกิด หมายเลขบัตรประจำตัวประชาชน/หมายเลขหนังสือเดินทาง สถานที่ออก วันที่ออก และที่อยู่

หากทำหน้าที่เป็นตัวแทนทางกฎหมายของกลุ่ม สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องระบุชื่อ ที่อยู่ หมายเลขทะเบียนธุรกิจ ใบรับรองการจดทะเบียนธุรกิจ ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ (ถ้ามี) และข้อมูลเกี่ยวกับตัวแทนที่ลงนามในสัญญา

ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์: ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จะต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในแบบฟอร์มสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ข้อมูลเกี่ยวกับพื้นที่ สถานที่ตั้งที่เฉพาะเจาะจง เป็นต้น

ในส่วนของเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อควรให้ความสนใจในรายละเอียดต่างๆ เช่น จำนวนเงินทั้งหมด สกุลเงินที่ใช้ชำระ และว่าจำนวนเงินนั้นเป็นจำนวนคงที่หรือไม่

สิทธิและหน้าที่ของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง

การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและมีความเสี่ยงมากมาย ดังนั้นคุณต้องระมัดระวังเป็นอย่างยิ่งและใส่ใจในทุกรายละเอียดเมื่อซื้อหรือขายที่ดิน หากคุณขาดประสบการณ์ในเรื่องนี้ ผู้ซื้อควรขอความช่วยเหลือจากทนายความ สำนักงานกฎหมายที่มีชื่อเสียง หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และน่าเชื่อถือ

ฟาม ดุย (เรียบเรียง)

เป็นประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์

แหล่งที่มา: https://vtc.vn/cach-nhan-biet-so-do-that-gia-tranh-bi-lua-dao-ar783970.html