В 2023 году, несмотря на трудности внутренней и внешней экономики, рынок промышленной недвижимости Вьетнама все же вырос достаточно активно. В ближайшее время, отмечая множество проблем, с которыми сталкивается рынок промышленной недвижимости Вьетнама, большинство экспертов высоко оценивают перспективы этого рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Рынок промышленной недвижимости Вьетнама по-прежнему растет довольно активно. Иллюстрация фото: VNA
Уровень заполняемости хороший.
В отчете «Обзор рынка промышленной недвижимости во Вьетнаме: устойчивый рост», опубликованном 3 ноября, компания Savills Vietnam заявила: «После нестабильной первой половины года Вьетнам продемонстрировал устойчивый рост благодаря ключевым факторам рынка. Среди них ключевыми факторами являются молодая и динамичная рабочая сила, конкурентоспособная стоимость рабочей силы, экспортно-ориентированная экономика, стабильная деловая среда, географическое положение и активное участие Вьетнама в соглашениях о свободной торговле (ССТ).
По данным Savills Vietnam, в 2023 году будет создано 397 промышленных парков общей площадью 122 900 га, из которых 292 промышленных парка уже действуют общей площадью более 87 100 га. Кроме того, ведется строительство еще 106 индустриальных парков общей площадью 35 700 га. Промышленные парки по всей стране имеют высокий уровень заполняемости — более 80%, из которых в ключевых северных провинциях этот показатель достигает 83%, а в ключевых южных провинциях — 91%.
В Северной ключевой экономической зоне зарегистрировано 68 проектов индустриальных парков с арендованной площадью земель 12 000 га. Цены на аренду земли выросли на 30% в годовом исчислении, достигнув среднего значения 138 долл. США/м2/цикл аренды. Арендаторы в этом районе в основном работают в сфере электроники и компьютеров, сборки автомобилей, производства машин и оборудования, а также компонентов, связанных с солнечной энергетикой. Среди крупных компаний, работающих на Севере, можно назвать Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda и Vinfast.
В Южной ключевой экономической зоне зарегистрировано 122 проекта промышленных парков с арендованной площадью земли 24 883 га. Цены на аренду земли выросли на 15% в годовом исчислении и достигли в среднем 174 долл. США/м2/период аренды. Арендаторы в основном занимаются переработкой продуктов питания и напитков, производством строительных материалов, текстиля, а также изделий из резины и пластика. Среди известных арендаторов — LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola и Kumho Tires.
Разделяя эту точку зрения, в своем последнем отчете компания Knight Frank Vietnam заявила, что уровень заполняемости промышленных парков в настоящее время весьма позитивен: в пригородных районах Ханоя он составляет 78%, а в Хошимине — 78%. Хо Ши Мин — 92%. Цены на аренду земельных участков в промышленных парках в двух крупнейших городах страны также резко возрастут в период 2022–2023 годов, в частности, на 14% в пригородах Ханоя и на 58% в пригородах Хошимина. Хо Ши Мин
По данным Knight Frank Vietnam, рынок готовых заводов и складов (RBF и RBW) привлекает значительный иностранный инвестиционный капитал с 2018 года, и на сегодняшний день число инвесторов увеличилось в пять раз. Проблемы, возникающие в связи с этим бумом, особенно в пригородных районах города. Город Хошимин, где предложение готовых складских помещений достигает 2,1 млн кв. м, способствовал формированию рынка, благоприятного для арендаторов: средняя стоимость аренды составляет около 4,5 долл. США за кв. м в месяц на юге и 4,7 долл. США за кв. м в месяц на севере.
«Данная тенденция была прогнозируема и не представляет риска для рынка промышленной недвижимости. «Это поможет сохранить конкурентоспособные ставки аренды в ближайшем будущем, пока рынок развивается и расширяется, чтобы конкурировать с другими странами региона, особенно с Таиландом, где совокупный среднегодовой темп роста (CAGR) предложения готовых складских помещений с 2021 по 2024 год составит 6,6% по сравнению с 15% во Вьетнаме», — сказал Алекс Крейн, управляющий директор Knight Frank Vietnam.
Между тем, по данным компании CBRE Vietnam, предоставляющей услуги в сфере недвижимости, в третьем квартале 2023 года объемы поглощения готовых фабрик и складов возрастут благодаря спросу со стороны компаний из США, Европы и Японии. За первые 9 месяцев 2023 года на южном рынке было зарегистрировано 450 000 м2 новых заводов и складов. Благодаря обильному новому предложению цены на аренду обоих типов относительно стабильны в провинциях и городах первого уровня (Хошимин, Биньзыонг, Донгнай, Лонган) на юге; Средняя стоимость аренды склада составляет 4,5 долл. США/м2/месяц, а стоимость аренды завода — 4,9 долл. США/м2/месяц.
Между тем заполняемость готовых складов (без учета сервисных складов) составила 56%, продолжив тенденцию к снижению за счет нового предложения. Между тем заполняемость готовых заводов осталась на хорошем уровне, достигнув 91%. Арендаторы из Китая, Вьетнама, Японии, США и Евросоюза являются активными инвесторами, ищущими промышленные земли, склады и заводы на вьетнамском рынке, составляя около 70-80% поисков CBRE.
