Снижение риска мошенничества и афер
Продолжая программу заседаний между двумя сессиями 6-й сессии, во второй половине дня 16 ноября Постоянный комитет Национальной ассамблеи (NASC) дал заключения по проекту Закона о жилье (с изменениями) и проекту Закона о сделках с недвижимостью (с изменениями).
Докладывая о ряде основных вопросов, связанных с разъяснением, принятием и пересмотром проекта Закона о бизнесе в сфере недвижимости (с изменениями), председатель Экономического комитета Национальной ассамблеи Ву Хонг Тхань сказал, что относительно условий для организаций и физических лиц при ведении бизнеса в сфере недвижимости Постоянный комитет Экономического комитета сообщил: В действительности определение цели получения прибыли в концепции бизнеса в пункте 21 статьи 4 Закона о предприятиях 2020 года и концепции бизнеса в сфере недвижимости в пункте 1 статьи 3 законопроекта трудно реализовать.
Таким образом, если не будет регламентированных критериев для различения по масштабу, это приведет к тому, что все виды деятельности по покупке, продаже, аренде и сдаче в аренду домов, а также строительные работы потребуют создания предприятия по торговле недвижимостью, что на практике неосуществимо.
В связи с этим в пункты 3 и 6 законопроекта вносятся изменения, в частности, статья 9 дополняется пунктом 4 следующего содержания: «Организации и лица, осуществляющие продажу жилых домов и строительных объектов не в целях предпринимательской деятельности, а также осуществляющие продажу, сдачу в аренду или сдачу в аренду с выкупом жилых домов и строительных объектов в небольших размерах, не обязаны соблюдать положения законопроекта, но обязаны декларировать и уплачивать налоги».
Председатель экономического комитета Национальной ассамблеи Ву Хонг Тхань (Фото: Quochoi.vn).
В случае купли-продажи или аренды-купли продажи жилых домов или строительных объектов между физическими лицами договор должен быть нотариально удостоверен или удостоверен в соответствии с положениями пункта 5 статьи 43 в целях обеспечения юридической безопасности сделки, ограничения риска мошенничества, обмана и мошенничества, а также пополнения информации в базе данных сделок с недвижимостью.
Физические лица, осуществляющие малый бизнес в сфере недвижимости, не обязаны создавать предприятие в сфере недвижимости, но подпадают под действие законопроекта, должны декларировать и платить налоги, а также соблюдать другие положения законопроекта; Настоящее положение не распространяется на организации, обеспечивающие профессионализм и облегчающие работу государственного управления;
В других случаях организации и частные лица должны создать предприятие по торговле недвижимостью; Правительство должно подробно указать количество и стоимость каждого типа недвижимости для определения малого бизнеса в сфере недвижимости.
Кроме того, условия для физических лиц, занимающихся бизнесом в сфере недвижимости, изложенные в пункте b) пункта 3 статьи 9 законопроекта, представленного в Национальное собрание для комментариев на 6-й сессии, основаны на условиях для организаций и физических лиц, имеющих право создавать и управлять предприятиями во Вьетнаме, изложенных в пункте 1 и пункте e) пункта 2 статьи 17 Закона о предприятиях 2020 года.
В ходе проверки Постоянный комитет Экономического комитета установил, что в действительности существуют случаи, когда люди не соответствуют условиям, необходимым для того, чтобы быть учредителями и руководителями предприятий в соответствии с положениями Закона о предприятиях, но при этом имеют право заниматься бизнесом в сфере недвижимости и совершать гражданско-правовые сделки, связанные с недвижимостью.
Таким образом, в законопроект вносится редакция пункта 3 статьи 9, которая не ограничивала бы законные и законные права организаций и граждан.
Депозиты могут быть получены только в размере, не превышающем 5% от цены продажи.
