Цены продолжают «закрепляться» на высоких уровнях
По данным отчета Savills Vietnam о рынке квартир за первую половину 2023 года, на рынке квартир новое предложение увеличилось на 76% по сравнению с предыдущим кварталом и на 125% в годовом исчислении, составив 3596 единиц. Из них на первичный рынок было продано 20 412 единиц, что на 5% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 14% больше по сравнению с тем же периодом предыдущего года.
Напротив, на рынке вилл и таунхаусов в квартале не было новых проектов, все новое предложение поступило от 126 единиц из существующих проектов, что на 334% больше, чем в предыдущем квартале, но на 14% меньше, чем в предыдущем году. Первичное предложение составило 797 единиц из 14 проектов, что на 5% больше, чем в предыдущем квартале, но на 20% меньше, чем в предыдущем году.
По состоянию на второй квартал 2023 года средняя первичная цена продажи квартир на рынке Ханоя достигла 53 млн донгов/ м2 , что на 1% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 17% больше по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Эта цена растет уже 18 кварталов подряд и на 73% выше, чем в первом квартале 2019 года. Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi, прокомментировала: «Из-за высоких цен на землю и затрат на строительство. Кроме того, необходимость инвестирования в улучшение качества продукции, окружающей инфраструктуры и инженерных коммуникаций, а также внутренние проекты также приводят к тому, что цены на первичном рынке или цены вновь запускаемых проектов всегда выше общего уровня рынка квартир, выставленных на продажу.
Г-жа Хоанг Тхань Нхан из района Кау Гиай сказала: «Моя семья хочет купить квартиру, чтобы наши дети жили отдельно, но цена в центре города слишком высока, а цены на проекты в пригородах все еще высоки. Мы проконсультировались с 6-7 проектами, но все еще не решили, потому что если мы купим, нам придется занять больше денег в банке, а наш доход невелик, и сейчас самой большой проблемой является давление, связанное с выплатой процентов».
Между тем, цены на виллы и таунхаусы во втором квартале 2023 года по сравнению с предыдущими кварталами были скорректированы в сторону понижения на некоторые виды недвижимости, относящиеся к виллам и таунхаусам. Снижения цен на продукцию таунхаусов не зафиксировано. В частности, первичные цены на виллы снизились на 10% за квартал до 100 млн донгов за м2 непроданной земли в районе Мэ Линь, а также из-за дополнительного первичного предложения возник переизбыток предложения, в то время как спрос со стороны потребителей фактически не увеличился. Цены на квартиры в магазине снизились на 7% за квартал. Напротив, цены на смежные объекты за квартал выросли на 4%, достигнув 173 млн донгов/ м2 .
Комментируя неоднозначную динамику цен на малоэтажную недвижимость и квартиры, г-жа До Ту Ханг добавила: «Следует отметить, что снижение цен на рынке вилл и таунхаусов обусловлено запуском проектов, расположенных вдали от центра, по разумным ценам, что приводит к снижению уровня рынка. В реальности стоимость малоэтажного сегмента по-прежнему высока, особенно в районах, прилегающих к ханойским кольцевым дорогам №2 и №3, а также в развитых районах со стабильной социальной инфраструктурой и планированием транспортной инфраструктуры, а также в районах с высокой плотностью населения.
Рост доходов остается «расширенным» при росте цен
Долгосрочный спрос на жилье остается высоким из-за положительной чистой миграции, роста населения и высоких темпов урбанизации. Кроме того, прогнозируется, что с 2023 по 2025 год в Ханое будет на 157 000 больше домохозяйств. Однако в будущем предложение будет включать только 59 000 квартир всех типов, 9 000 малоэтажных домов и 18 700 социальных домов, которые, как ожидается, будут выставлены на продажу. Не хватает 70 300 домов.
Столкнувшись с высоким спросом на жилье, возникает вопрос, могут ли люди со средним доходом позволить себе иметь дом в Ханое. В отчете Savills Vietnam также указано, что Ханой стремится к достижению среднего дохода на душу населения в размере 150 миллионов донгов на человека в год в 2023 году. По отношению к 2019 году средний темп роста доходов составляет 6%/год. Между тем темп роста цен на квартиры с 2019 по первую половину 2023 года составляет 13%/год.
Г-жа Ханг прокомментировала: «Очевидно, что рост доходов на душу населения в Ханое ниже, чем рост цен на квартиры. Это пример того, что приобретение жилья в собственность займет больше времени, если этот разрыв продолжит увеличиваться. Если эти два показателя не сблизятся, это усложнит и удлинит процесс приобретения жилья для населения в целом, как для жителей Ханоя, так и для жителей других провинций, желающих иметь дом в Ханое для работы или проживания своих детей. Не говоря уже о малоэтажном жилье, когда цена высока, покупатели также будут учитывать разумность цены, а также то, соответствует ли она реальной стоимости продукта или нет. Это приводит к более медленному и длительному принятию решения покупателем».
Однако на рынке вилл и таунхаусов покупателей по-прежнему привлекают предложения с разумными ценами и продуманными проектами. Это нашло отражение в том факте, что квартальные сделки в сегменте малоэтажной недвижимости в Ханое, как правило, улучшаются после неблагоприятного первого квартала: было продано 106 единиц недвижимости, что на 20% больше по сравнению с предыдущим кварталом.
«Это один из позитивных признаков, зафиксированных в конце второго квартала 2023 года, когда на рынке появились малоэтажные проекты с предложениями продукции по ценам около 10 млрд донгов за единицу. По данным за второй квартал 2023 года в Ханое, на проекты с первичной ценой менее 10 млрд донгов пришлось 39% транзакций, на квартиры стоимостью от 10 до 20 млрд донгов — 28%, а на квартиры стоимостью более 30 млрд донгов — всего 13%. «Данные показывают, что продукты с более разумными ценами будут иметь лучшие показатели продаж», — прокомментировала г-жа Ханг.
Г-н Динь Ван Трой, директор по продажам Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, сказал: «Первичное предложение ограничено, но преимущество для покупателей жилья на рынке Ханоя сегодня заключается в том, что они могут выбрать вторичный рынок, где многие продукты были разработаны заранее, имеют юридическую гарантию и предлагаются по более разумным ценам».
В текущих условиях цены на вторичном рынке по-прежнему конкурентоспособны по сравнению с ценами на первичном рынке. Как правило, по данным Savills Vietnam, во втором квартале 2023 года цены на малоэтажную продукцию при вторичном поставках будут на 20% ниже цен на первичные единицы. На первичном рынке выбор невелик, тогда как на вторичном рынке выбор больше с точки зрения цены, хотя продукт уже не новый, но взамен покупатель может быть готов к использованию или может использовать его немедленно.
В частности, в последнее время Ханой содействует выделению государственных инвестиций. Это благоприятный фактор для развития экономической деятельности Ханоя в целом и других видов деятельности, включая бизнес в сфере недвижимости, в частности. Поскольку строительство кольцевой дороги 4 только началось, ожидается, что оно будет способствовать развитию пригородных районов, таких как Ме Линь, Дан Фыонг, Хоай Дык, Сок Сон, Ха Донг, Тхань Оай... Когда кольцевая дорога 4 будет открыта для движения в 2027 году, прогнозируется, что предложение жилья в районах вокруг кольцевой дороги 4 увеличится по сравнению с нынешним уровнем.
Источник
Комментарий (0)