“Sốt ruột” thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại

Không nhất thiết phải thí điểm cả 63 tỉnh, thành phố

Giữa tuần qua, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã tiến hành thẩm tra đề nghị của Chính phủ về việc bổ sung Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024.

Nội dung cụ thể được Chính phủ đề xuất là xác định rõ phạm vi loại đất mà tổ chức kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại gồm: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Nghị quyết làm rõ điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch (đã được quy định trong Luật Đất đai) và phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Cụ thể, phạm vi khu đất thực hiện dự án phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt. Có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Tiêu chí nữa là tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.

Nghị quyết cũng quy định chi tiết tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm đảm bảo hài hòa, bình đẳng giữa các hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Theo đó, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phải đáp ứng các tiêu chí: được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030 đã được phê duyệt; không thuộc các dự án quy định tại khoản 4, Điều 67, Luật Đất đai.

Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua quy định tại khoản 5, Điều 72, Luật Đất đai.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư bên hành lang Quốc hội, đại biểu Hoàng Minh Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho biết, cơ quan thẩm tra nhất trí đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, báo cáo Quốc hội cho phép bổ sung Dự thảo Nghị quyết thí điểm vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội quyết định ngay tại Kỳ họp thứ tám.

Về một số vấn đề cụ thể, ông Hiếu cho hay, Chính phủ đề nghị thí điểm ở cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để tránh cơ chế xin cho, nhưng một số ý kiến tại phiên thẩm tra cho rằng, cần cân nhắc phạm vi thực hiện thí điểm.

“Quan điểm cá nhân tôi, ở những địa bàn tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở cao, như ở vùng nông thôn thì đa số người dân có nhà ở rồi, tỷ lệ đô thị hóa không cao, thì không nhất thiết phải thí điểm. Một số thành phố lớn, nhu cầu nhà ở cao, thì nên cho thí điểm để kéo giảm giá nhà xuống. Còn nếu cho thí điểm ồ ạt mà thiếu kiểm soát, thì dễ dẫn đến tình trạng như một số nước dư thừa nhà ở rất cao. Như thế là chôn tiền vào bất động sản, sẽ có hại cho nền kinh tế, nên cần cân nhắc rất kỹ, không nên thực hiện trên tất cả các tỉnh, thành phố”, ông Hiếu trao đổi.

Một vấn đề nữa cũng được đặt ra tại phiên thẩm tra, đó là Chính phủ đề xuất thực hiện chính sách thí điểm trong 5 năm, song một số ý kiến tại phiên thẩm tra đề nghị làm rõ áp dụng cho các dự án mới từ thời điểm nghị quyết có hiệu lực hay cả với các dự án thời điểm trước đó cũng được hưởng cơ chế này.

“Có nói nhưng không làm hoặc là làm rất chậm”

Theo nghị trình, hôm nay (28/10), Quốc hội dành phần lớn thời gian để giám sát chuyên đề về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023.

Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, bất động sản là lĩnh vực có tác động rất lớn tới nền kinh tế và kết quả giám sát chỉ ra rằng, hệ thống chính sách có nhiều thay đổi, một số văn bản quy phạm pháp luật còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ, văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, chưa dự báo được hết các vấn đề phát sinh trong thực tế.

Bên cạnh đó, một số quy định chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung, chưa rõ ràng, dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu và trong quá trình tổ chức thực hiện; một số vấn đề chưa có quy định điều chỉnh, hướng dẫn, dẫn đến lúng túng trong triển khai thực hiện.

Vị đại biểu Quảng Trị nhấn mạnh, phát biểu trong phiên khai mạc Kỳ họp thứ tám của Quốc hội, Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh, thể chế đang là “điểm nghẽn” của “điểm nghẽn”. Và để tháo gỡ dần “điểm nghẽn” này, Chính phủ gấp rút đề xuất một luật sửa 4 luật về đầu tư, rồi một luật sửa 7 luật về tài chính, ngân sách. Thế nhưng, có những vấn đề rất cần quan tâm tháo gỡ, đã xác định được từ kỳ họp trước, thì việc chuẩn bị lại rất đủng đỉnh.

“Đơn cử, ở Kỳ họp thứ bảy, khi thảo luận để các luật về đất đai, bất động sản có hiệu lực sớm, tôi đã phản ánh là khá nhiều doanh nghiệp có ý kiến mong muốn được tháo gỡ vướng mắc liên quan đất cho nhà ở thương mại. Chính phủ đã tính đến Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác và nội dung này đã được đưa vào kế hoạch triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024”, ông Đồng nói.

Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khẳng định, đây là việc có lợi cho nước, cho dân và từ tháng 2 năm nay, đã trả lời báo chí là sẽ đẩy nhanh tiến độ xây dựng Đề án này, với phương án tốt nhất là được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ bảy và có hiệu lực thi hành cùng với Luật Đất đai.

“Thế nhưng, Kỳ họp thứ bảy không trình được đã đành, nội dung Kỳ họp thứ tám cũng chưa thấy xuất hiện Đề án đó. Theo thông tin tôi nắm được, Đề án cũng sẽ được trình Quốc hội bổ sung vào chương trình kỳ họp này. Nhưng sự chậm trễ như thế sẽ tiếp tục gây áp lực cho cả cơ quan thẩm tra, cũng như cho cả đại biểu”, ông Hà Sỹ Đồng lo ngại.

Phát biểu trước Quốc hội tại Kỳ họp thứ bảy, vị đại biểu Quảng Trị có đề nghị, dù là Quốc hội, Chính phủ hay các bộ, ngành, cái gì đã nói được, thì cần phải làm được. “Nhưng chỉ cần một ví dụ nói trên thôi cho thấy là, có những vấn đề, chúng ta có nói, nhưng không làm hoặc là làm rất chậm, mà như thế thì giữ nhịp cho nền kinh tế còn khó, chứ chưa nói đến tăng tốc, bứt phá”, ông Đồng sốt ruột.

Vì thế, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, phiên giám sát tối cao cũng là dịp để làm rõ nguyên nhân và trách nhiệm của việc chậm trình Quốc hội Đề án, cũng như chậm giải quyết những vướng mắc khác đang là điểm nghẽn cần tháo gỡ của thị trường bất động sản.