Найдите больше решений в сфере недвижимости.

В первые девять месяцев 2024 года вьетнамский рынок недвижимости продемонстрировал множество позитивных изменений, отразившихся в восстановлении предложения, повышении цен и росте спроса со стороны покупателей. Наряду с этим, многие проекты и предприятия в сфере недвижимости заявили о себе благодаря конкретным действиям, вдохнув новую жизнь в рынок.

Позитивные изменения

Согласно отчету Savills Vietnam, за первые девять месяцев 2024 года на квартиры стоимостью более 4 миллиардов донгов приходилось 70% от общего объема продаж. Примечательно, что цены на квартиры в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, продолжали демонстрировать значительный рост. В Ханое цена новых квартир выросла на 6%, достигнув в среднем 69 миллионов донгов/м²; в то время как в Хошимине цена новых квартир достигла 68 миллионов донгов/м². Этот скачок цен отражает высокий спрос и активность на рынке.

Новые проекты элитных апартаментов в Ханое и Хошимине вызвали значительный интерес у покупателей, при этом уровень заполняемости достиг 60-80%. Эти проекты не только способствуют увеличению предложения на рынке, но и привлекают большое количество жителей благодаря современной инфраструктуре, удобствам и удобному транспортному сообщению.

Крупные компании в сфере недвижимости, такие как Vingroup, Novaland и Sun Group, добились значительных успехов в реализации проектов и расширении бизнеса. Ярким примером является Hoa Binh Construction Group, один из крупнейших подрядчиков в строительном секторе, получивший поддержку от Вьетнамского инвестиционно-девелоперского банка ( BIDV ) в виде кредитной линии в размере до 4000 миллиардов донгов. Это не только помогло Hoa Binh преодолеть трудности, но и служит позитивным признаком восстановления для крупных компаний в сфере недвижимости.

Ряд мегапроектов Novaland Group, включая Aqua City (Dong Nai) и NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), демонстрируют определенное восстановление с устойчивым ростом числа сделок после постепенного устранения юридических препятствий.

Позитивные изменения на рынке недвижимости за первые девять месяцев 2024 года были обусловлены не только восстановлением экономики и реальным спросом со стороны населения, но и устранением правовых препятствий. Принятие Закона о земле 2024 года, Закона о жилищном строительстве 2023 года и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года создало более прозрачную правовую базу для бизнеса и инвесторов. Были значительно улучшены правила оценки земли, процедуры лицензирования и расчистки земельных участков, что позволило минимизировать юридические барьеры, часто встречающиеся в сфере недвижимости.

Например, в проектах недвижимости в Хошимине были решены проблемы, связанные с получением разрешений на строительство подвальных помещений. Решения 3803/QD-UBND и 3804/QD-UBND Народного комитета Хошимина служат основой для утверждения общего плана застройки, что приводит к завершению обновления и корректировки разрешений на строительство для проектов недвижимости в этом районе... Ожидается, что благодаря этим решениям юридические препятствия в проектах в Хошимине будут постепенно устранены.

По словам г-на Нгуен Тоан Тханга, директора Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, Закон о земле 2024 года и Указ 71/2024, регулирующие цены на землю, решили многие вопросы, связанные с платой за пользование землей, которые еще не были рассчитаны для проектов в Хошимине. В настоящее время в городе насчитывается около 200 проектов недвижимости, имеющих проблемы с финансированием земли. В 2024 году Хошимин решит эти вопросы по 36 проектам и выдаст около 17 500 свидетельств о пользовании землей.

На участке городской территории Aqua City (305 гектаров), застроенном компанией Novaland Group, постепенно устраняются препятствия. Фото: Нгуен Туан

В частности, недавно председатель Народного комитета провинции Донг Най, г-н Во Тан Дык, признавая, что устранение правовых препятствий для проектов в сфере недвижимости в Донг Най происходит медленнее, чем в соседних провинциях, подчеркнул, что приоритет будет отдан решению трудностей, связанных с планом зонирования C4 в городе Бьен Хоа. Этот план зонирования охватывает территорию площадью до 1500 гектаров и включает в себя крупные проекты, такие как жилые и городские районы, например, жилой район Лонг Хунг (227 га), коммерческий и сервисный городской район острова Фуок Хунг (286 га), инвестированный компанией DonaCoop, прибрежный городской район Донг Най (170 га) инвестиционной корпорации Nam Long и городской район Аква Сити (305 га) группы компаний Novaland.

Кроме того, кредитная политика Государственного банка Вьетнама также способствовала стабильности рынка. Согласно отчету Государственного банка Вьетнама, по состоянию на конец июня 2024 года объем кредитования под залог недвижимости увеличился на 4,6%, при этом кредитование под залог коммерческой недвижимости выросло на 10,3%, а кредитование на приобретение жилья — на 1,2%. Это демонстрирует поддержку сектора недвижимости со стороны финансовой системы, а также укрепляет доверие инвесторов и покупателей жилья.

