Từ hôm nay (1.8), ba luật liên quan đến bất động sản gồm luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực với nhiều quy định mới. Bên cạnh kỳ vọng hàng trăm dự án được tháo gỡ, minh bạch thì cũng nhiều lo ngại giá bất động sản sẽ tăng do nguồn cung bị ảnh hưởng.
Luật chưa có hiệu lực, giá đã tăng
Ngay từ đầu năm 2024 đến nay, khi 3 luật chưa có hiệu lực, giá các phân khúc trên thị trường bất động sản (BĐS) đã liên tục "leo thang". Đặc biệt ở 2 TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, người có nhu cầu chỉ chậm chân một chút là giá cũng có thể đã thay đổi. Trong đó, phân khúc chung cư ghi nhận đà tăng giá mạnh nhất. Tại Hà Nội, báo cáo thị trường BĐS quý 2/2024 của Savills cho thấy kể từ năm 2020 giá chung cư sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14%/năm. Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, thông tin phân khúc chung cư đang chứng kiến sự tăng giá đều đặn hơn so với các phân khúc khác. Trong giai đoạn này, giá tăng liên tục với tỷ lệ trung bình 15 - 20%/năm. Ngay cả ở phân khúc bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25 - 35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã lên 40 - 60 triệu đồng. Căn hộ trung cấp vào năm 2023 đã có giá 50 - 70 triệu đồng/m2, trong khi năm 2015 chỉ khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp hiện nay mỗi m2 giá từ 70 - 100 triệu đồng. Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất dao động 80 - 200 triệu đồng/m2 năm ngoái, còn ở ngoại ô từ 30 - 60 triệu đồng/m2.
Giá BĐS dự báo sẽ còn tăng cao, ảnh hưởng đến việc tiếp cận nhà của người dân
ẢNH: NGỌC DƯƠNG
Thị trường sôi động, giá sẽ tăng…
Theo chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh, việc đưa 3 luật trên có hiệu lực sớm sẽ khắc phục nhiều vấn đề hạn chế về pháp lý, giải tỏa khó khăn, giúp các dự án đang dừng có thể được khởi động lại, cũng như tạo điều kiện ra đời các dự án mới. "Về nguyên tắc thị trường, khi nguồn cung tăng, cân đối bài toán cung - cầu thì giá BĐS nói chung cũng như giá đất nói riêng sẽ hạ nhiệt, song thực tế lại đang diễn biến ngược lại. Đây là biểu hiện tự nhiên và tất yếu của thị trường khi bắt đầu sôi động trở lại; đồng thời, phù hợp với động cơ và thực tế của cả người mua lẫn người bán", ông lý giải.
Giá bất động sản sẽ có nhiều thay đổi từ hôm nay, thời điểm 3 luật có hiệu lực
ẢNH: NGỌC DƯƠNG
… nhưng chưa thể tăng ngay lập tức
Đánh giá tác động của 3 luật trên lên thị trường BĐS, Th.S Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM), nhận định: Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm 1 lần, nghĩa là các địa phương không bị khống chế trong việc ban hành giá đất phải thấp hơn khung giá của Chính phủ như trước đây, giúp các địa phương chủ động trong việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế. Đặc biệt, với việc áp dụng phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, giá đất của nhà nước sẽ theo kịp diễn biến thị trường, hạn chế tình trạng "hai giá" như hiện nay. Tuy nhiên, với các quy định của luật Đất đai 2024 thì giá đất trong bảng giá đất của các địa phương sẽ tăng so với giai đoạn trước đó. Tác động của việc tăng giá đất nhà nước kéo theo làm gia tăng một số nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phải nộp như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ hoặc tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, các DN BĐS có thể bị gia tăng chi phí đầu tư khi chi phí đất đai tăng lên, khiến giá BĐS đưa vào kinh doanh cũng từ đó tăng. Cũng không loại trừ các yếu tố đầu cơ, đẩy giá đất ở một số địa phương, lợi dụng tâm lý người dân lo lắng khi các luật trên có hiệu lực thì giá BĐS sẽ tăng để tạo sốt ảo, đẩy giá BĐS lên so với giá trị thực tế. Trong khi đó, Th.S Nguyễn Chí Hiếu (Phó trưởng khoa Kế toán - Kiểm toán, Trường ĐH Kinh tế - Luật) lại cho rằng: Các địa phương ban hành bảng giá đất mới hằng năm theo sát giá thị trường nên các DN sẽ phải chịu chi phí thuê đất và mặt bằng cao hơn, ảnh hưởng đến lợi nhuận và có thể dẫn đến tăng giá hàng hóa và dịch vụ, gây áp lực lạm phát. Sự tăng giá đột ngột có thể gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường BĐS, với sự tăng giá quá nhanh có thể tạo ra bong bóng BĐS, dẫn đến rủi ro tài chính và kinh tế. Không chỉ DN, người dân sẽ phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn khi muốn mua đất hoặc nhà ở, đặc biệt là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình. Giá đất tăng cao làm cho chi phí mua nhà ở trở nên đắt đỏ hơn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người, đặc biệt là những người trẻ hoặc gia đình mới. Không chỉ vậy, luật Đất đai 2024 quy định chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở, tự thỏa thuận với người dân để mua đất. Trong khi đó, dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà thương mại không có đất ở vẫn chưa được Quốc hội thông qua. "Rồi siết phân lô bán nền, bỏ khung giá đất... đồng nghĩa chi phí đầu vào của rất nhiều các dự án BĐS thương mại có thể tăng lên, kéo theo giá nhà, giá BĐS cũng sẽ tăng. Tuy nhiên giá BĐS sẽ tăng nhưng chưa ngay lập tức mà sẽ có độ trễ vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Lượng cung về ngắn hạn chắc chắn sẽ hạn chế, đây là điều kiện cần để giá BĐS tăng, trong lúc cầu về BĐS lại là ẩn số chưa rõ ràng", ông Hiếu nói. Dù vậy, theo ông, tình hình hiện tại, trong sự khó khăn chung, người mua đầu cơ vẫn chưa xuống tiền nhiều và ngại vay ngân hàng. Người có nhu cầu thật thì cho rằng giá BĐS vẫn còn cao nên vẫn chờ. Vì thế giá BĐS chưa tăng đột biến trong ngắn hạn còn trong dài hạn, chắc chắn sẽ tăng. Ba bộ luật trên khi có hiệu lực không thể làm giá BĐS tăng ngay lập tức cũng là quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM. Bởi độ trễ của chính sách khi áp dụng vào thực tiễn và các dự án cũng phải có lộ trình, quy trình mất rất nhiều thời gian, thậm chí hằng năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Nhưng có thể thấy một điều là bảng giá đất do các địa phương ban hành theo quy định của luật Đất đai sẽ sát thực tế như TP.HCM mới công bố. Mức giá của dự thảo bảng giá đất tăng mạnh sẽ tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung. Điều này sẽ tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do DN thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.Không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Điều 58, luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài vẫn còn đó, và làm căn cứ để người dân được bồi thường.Môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề
Theo điều 9 luật Kinh doanh BĐS: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập DN theo quy định của pháp luật về DN hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh BĐS (gọi chung là DN kinh doanh BĐS). Trường hợp cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập DN kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, theo điều 61 luật Kinh doanh BĐS, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một DN kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Như vậy với quy định mới này, cá nhân không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay.Thanhnien.vn
Nguồn:https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm
Bình luận (0)