Рынок постоянно устанавливает новые уровни цен, поскольку существует установка «каждый дюйм земли — золото», жилая земля в Ханое пользуется большой популярностью у покупателей.

Цены на недвижимость постоянно растут, появляются новые земли, жилая земля в Ханое пользуется большим спросом, последние правила ипотеки по красной книге... таковы последние новости рынка недвижимости.

Жилая недвижимость становится еще одним вариантом, когда рост цен не происходит «хаотично», как в случае с квартирами. (Фото: Линь Ан)

Цены на недвижимость продолжают расти

Г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (Вьетнамская ассоциация брокеров по недвижимости), заявила, что цены на недвижимость постоянно устанавливают новые высокие уровни, значительно превышающие темпы роста доходов большинства людей.

В частности, индекс цен на недвижимость квартир во втором квартале 2024 года в Ханое и Хошимине вырос на 58%; 27% по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Проекты доступных коммерческих квартир полностью исчезли в городских районах. Даже сегмент квартир средней ценовой категории становится все более дефицитным, постепенно «замещаясь» сегментом высокого класса и класса люкс, при этом более 80% предложения квартир выставлено на продажу в Ханое и Хошимине. Стоимость HCM в 2024 году составит от 50 млн донгов/м2 и более. Во многих новых многоквартирных проектах цены составляют десятки тысяч долларов США за квадратный метр.

Высокая стоимость квартир на первичном рынке недвижимости привела к «резкому» росту цен на старые квартиры. Многие квартиры, которые использовались десятилетиями, продаются по ценам, в два-три раза превышающим те, что были на момент сдачи. Вслед за ростом цен на квартиры выросла и цена продажи домов, прилегающих к земле, включая виллы и таунхаусы, в том числе в некоторых проектах, расположенных в районах, удаленных от центра Ханоя, когда предложение в центральной части города становится все более скудным.

Если раньше цена за квадратный метр виллы в сотни миллионов донгов считалась высокой, то сейчас на продажу выставлены виллы по цене до 1 миллиарда донгов за квадратный метр, что по-прежнему считается нормой. Цены на землю также продолжают расти. Во многих провинциях и городах зафиксирован феномен локального «потепления» рынка чистой законной земли из-за реинвестиционной деятельности или из-за того, что некоторые группы инвесторов создают фиктивный спрос и предложение для повышения цен. В некоторых провинциях и городах, таких как Хайзыонг , цены превысили «пик лихорадки» 2022 года.

Г-жа Мин полагает, что в краткосрочной перспективе цены на первичную недвижимость вряд ли снизятся, особенно в сегменте квартир — типе, который в основном удовлетворяет потребности в жилье в городских районах. Поскольку в условиях постоянно растущего спроса на недвижимость, особенно инвестиционного спроса, инвесторы будут отдавать приоритет развитию элитных сегментов для максимизации прибыли, когда земельных фондов становится все меньше, затраты на строительство растут, а инвестиции в инфраструктуру и коммунальные услуги становятся все более качественными.

Новый правовой коридор устраняет инвесторов со слабыми финансовыми возможностями, вынуждая оставшихся инвесторов на «игровой площадке» развивать крупные городские районы с синхронной инфраструктурой и коммунальными услугами, имеющими большое влияние, что означает высокие издержки, а также затрудняет снижение цен на недвижимость.

В то же время на рынке остаются только инвесторы с хорошим финансовым потенциалом, сильными существующими мощностями или преимуществами в создании земельных фондов, что будет продолжать поддерживать явление монополии предложения, а крупные инвесторы будут продолжать определять рыночную цену в более высоком направлении для максимизации прибыли.

Жилая земля в Ханое пользуется большим спросом.

Жилая недвижимость становится еще одним вариантом, когда рост цен не происходит столь «хаотично», как на квартиры. Фактический опрос, проведенный Batdongsan.com.vn, показывает, что цены на частные дома в районах внутри города Донгда, Бадинь, Тханьсуан, Каузяй, Намтылием, Хадонг, Хоангмай... в среднем выросли на 10–20% с начала года. Объем сделок на площадках, специализирующихся на продаже жилой земли в Ханое, за последние 3 месяца увеличился в среднем на 10–30%, в то время как цены на квартиры продолжали колебаться.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, также сказал, что данные Batdongsan.com.vn по рынку недвижимости показывают, что частные дома и таунхаусы сохраняют стабильный уровень интереса. За первые три месяца 2024 года частные дома и таунхаусы продемонстрировали тенденцию к росту объемов сделок и уровня интереса во всех ценовых диапазонах. В частности, уровень интереса резко возрос практически во всех районах Ханоя.

