Sôi động thị trường đất nền trước thời điểm siết phân lô, bán nền

Nguồn cung dự báo giảm khiến giá bán tăng cao

Theo đó, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8, 105 thành phố, thị xã sẽ bị cấm phân lô, bán nền. Quy định này kỳ vọng sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đưa thị trường đi vào ổn định. Nhưng nhiều ý kiến cũng cho rằng, sau thời điểm này, với nguồn cung giảm mạnh sẽ khiến giá đất nền trên thị trường bị đẩy lên cao.

Ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường đất nền cũng có dấu hiệu tăng giá ngay từ đầu năm 2024. Tại thị trường được nhiều nhà đầu tư quan tâm như Đồng Nai, giá đất nền đã có động thái tăng nhẹ. Cụ thể, giá bán trung bình đất nền thổ cư đang ở mức 8 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 4 đã tăng lên 9 triệu đồng/m2 trong tháng 5.

Nhưng trái ngược lại với đà tăng giá, nhu cầu tìm kiếm đất nền được ghi nhận mới đây lại sụt giảm tới 20%, đất thổ cư trong dân cũng giảm 10%. Lượng tin đăng bán đất nền dự án tại Đồng Nai cũng giảm 18%, đất thổ cư giảm 6%. Những loại hình bất động sản còn lại là nhà riêng, nhà phố và biệt thự đều tiếp tục đà giảm, mức giảm lượt tìm mua trung bình từ 5-7% so với tháng 5/2024.

Tương tự tại thị trường TP HCM, giá bán đất nền và đất nền dự án tăng từ 1-3 triệu đồng/m2 trong tháng 6/2024, ghi nhận giá bán trung bình lần lượt là 58 triệu đồng/m2 và 68 triệu đồng/m2 so với giá tháng trước đó. Ngược lại, cả nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán nhà đất TP HCM đang giảm sâu ở hầu hết các loại hình. Trong đó đất nền ghi nhận giảm sâu nhất với 14% so với tháng trước.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cũng cho rằng việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.

“Nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ. Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài”, ông Tuấn khuyến nghị.

Nhiều nhóm “cá mập” vẫn đang đi săn đất

Mặc dù nhiều chuyên gia đã cảnh báo hạn chế giao dịch trong giai đoạn chuyển giao, nhưng tại một số thị trường phía Nam, đặc biệt là các khu vực còn đất rẻ như Bình Phước, Long An, Đồng Nai… vẫn xuất hiện nhiều nhà đầu tư đi “săn đất”.

Theo anh Đỗ Trung Dũng – giám đốc một công ty môi giới BĐS tại Bình Phước cho biết: “Nhiều nhà đầu tư đang gửi yêu cầu mua gom đất nền. Nguyên nhân là do lo ngại nguồn cung bị hạn chế sau ngày 1/8. Ngoài ra một số nhà đầu tư có vốn mạnh cũng đang muốn gom thêm hàng để chờ thị trường phục hồi vào giai đoạn 2025”.

Anh Dũng cũng cho biết, mục tiêu mà nhóm “cá mập” tìm kiếm là đất nền giá rẻ, số lượng lớn và thậm chí là các khu vực có dự án phân lô không được. Đặc biệt là những dự án đất nền “ngộp”, chủ đầu tư phải cắt lỗ giảm giá. Theo dự đoán, việc thu gom của nhóm vốn mạnh này nhằm phát triển các dự án mới trong tương lai, khi nhiều luật mới có hiệu lực, giúp thị trường “dễ thở” hơn.

Bên cạnh đó, thị trường cũng xuất hiện một số nhà đầu tư nhỏ lẻ, tập trung vào các thị trường ven TP HCM với pháp lý và giấy tờ đầy đủ. Việc nắm giữ một số ít lô đất tại khu vực có tính thanh khoản cao cũng tạo ra cơ hội gia tăng giá trị, lợi nhuận khi thị trường bắt đầu vào guồng quay mới.

Tuy nhiên như dự báo của nhiều chuyên gia, thị trường chung đang có nhiều dấu hiệu tích cực, nhưng sự phục hồi vẫn chỉ xuất hiện ở một số khu vực có lợi thế về hạ tầng, quy hoạch… Bên cạnh đó, các Luật mới vẫn còn cần thời gian để ngấm vào thị trường nên việc đầu tư lướt sóng, ngắn hạn chắc chắn sẽ không phù hợp trong giai đoạn hiện tại.