«Поскольку Вьетнам в последнее время продолжает укреплять сотрудничество с такими всеобъемлющими стратегическими партнерами, как США, Южная Корея и Китай, ожидается, что арендаторы из этих стран продолжат лидировать в спросе на рынке промышленной недвижимости Вьетнама в будущем», — заявил представитель CBRE Vietnam.
Долгосрочные перспективы
По данным Savills Vietnam, рост индекса PMI в обрабатывающей промышленности и промышленном производстве свидетельствует о больших перспективах рынка промышленной недвижимости Вьетнама. Кроме того, такие консультанты, как Savills, также зафиксировали рост числа запросов и обследований объектов со стороны многонациональных производственных, логистических и электронных торговых компаний, что отражает растущий спрос на промышленную продукцию.
Индустриальный парк в районе Бактан Уен (Биньзыонг). Фото: Хонг Дат - VNA
Однако г-н Джон Кэмпбелл, заместитель директора, руководитель отдела промышленных услуг компании Savills Vietnam, также указал на некоторые проблемы, с которыми столкнется рынок промышленной недвижимости Вьетнама в ближайшее время.
В частности, по словам г-на Кэмпбелла, качество обеспечения бесперебойной работы всей транспортной инфраструктуры во Вьетнаме по-прежнему ниже, чем в других странах региона. Несмотря на то, что транспортная инфраструктура быстро расширяется, ее развитие не поспевает за экономическим и социальным ростом. Быстрый рост городского населения и грузовых перевозок являются основными факторами спроса на инфраструктуру, в то время как мощности портов и морских портов еще не достигли своего полного потенциала.
С другой стороны, г-н Кэмпбелл отметил, что по мере того, как Вьетнам переключает внимание на привлечение отраслей с высокой добавленной стоимостью и повышение производительности труда с целью достижения уровня региональных аналогов, спрос на квалифицированную рабочую силу будет расти. Хотя затраты на рабочую силу во Вьетнаме составляют всего одну треть от затрат в Китае, производительность труда при том же уровне также ниже.
Кроме того, в конце 2022 года вступят в силу новые строгие правила пожарной безопасности, что создало препятствия для промышленных застройщиков, производителей и логистических компаний. Крупные иностранные инвесторы испытывают трудности с получением соответствующих сертификатов, и из-за этой проблемы реализация некоторых проектов была отложена.
Г-н Кэмпбелл заявил, что для решения существующих проблем правительству Вьетнама необходимо продолжать инвестировать в инфраструктуру и повышать квалификацию рабочей силы Вьетнама с целью повышения производительности и эффективности. Кроме того, ключевыми направлениями промышленности Вьетнама являются развитие вспомогательных отраслей, укрепление цепочек поставок, упрощение процедур инвестирования и землепользования, а также применение цифровизации.
Со своей стороны, указывая на некоторые разнонаправленные тенденции в отрасли промышленной недвижимости, г-н Алекс Крейн, управляющий директор Knight Frank Vietnam, заявил, что ставка капитализации операционных активов находится под дефляционным давлением из-за высоких финансовых затрат, сокращенных сроков землепользования и конкуренции со стороны других рынков с существенно более дешевой арендной платой в азиатском регионе. Ставки капитализации во Вьетнаме в настоящее время увеличиваются с 9 до 12% за счет дополнительных поставок с высококачественных готовых заводов и складов (RBF и RBW) по всей стране.
Прогнозируя ситуацию в секторе промышленной недвижимости к 2024 году, г-н Алекс Крейн отметил, что минимальные мировые налоговые ставки и высокие затраты на логистику станут препятствиями для привлечения производителей для инвестиций во Вьетнам. Хотя Вьетнам подписал множество двусторонних и многосторонних соглашений о свободной торговле, рост затрат на рабочую силу и строительство также в некоторой степени повлиял на ценовое преимущество страны.
По данным Knight Frank Vietnam, это отчетливо видно по ценам на землю. Например, стоимость аренды промышленной земли в пригородах Бангкока (Таиланд) в настоящее время составляет 82–164 долл. США/м2/срок аренды, что значительно ниже, чем в пригородах Ханоя (80–250 долл. США/м2/срок аренды) и пригородах Хошимина (80–250 долл. США/м2/срок аренды). Хошимин (95-280 долл. США/м2/срок аренды). Г-н Алекс Крейн подчеркнул, что промышленная и перерабатывающая недвижимость по-прежнему являются ключевыми рынками во Вьетнаме, но столкнутся со многими проблемами в привлечении инвестиций и заполнении готовых площадей в 2024 году.
Однако представитель Knight Frank Vietnam выразил оптимизм относительно долгосрочных перспектив развития, поскольку Международный валютный фонд (МВФ) и банк HSBC прогнозируют, что Вьетнам достигнет темпов роста ВВП около 4,7–5% в 2023 году. По словам г-на Алекса Крейна, приверженность Вьетнама расходам и инвестициям в инфраструктуру является одной из самых сильных в регионе, и рынок центров обработки данных также готов к трансформации, в зависимости от смягчения правовых барьеров и сосредоточения внимания на инфраструктуре./.
Тхань Хай
Комментарий (0)