Ограниченное предложение приводит к росту цен на жилье
Начиная с 2018 года политика в отношении источников капитала, а также решения агентств и ведомств по контролю за рынком недвижимости привели к серьезному сокращению предложения жилой недвижимости.
Спрос на жилье постоянно растет, оказывая «давление» на предложение, заставляя цены на недвижимость постоянно устанавливать новые уровни.
Данные Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARs) показывают, что за последние 10 лет цены на недвижимость выросли в десятки раз. Только в 2021 году средние цены на жилье выросли на двузначные числа, а то и в несколько раз за тот же период.
Цены на недвижимость, вероятно, вырастут на рынках с дефицитом предложения, особенно на типы недвижимости, пользующиеся высоким спросом. (Фото: ЛД)
Низкие процентные ставки и рекордно высокая инфляция являются факторами, способствующими резкому росту цен на жилье, но суть проблемы заключается в дефиците предложения.
По данным Министерства строительства, при нынешних темпах роста населения и спроса на жилье ежегодно необходимо вводить около 70 миллионов квадратных метров городского жилья. Таким образом, при текущей ситуации с развитием предложения, по оценкам VARS, ежегодно во Вьетнаме будет не хватать около 300 000 единиц жилья из-за появления новых городских домохозяйств, особенно из-за необходимости «жить отдельно» молодого поколения, отделяясь от расширенных семей.
Этот острый дефицит наверняка приведет к еще большему росту цен на жилье. Однако этот дефицит наблюдается не во всех сегментах, а это значит, что цены на всю недвижимость будут затронуты не одинаково.
Фактически дефицит предложения наблюдается лишь в определенных областях и сегментах.
Соответственно, в то время как сельские районы, окраины крупных городов или города типа III и IV имеют достаточное или даже избыточное предложение, городские районы сталкиваются с перегрузкой из-за растущего спроса на жилье.
Если взглянуть на ситуацию в целом, то, хотя предложение жилой недвижимости, особенно доступного жилья, является и, скорее всего, будет оставаться дефицитным в будущем, в портфеле большинства гигантов рынка недвижимости присутствует дорогостоящая курортная недвижимость.
Цены продолжат расти более медленными темпами
Председатель VARs г-н Нгуен Ван Динь заявил, что цены на недвижимость, поскольку она является в высокой степени локализованным продуктом, будут расти разными темпами в разных регионах и на разных рынках, в основном в зависимости от баланса спроса и предложения. Однако общие цены на жилье вряд ли существенно вырастут к 2024 году.
На самом деле, радикальные решения по устранению трудностей на рынке недвижимости оказались эффективными. Сторона предложения на рынке имеет доступ к кредитным потокам. Однако жилищное кредитование имеет тенденцию к снижению.
Потому что в условиях экономических трудностей ипотечные кредиты, направленные на удовлетворение реальных жилищных потребностей, в настоящее время не являются главным приоритетом для людей. Более того, существующее на рынке предложение не соответствует потребностям и финансовым возможностям большинства.
В то же время «жесткие» и трудновыполнимые условия кредитования, а также рискованная инвестиционная и деловая среда заставляют инвесторов быть более осторожными, в результате чего число потенциальных клиентов, участвующих в рынке, также сокращается. Трудности в реализации проектов социального жилья, включая проведение инвестиционных процедур, доступ к капиталу, продажи и т. д., также напрямую повлияют на цены на жилье, поскольку они влияют на ход передачи и строительства жилья.
«Чем больше времени потребуется на устранение вышеуказанных проблем с вводом ресурсов, тем больше вероятность того, что цены на жилье продолжат расти», — сказал г-н Динь.
В последнее время риск возникновения безнадежных долгов возрос, что вынуждает банки постоянно продавать тысячи объектов недвижимости, чтобы вернуть задолженность. Ожидается, что в предстоящий период наступит срок погашения миллионов кредитов, обеспеченных недвижимостью.
Результаты кредитования и то, как «должник» решает распоряжаться этими финансами, могут повлиять на цены на жилье. Независимо от того, решат ли заемщики продать свое жилье или отдать его под залог недвижимости, это увеличит предложение жилья, тем самым замедлив темпы роста цен на рынке.
VAR рекомендуют кредитную политику, ограничивающую спекуляции. (Фото: ДМ)
Однако VARS прогнозирует, что сегмент квартир в крупных городах продолжит устойчиво расти, поскольку предложение пока не поспевает за спросом покупателей и инвесторов.
В то же время большинство будущих проектов в Ханое и Хошимине расположены в районах, удаленных от центра, где земельных фондов пока еще в избытке. Постоянное совершенствование инфраструктуры в будущем приведет к еще большему росту цен на эти проекты.
Г-н Динь заявил, что для расширения доступа людей к безопасному и доступному жилью в условиях роста населения и урбанизации Вьетнаму необходимо решить самую важную проблему в цепочке роста цен на недвижимость — нехватку предложения из-за неоптимального использования земли.
В то же время для существенного развития рынка необходимо также использовать инструменты регулирования спроса и предложения.
По мнению VARS, в первую очередь необходимо ужесточить дисциплину при планировании, оценке, утверждении и реализации. Компетентным органам необходимо эффективно использовать инструменты для разработки и корректировки планов планирования и землепользования, а также регулировать предложение путем выделения земельных фондов под жилищное строительство непосредственно на этапе разработки плана.
В то же время люди должны иметь возможность узнавать и предлагать идеи для планирования и разработки планов землепользования. Использовать землю по назначению, экономически эффективно и максимально увеличивать ее «потребительскую стоимость».
Во-вторых, необходимо устранить «зависшее» планирование и создать отдельный правовой коридор для торговли землей на запланированных территориях. При этом необходимо строго контролировать управленческий опыт и финансовые возможности подрядчика, чтобы обеспечить ход реализации проекта, избежать финансовых потерь и траты ресурсов.
Чем больше спекулятивный спрос, тем он более неконтролируем, тем выше будут расти цены на недвижимость, колебаться с большой амплитудой, сокращая доступ людей к жилью. Поэтому необходимо изучить возможность применения налоговой ставки, соответствующей накопленным активам в зависимости от количества и масштаба находящейся в собственности недвижимости, чтобы снизить стимулы для спекуляций.
Кроме того, должна быть принята кредитная политика, ограничивающая спекуляции, например, применение более высоких процентных ставок при покупке второго, третьего и т. д. объекта недвижимости.
Источник
Комментарий (0)