По словам главного экономиста BIDV, доктора Кана Ван Лука, рынок недвижимости официально вступил в фазу позитивного восстановления. Стабильная макроэкономическая обстановка, контролируемая инфляция и постепенно улучшающаяся правовая политика создали благоприятные условия для более сильного роста рынка недвижимости в предстоящий период. Кроме того, инвестиции в транспортную инфраструктуру, особенно в линии метро в Ханое и Хошимине, будут и впредь оставаться важнейшим фактором, стимулирующим рост рынка.

Трудности и проблемы по-прежнему остаются.

Однако в контексте вступивших в силу Закона о земле 2024 года, Закона о жилищном строительстве 2023 года и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года, отрасль недвижимости по-прежнему сталкивается с рядом трудностей и проблем. Без принятия соответствующих мер эти проблемы усугубят давние недостатки.

По данным Министерства строительства, одним из важнейших пунктов Закона о земле 2024 года является отмена старой системы цен на землю. Вместо этого прейскурант цен на землю будет обновляться ежегодно, определяя цены, более близкие к рыночной стоимости. Это означает, что инвестиционные затраты на строительство и развитие проектов в сфере недвижимости увеличатся, что приведет к росту цен на недвижимость и жилье на 15-20%. Это изменение может создать трудности как для инвесторов, так и для покупателей жилья. С другой стороны, если новый прейскурант цен на землю не будет строго соблюдаться, это создаст возможности для спекуляций и манипулирования рынком, что приведет к усилению неравенства в возможностях владения жильем среди различных социальных слоев.

Еще одно важное предложение — рассмотреть вопрос о налогообложении владельцев нескольких объектов недвижимости, но это должно основываться на принципе создания ценности для общества. Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Вьетнамской ассоциации риелторов и президент Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, подчеркнул, что налогообложение не должно основываться исключительно на количестве принадлежащих объектов недвижимости, но также должно учитывать цель их использования. Те, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду, создавая добавленную стоимость для общества, не должны подпадать под действие этой налоговой политики.

Г-жа До Тху Ханг, директор Savills Hanoi, считает, что налогообложение второй недвижимости требует тщательной подготовки и обеспечения единообразия по всей стране. Без единообразия в системе управления и технических мерах, таких как банковские операции и декларирование активов, налог не достигнет желаемого эффекта и может даже нарушить рынок.

Ключевым фактором, способствующим росту цен на жилье, является дисбаланс между спросом и предложением. В настоящее время предложение жилья значительно ниже спроса, особенно в сегменте доступного жилья, подходящего для людей со средним и низким уровнем дохода. Для регулирования рынка Министерство строительства предлагает разблокировать предложение недвижимости путем устранения правовых препятствий в замороженных проектах и ​​содействия запуску новых проектов.

По словам г-жи Хо Тхи Тху Май, директора жилищной компании во Вьетнаме (Ханой), если правительство и бизнес не предпримут решительных мер по увеличению предложения, особенно в сегментах социального и доступного жилья, рынок столкнется с серьезными последствиями. Людям, действительно нуждающимся в жилье, будет трудно приобрести собственное жилье, а «скачок цен» может привести к нестабильности всего рынка.

Ужесточить правила проведения земельных аукций.

Одним из ключевых методов получения доходов от недвижимости для государственного бюджета являются аукционы по продаже прав пользования землей. Министерство строительства считает, что распределение и аренда земли через аукционы позволили ограничить негативные практики, уменьшить фаворитизм и увеличить доходы. Однако этот процесс также сталкивается со многими ограничениями, наиболее существенным из которых является сговор «аукционных брокеров» с целью создания «искусственных цен» для манипулирования рынком.

Для решения негативных аспектов аукционов по продаже прав пользования землей Министерство строительства предлагает увеличить сумму залога для участия в аукционах и сократить срок оплаты после выигрыша, чтобы предотвратить спекуляции и искусственное завышение цен. Это регулирование поможет свести к минимуму ситуации, когда люди участвуют в аукционах с целью покупки и перепродажи с целью получения прибыли; вместо этого в них будут участвовать только те, кто действительно нуждается в этом.

Сегодняшний семинар называется «Определение состояния рынка недвижимости на конец 2024 и начало 2025 года».

Семинар, организованный газетой «Нгуой Лао Донг», состоится 10 октября в 8:00 утра в аудитории на втором этаже здания газеты «Нгуой Лао Донг» по адресу: улица Во Ван Тан, 123-127, район Во Тхи Сау, 3-й округ, Хошимин. Это возможность для управленческих агентств, предприятий и экспертов собраться вместе и предложить решения для дальнейшего развития рынка в будущем.

Семинар был посвящен следующим темам: текущее состояние рынка недвижимости и прогнозы на будущее; влияние трех новых законов, касающихся рынка недвижимости, и внедрение руководящих документов; а также вопросы, связанные с прейскурантами цен на землю и налогами.

Источник: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm