Почему предприятиям трудно снизить цены на жилье?

Все компании хотят снизить цены на жилье, отдавая приоритет денежному потоку

Г-н Во Хонг Тханг, директор по консалтинговым услугам и развитию проектов DKRA Group, отметил, что на текущем рынке многие инвесторы активно снижают цены на жилье, отдавая приоритет денежному потоку, а не прибыли. Компании снижают цены, предлагая клиентам более длительные способы оплаты, более низкие ставки по платежам, возможность платить 30% или даже 10% для получения дома или поддерживая процентные ставки, льготный период по уплате основного долга...

По словам г-на Тханга, предложение первичных проектов на рынке в настоящее время невелико, количество проектов, подлежащих продаже, очень мало. Однако большинство инвесторов, имеющих право продавать, отдают приоритет денежному потоку. Он прокомментировал, что высокие цены не позволят продать продукцию, инвесторы останутся без денежных средств, поэтому сейчас никто не настолько глуп, чтобы устанавливать высокие цены.

Кроме того, г-н Тханг заявил, что проект будет иметь самую простую формулу прибыли плюс себестоимость для получения цены продажи. Раньше инвесторы могли рассчитывать на прибыль в десятки процентов, прежде чем что-либо предпринимать, но теперь они полны решимости выйти в ноль или даже понести убытки на ранних стадиях. Наивысшей целью инвесторов сегодня является максимально низкая цена продажи, скорейший сбор денег для создания операционного денежного потока.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), также признал, что на рынке некоторые инвесторы в проекты элитного и среднего жилья снизили цены продажи с помощью скидок и рекламных акций, а также послепродажного обслуживания, которое выгодно клиентам.

В некоторых жилищных проектах цены были снижены за счет многочисленных льготных политик (иллюстрация на фото: Hai Long).

Предприятия стремятся снизить цены на жилье, но...

Представитель инвестора, реализующего проекты в Хошимине и Лонг-Ане, признался, что компания действительно хочет снизить цены на жилье и очень надеется, что цены на жилье будут достаточно низкими, чтобы люди могли легко к нему добраться.

Однако предприятия также испытывают трудности с сокращением затрат на производство, поскольку не могут их сократить. Расходы на вводимые ресурсы, такие как плата за пользование землей, компенсация за расчистку участка, проценты по банковским кредитам, затраты на рабочую силу, закупка строительных материалов... все это значительно возросло в последнее время.

Реализация проекта с момента принятия инвестиционной политики до его официального начала может занять до 5–7 лет, в некоторых случаях до 15 лет, вместо ожидаемых в среднем 3 лет, что приводит к потере большого количества ресурсов и потере компаниями альтернативных издержек. Не говоря уже о том, что компания также взяла на себя обязательство перед акционерами и партнерами относительно минимальной прибыли, достигаемой ежегодно, сказал этот человек.

Имея многолетний опыт работы на рынке недвижимости, г-н Чау лучше, чем кто-либо другой, понимает, с какими трудностями сталкивается бизнес, когда речь заходит о снижении цен на жилье. Он отметил, что предприятиям приходится нести множество видов расходов, таких как расходы на строительство, сырье и рабочую силу; финансовые затраты; Расходы на управление растут, а также существуют «неназванные расходы».

В частности, расходы на землю по проекту включают компенсацию и расходы на расчистку участка путем получения права на землепользование, уплату сборов за землепользование, арендной платы за землю и сборов за охрану рисовых земель (если они используются) государству. Расходы на землю составляют около 15% от стоимости проекта многоквартирного дома; более или менее 30% для проектов таунхаусов; более или менее 20% для проектов вилл.

В частности, текущие расходы на компенсацию и очистку территории зачастую удерживаются компетентными государственными органами в размере около 70% от фактических затрат, понесенных предприятием. Оставшаяся фактическая себестоимость, которая не была вычтена, считается прибылью, и предприятие также должно заплатить дополнительный корпоративный подоходный налог в размере 20%. В конечном итоге все эти расходы включены в продажную цену, которую покупатели должны «нести» при покупке дома.