В частности, по сравнению с началом 2023 года уровень интереса к частным домам в районе Нам Ту Лием вырос на 43%, к частным домам в Хоангмае – на 28%, в Донг Да – на 21%, в Ха Донге – на 26%, в Тхань Суане – на 12%. Что касается цен, средняя стоимость частных домов в Ханое выросла с 95 млн донгов за м2 в первом квартале 2021 года до 164 млн донгов за м2 во втором квартале 2024 года.

Таким образом, средний рост цен на частные дома достаточно стабилен и составляет в среднем 15-20% в год в зависимости от района. Именно стабильность, отсутствие ценового хаоса, отсутствие хаоса роста позволяют объему сделок с частными домами и таунхаусами сохранять стабильность, регулярность и привлекать внимание реальных покупателей и инвесторов на фоне постоянно танцующих цен на квартиры в Ханое.

Эксперт по недвижимости Чан Хуу Сим, председатель MSP Land System, отметил, что существует множество факторов, обеспечивающих рост жилой недвижимости в будущем, в результате чего денежный поток будет существенно смещаться в этот сегмент.

В частности, правовые изменения, внесенные недавно принятыми Законом о земле и Законом о сделках с недвижимостью, способствуют развитию рынка недвижимости в прозрачном и здоровом направлении. В частности, ожидается, что будущие цены на жилую недвижимость вырастут в соответствии с изменениями частоты обновления цен при удалении фрейма цен на землю, а таблица цен на землю будет обновляться ежегодно.

Кроме того, цена земли, таунхаусов и частных домов в продуктах с четким правовым статусом также возрастет, когда не будут оспариваться подробные условия выдачи сертификатов на право пользования землей для земель, находящихся в пользовании; Точность ценообразования становится все более строгой, прозрачной и понятной.

Кроме того, председатель MSP Land System отметил, что, учитывая мысль наших предков о том, что «каждая пядь земли — золото», жилая недвижимость всегда привлекательна, поскольку потребность во владении землей и домами, а также потребность в накоплении активов у вьетнамского народа очень велика. Дефицит земли в центральной части города при постоянном росте спроса также будет способствовать росту цен продажи и количества сделок. Поэтому этот сегмент всегда считается убежищем для денежных потоков, привлекающим реальных покупателей и инвесторов.

Бакзянг издает последние правила по разделу земли

Народный комитет провинции Бакзянг только что издал Решение № 24, в котором подробно изложены ограничения на выделение земли и признание земель жилыми; Минимальная площадь и условия раздела и объединения земель; лимит отвода сельскохозяйственных земель; Ограничение на предоставление неиспользуемых земель в пользование физическим лицам; лимит передачи сельскохозяйственных земель; Критерии и условия изменения целевого назначения земель рисового фонда, земель защитного лесного фонда, земель специального назначения и земель эксплуатационного лесного фонда на иные целевые назначения; Другие документы землепользователей до 15 октября 1993 года, действовавшие в области.

Соответственно, в постановлении четко указано, что условия раздела земельного участка для жилой земли должны предусматривать минимальную жилую площадь земельного участка 32 м2, минимальный фасад 4 м и глубину от границы застройки (если таковая имеется) не менее 5,5 м для исходного земельного участка с существующей глубиной 5,5 м и более.

В случае, если после изъятия земель государством, существующая глубина земельного участка составляет менее 5,5 м, минимальная глубина должна составлять 3 м.

Что касается лимита выделения жилых земель физическим лицам, то согласно новым правилам, для городских жилых земель в районах города Бакзянг (за исключением коммун в пределах административных границ районов и городов, преобразованных в районы и города в связи с вновь установленными, разделенными или объединенными административными границами) максимальный размер составляет 100 квадратных метров.

Городские жилые земли в городах, жилые земли в городах, преобразованных в районы; Жилые земли в районах города Вьет Йен; Жилые земли в коммунах: Диньчи, Сонгкхе, Тантьен, Донгшон, Танми, Сонгмай в городе Бакзянг; Жилые земли в коммунах в пределах границ города Бакзянг преобразуются в районы; Жилые земли в сельской местности, прилегающие к автомагистралям, национальным трассам, провинциальным дорогам, максимальная площадь 120 м2.

Площадь жилых земель в коммунах в пределах административных границ районов и городов, преобразованных в районы и города в связи с вновь установленными, разделенными или объединенными административными границами (после вступления в силу постановления Постоянной комиссии Национального собрания о вновь установленных, разделенных или объединенных административных границах), составляет не более 200 квадратных метров.

Жилые земли в центральных коммунах районов, городов и поселков, максимальная площадь 300 м2. Жилая земля в горных коммунах районов и городов не должна превышать 360 м2.

