Tăng giá nhà đất, không can thiệp sớm sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường, xã hội

Đà tăng giá chung cư chưa dừng lại

Khảo sát của VARS tại 150 dự án bất động sản trên cả nước thời gian gần đây ghi nhận thời điểm cuối quý 3-2024 giá bán bình quân căn hộ chung cư tại Hà Nội tiệm cận mức 60 triệu đồng/m², tăng 64% so với quý 2-2019.

Cùng kỳ ở TP.HCM giá bán bình quân căn hộ chung cư khoảng 64,2 triệu đồng/m², tăng 30,6%.

Tại Đà Nẵng giá bán bình quân căn hộ chung cư cũng tăng khoảng 46,2%.

Thông tin được VARS đưa ra trong báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3-2024 với chủ đề “Tăng nhiệt hay tạo nhiệt” vừa công bố.

VARS nhận định nhu cầu về nhà đất (bao gồm cả nhu cầu ở, nhu cầu đầu tư) đang dịch chuyển sang vùng ven, các tỉnh, thành phố quanh 2 đô thị đặc biệt Hà Nội, TP.HCM. Căn hộ, nhà đất dưới 3 tỉ đồng được “săn lùng” nhiều.

Bà Phạm Thị Miền, phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định thị trường bất động sản quý 3 vẫn tiếp tục dấu hiệu tăng nhiệt. Tổng nguồn cung bất động sản quý 3 cả nước đạt 22.412 sản phẩm, trong đó khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023.

Tính chung 9 tháng của năm 2024, thị trường ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán.

Dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang nhưng toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3 năm nay, tỉ lệ hấp thụ đạt 51% tổng nguồn cung mới.

Lượng giao dịch căn hộ chung cư chiếm 71% tổng lượng giao dịch thành công bất động sản trong quý 3, các dự án căn hộ chung cư mở bán mới ghi nhận tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Một số dự án căn hộ mở bán mới tại Hà Nội còn ghi nhận tỉ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.

“Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt chi phí liên quan đến đất đai đang gia tăng”, bà Miền nhận định.

Mất cân đối cung cầu ngày càng nghiêm trọng

Tình trạng mất cân đối cung cầu bất động sản trên cả nước, theo VARS, ngày càng nghiêm trọng, nguồn cung được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu.

Quý 3-2024 mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Các dự án mới từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường.

Trong khi tại Đà Nẵng, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức tăng kỷ lục, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Tuy nhiên, thị trường Đà Nẵng vẫn có tỉ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư từ người mua ngoài tỉnh, đặc biệt các nhà đầu tư từ Hà Nội.

Đối với TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai.

Theo bà Miền, bên cạnh sự mất cân đối cung cầu, thị trường bất động sản đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. 

Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao bất hợp lý. Dấu hiệu “tạo nhiệt” còn thể hiện ở phân khúc căn hộ có giá chào bán ngày càng cao, do sự “tiếp tay” của một số nhóm đầu cơ.

Cùng quan điểm này, bà Đỗ Thị Thu Hằng – giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội – cho hay giá nhà tại Hà Nội vẫn trên đà tăng. Giá bán sơ cấp hiện đang ở mức 69 triệu đồng/m², tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo bà Hằng, dù thị trường tăng trưởng nhưng sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà ngày càng rõ rệt. Với mức thu nhập trung bình một hộ gia đình tại Hà Nội khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình 4 tỉ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài mới có thể mua được nhà”.

“Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, gây nhiều khó khăn trong việc mua nhà”, bà Hằng nói.