Что касается депозитов в жилищном бизнесе и будущих строительных проектах (п. 5 ст. 23), то некоторые мнения согласны с вариантом 1. Некоторые мнения согласны с вариантом 1 и предлагают установить максимальный размер депозита в размере 5% от цены продажи или цены аренды с выкупом. Согласие достигнуто с вариантом 1 и предложением установить максимальный уровень депозита, установленный Правительством, но не более 10%. Достигнут консенсус по варианту 1 и предложению установить максимальный размер депозита на уровне 15%. Согласие с вариантом 1 достигнуто, но требуются более конкретные правила.
Некоторые мнения согласились с Вариантом 2. Некоторые мнения согласились с Вариантом 2 и предложили снизить максимальную ставку по депозитам до 5%.
Для обеспечения истинного характера задатка и в то же время ограничения рисков для покупателя и арендатора, которые зачастую являются слабой стороной, законопроект вносит следующую редакцию в пункт 5 статьи 23: «Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать задатки в размере не более 5% от цены продажи или цены аренды с выкупом домов и строений с заказчиков только в том случае, если дома и строения отвечают всем условиям для ввода в эксплуатацию в соответствии с положениями настоящего Закона. В договоре задатка должна быть четко указана цена продажи, аренды с выкупом дома или строительного объекта.
Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешено взимать депозиты в размере не более 5% от цены продажи (Фото: Хуу Тханг).
Относительно оплаты при покупке, рассрочке платежей при покупке жилья и будущих строительных работах (пункт 3 статьи 25), с учетом мнений депутатов Народного Собрания законопроект в пункте 3 статьи 25 пересматривается в соответствии со следующими 2 вариантами:
Вариант 1: «Если покупателю или арендатору не выдан Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей, продавец или арендодатель не может получить более 95% от стоимости договора; Оставшаяся сумма по договору выплачивается после выдачи компетентным государственным органом покупателю или приобретателю по договору аренды свидетельства о праве пользования землей, праве собственности на дом и других активах, связанных с землей.
Этот вариант призван обеспечить стабильность текущей политики; Клиенту разрешается оставить себе часть стоимости контракта, ожидая выдачи сертификата. Ограничением этого варианта является то, что когда клиент несет риск неуплаты 100% стоимости контракта, право собственности не может быть установлено; В некоторых случаях клиенты задерживают выполнение своих платежных обязательств, поскольку им не нужно получать сертификат немедленно, даже если инвестор выполнил свое обязательство и компетентный государственный орган выдал сертификат.
Вариант 2: «Если покупателю или арендатору не выдан Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей, продавец или арендодатель не может получить более 95% от стоимости договора. Оставшаяся сумма по договору перечисляется заказчиком на счет инвестора, открытый в кредитной организации для управления, и инвестором данная сумма не использована; Клиент имеет право на доход, полученный от этой суммы. Инвестор может использовать эту сумму денег от каждого покупателя только после того, как компетентный государственный орган выдаст покупателю или арендатору дома или строительного объекта Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей.
Целью настоящего плана является обеспечение согласованности и непротиворечивости положений о сроках возникновения права собственности в проекте Закона и проекте Закона о жилье (с изменениями), а также положений о завершении финансовых обязательств в соответствии с положениями проекта Закона о земле (с изменениями); обеспечить выполнение платежных обязательств клиента.
Ограничением этого варианта является то, что заказчик должен оплатить оставшиеся 5% от стоимости контракта, пока Сертификат не выдан; Однако, принимая во внимание мнение депутатов Национального собрания, этот план предусматривает, что доход, возникающий из этой суммы денег, достается потребителю.
Кроме того, в пункт 5 статьи 80 законопроекта добавлены положения об ответственности Государственного банка за руководство управлением и выплатой прибыли, предусмотренные пунктом 3 статьи 25.
Постоянный комитет Экономического комитета предложил сохранить два варианта и провести голосование, чтобы запросить мнения депутатов Национальной ассамблеи в качестве основы для рассмотрения и принятия решения по этому вопросу Постоянным комитетом Национальной ассамблеи .
Источник
Комментарий (0)