В случае, если земельный участок образован до 18 декабря 1980 года, площадь земельного участка для жилой застройки определяется в размере 5-кратного размера лимита отвода земель для жилой застройки, соответствующего каждому установленному району или местности, но не должна превышать площади используемого земельного участка и не должна превышать 800 м2.

В случае, если земельный участок образован в период с 18 декабря 1980 года по 15 октября 1993 года, предельная площадь отвода земель под жилые дома определяется в размере 3-кратной предельной площади отвода земель под жилые дома, соответствующей каждому установленному району или местности, но при этом общая площадь не должна превышать площадь используемого земельного участка и составлять не более 600 м2.

Настоящее Решение вступает в силу с 21 сентября и заменяет Решение № 40/2021 и Решение № 44/2023 Провинциального народного комитета.

Условия ипотеки права землепользования землепользователями предусмотрены статьей 45 Закона о земле 2024 года. (Фото: Ха Фонг)

Важные положения об ипотеке «красной книги»

Условия ипотеки права землепользования землепользователями предусмотрены статьей 45 Закона о земле 2024 года.

Условия осуществления права на ипотеку красная книга

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года землепользователям разрешается передавать в ипотеку права землепользования при соблюдении следующих условий:

Иметь свидетельство о праве пользования землей или свидетельство о праве собственности на дом и землепользования или свидетельство о праве пользования землей, домовладением и другими активами, прикрепленными к земле, за исключением следующих случаев: (1) Наследование права пользования землей; (2) Преобразование сельскохозяйственных земель при объединении полей, обмене участками или передаче прав землепользования государству или общинам; (3) Экономические организации с иностранным участием, получающие трансферты в сфере недвижимости; (4) Домохозяйства и лица, использующие землю, которым не был выдан Сертификат на право пользования землей, Сертификат на право собственности на дом и право пользования землей, Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, прикрепленные к земле, Сертификат на право пользования землей, право собственности на активы, прикрепленные к земле, но которые имеют право на Сертификат на право пользования землей, право собственности на активы, прикрепленные к земле, имеют право передавать права пользования землей, сдавать в аренду, субаренду права пользования землей и вносить капитал с использованием прав пользования землей для реализации проектов.

Земельный участок не является предметом спора или спор разрешен компетентным государственным органом решением или постановлением суда, решением арбитража или арбитражным решением, вступившим в законную силу.

Права землепользования не подлежат изъятию или иным мерам обеспечения исполнения судебных решений в соответствии с положениями закона об исполнении судебных решений в гражданском порядке. В период землепользования. Права землепользования не подлежат временным чрезвычайным мерам, предусмотренным законом.

Необходимо ли нотариально заверять договор ипотеки «Красная книга»?

Согласно пункту 3 статьи 27 Закона о земле 2024 года нотариальное удостоверение и удостоверение договоров и документов, осуществляющих права землепользователей, осуществляются в следующем порядке:

Договоры передачи, дарения, ипотеки, внесения вклада с использованием права землепользования, права землепользования и имущества, закрепленного за землей, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены, за исключением случая, указанного в подпункте «б» настоящего пункта.

Договоры аренды, субаренды прав землепользования, права землепользования и имущества, закрепленного за землей, договоры перевода прав землепользования сельскохозяйственных угодий; Договоры о передаче, внесении вклада в капитал с использованием права землепользования, права землепользования и имущества, закрепленного за землей, имущества, закрепленного за землей, в которых одной из сторон или сторонами, участвующими в сделке, является организация, осуществляющая операции с недвижимостью, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены по желанию сторон.

Документы о наследовании права землепользования, права землепользования и имущества, закрепленного за землей, удостоверяются нотариально или в порядке, установленном гражданским законодательством. Нотариальное удостоверение и заверение осуществляются в соответствии с положениями закона о нотариальном удостоверении и заверении. Таким образом, при ипотеке красной книги договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и заверен.

Что включает в себя ипотечное досье «Красная книга»?

В частности, в статье 27 Указа 99/2022/ND-CP лицо, ходатайствующее о регистрации ипотеки, представляет комплект документов, включающий следующие документы: Оригинал заявления по форме № 01а; Договор поручительства или нотариально удостоверенный или удостоверенный договор поручительства (1 оригинал или 1 заверенная копия);

Оригинал сертификата (красная книга, розовая книга), за исключением случаев одновременной подачи досье на регистрацию меры безопасности с: (1) досье на регистрацию изменения земельного участка и имущества, прикрепленного к нему; или; (2) Документы, подтверждающие право собственности на имущество, закрепленное за землей.

Можно ли продать заложенную землю?

В соответствии с пунктом 8 статьи 320 и пунктом 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года залогодатель не вправе продавать, обменивать или дарить заложенное имущество без согласия залогодержателя. Таким образом, залогодатель имеет право продать землю только в случае согласия залогодержателя.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html