Расходы на строительство составляют примерно 50% стоимости проекта квартиры, 30% стоимости проекта таунхауса и 20% стоимости проекта виллы. Этот тип затрат растет, например, стоимость 1 м2 площади пола в многоквартирном доме увеличилась до 12–13 млн донгов/м2 по сравнению с 7–8 млн донгов/м2 ранее.

Финансовые издержки, включая проценты по кредиту и процентные платежи из других источников капитала, обычно составляют около 10% себестоимости. Расходы на управление обычно составляют около 5% стоимости.

При «неназванных» расходах стоимость этих предметов не мала. Однако, поскольку «законность, обоснованность и разумность» расходов, предусмотренных Налоговым законом, не гарантируются, они не включаются в инвестиционные затраты проекта и в конечном итоге включаются в продажную цену, которую должны уплатить покупатели жилья.

Г-н Чау проанализировал, что все вышеуказанные затраты рассчитаны в нормальных рыночных условиях, около 3 лет для проектов коммерческого жилья. Если он будет продлен из-за юридических проблем, как это случалось в последние годы, общая стоимость инвестиций значительно возрастет.

Многие затраты на вводимые ресурсы при строительстве проекта превышают бюджет (Иллюстрация: Куанг Ань).

Каково решение?

Представитель компании, реализующей множество проектов в Лонг Ане и Донг Нае, заявил, что для снижения цен на жилье рынку необходимо сотрудничество многих агентств и участников рынка.

Этот человек предположил, что государство могло бы рассмотреть возможность предоставления льгот по налогу на использование земли для проектов социального жилья и жилья для рабочих; Банки могут содействовать предприятиям в получении заемного капитала для реализации проектов по льготным процентным ставкам. В частности, необходимо ускорить и оперативно внедрить процесс завершения процедур и оформления документов по утверждению проектов, чтобы предприятиям не приходилось затягивать сроки реализации.

Будучи председателем HoREA, г-н Ле Хоанг Чау предложил множество комплексных решений. Г-н Чау предложил инвесторам снизить ожидания относительно прибыли, не поддерживать высокие цены, увеличить скидки и проводить рекламную и послепродажную политику для стимулирования спроса, повышения доверия клиентов, создания денежного потока и ликвидности.

Предприятиям также необходимо переориентировать свои инвестиции на сегмент доступного жилья с ценами, соответствующими доходам людей. Программа по строительству не менее 1 миллиона квартир социального жилья в период 2021–2030 годов может помочь предприятиям получить доступ к кредитному пакету на сумму 120 000 млрд донгов с процентными ставками на 1,5–2% ниже обычных коммерческих процентных ставок.

Кроме того, предприятия могут участвовать в программах по восстановлению старых многоквартирных домов, реконструкции и перемещению домов на каналах и вдоль них, а также в реконструкции старых, обветшалых городских районов.

Со стороны государства г-н Чау предложил компетентным государственным органам сосредоточиться на устранении правовых препятствий для увеличения предложения жилищных проектов, что является основой для увеличения предложения доступного жилья и социального жилья. Увеличение предложения жилья будет способствовать стабилизации цен на жилье в соответствии с законами спроса и предложения, а также законами рыночной конкуренции.

Кроме того, Ассоциация предложила Министерству строительства в ближайшее время представить в Правительство подробные положения об этапах реализации инвестиционных проектов жилищного строительства, предусмотренные статьей 34 Закона о жилье 2023 года. Целью является стандартизация процесса и административных процедур утверждения проектов коммерческого жилья и проектов социального жилья, что позволит сократить время реализации инвестиционных процедур с использованием земли.

Ассоциация также предложила Постоянному комитету Национальной ассамблеи рассмотреть возможность завершения проекта пересмотренного Закона о земле с целью разработки механизмов и политики эффективного и экономичного использования земли для реализации проектов в сфере недвижимости.

В частности, проекты коммерческого жилья и социального жилья гарантированно будут соответствовать и соответствовать Закону о жилье и Закону о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года, создавая благоприятные условия для инвесторов по доступу к земле, гарантируя отсутствие потерь доходов бюджета.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm