Как раннее вступление в силу трёх новых законов повлияет на рынок недвижимости? Вырастут ли цены на землю?

Правительство только что представило на рассмотрение Национальной ассамблеи законопроекты о досрочном применении трех законов, касающихся рынка недвижимости, включая Закон о земле 2024 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закон о жилье 2023 года.

Согласно нормативным актам, эти три закона официально вступят в силу с 1 января 2025 года. Однако предложение правительства позволяет трем новым законам вступить в силу с 1 июля, на 6 месяцев раньше предыдущего нормативного акта.

Раннее вступление в силу трёх законов, а именно Закона о земле 2024 года, Закона о сделках с недвижимостью 2023 года и Закона о жилье 2023 года, окажет сильное влияние на рынок недвижимости. (Фото: ST)

Комментируя этот вопрос, некоторые эксперты отмечают, что цены на недвижимость, особенно на землю, вырастут, но не вызовут ажиотажа.

Г-н Динь Минь Туан, директор Property Guru Vietnam, оценил, что раннее восстановление рынка земли было обусловлено двумя факторами: волной ожиданий изменений в трех новых законах, которые вступят в силу с 2025 года, и «насыщением» других инвестиционных каналов.

По словам г-на Туана, Закон о сделках с недвижимостью (с изменениями) и Закон о жилье (с изменениями) окажут большое влияние на рынок земли с 2024 года.

В частности, ужесточение правил раздела земельных участков вызывает серьёзные опасения. Прогнозируется, что предложение разделённых земель резко сократится после 2025 года, однако спрос на землю вряд ли снизится в долгосрочной перспективе, поскольку вьетнамцы по-прежнему предпочитают именно этот тип земли. Когда предложение низкое, а спрос высокий, цены на землю растут. Многие инвесторы начнут искать землю ещё до вступления нового закона в силу.

Кроме того, на рынке недвижимости в настоящее время не так много продуктов для инвестиций. Сегмент апартаментов «застрял» на новых проектах из-за незавершенных юридических процедур, частные дома и таунхаусы не отличаются разнообразием, а цены на вторичном рынке высоки.

Между тем, земля является легко покупаемым товаром, легко передается в собственность, имеет сертификат и обеспечивает устойчивость актива, безопасна, имеет хорошую рентабельность и, что самое важное, нынешняя цена на землю все еще очень «мягкая» по сравнению с тем, что было 2–3 года назад.

Земля — это вид инвестиций, в который может инвестировать любой участник рынка благодаря разнообразию площадей, цен и регионов. В регионах с быстрым экономическим ростом земля будет по-прежнему устойчиво расти благодаря тенденции к расселению населения и постепенно формирующимся крупным инфраструктурным системам.

Однако г-н Динь Минь Туан также подчеркнул, что не все земельные продукты могут вырасти в цене и быть приняты рынком.

«Только земельные участки с явными юридическими преимуществами, выгодным местоположением, близостью к инфраструктуре или промышленным зонам, а также коммерческой ценностью будут востребованы покупателями и могут вырасти в цене в будущем. Однако рост цен на землю вряд ли будет таким же сильным, как в пиковый период, и маловероятно, что произойдет «шокирующий» рост цен, подобный тому, что произошел несколько лет назад», — прокомментировал г-н Туан.

Что касается Закона о земле 2024 года, г-жа Джианг До, директор по консалтингу компании Savills Vietnam, проанализировала, что новый закон предусматривает, что определение цен на землю в соответствии с рыночными принципами является особенно важным шагом вперед.

Соответственно, в Закон о земле 2024 года внесены конкретные изменения, такие как отмена рамок цен на землю, ежегодное обновление таблицы цен на землю и расширение права принятия решений о конкретных ценах на землю до районного уровня, что, как ожидается, повысит эффективность распределения и использования земли и увеличит доходы государственного бюджета.

«Правила, регулирующие методы оценки земли, и конкретные применимые случаи помогают определить цены на землю, приближенные к рыночным», — отметила г-жа Джанг До.

Г-жа Джанг отметила, что Закон о земле Вьетнама 2024 года вносит существенные изменения в принципы определения цены на землю, уделяя особое внимание оценке земли в соответствии с рыночными принципами, что будет способствовать повышению прозрачности и ликвидности рынка недвижимости.

Согласно предыдущему Закону о земле, оценка земли регулировалась в соответствии с принципами цели и продолжительности использования земли и «соответствовала обычным ценам на землю на рынке», складывавшимся из победных цен на аукционах и взимаемым с доходов от землепользования.

«Однако новый Закон о земле подчёркивает рыночный принцип. Это означает, что установленная цена земли будет отражать её реальную рыночную стоимость», — подчеркнули эксперты Savills.

Г-жа Цзян отметила, что рыночная стоимость чётко отражает понимание рынка как покупателями, так и продавцами. В этом случае земля будет распределена между инвесторами, готовыми заплатить максимальную цену. Такой подход способствует распределению земель и более эффективному их использованию.

В будущем, когда база данных о ценах на землю будет полностью сформирована, информация о купле-продаже будет опубликована. В это время покупатели и продавцы смогут получить доступ к информации о сделках.

Это обеспечит чёткую осведомлённость, что поможет повысить прозрачность рынка недвижимости. Кроме того, купля-продажа недвижимости станет проще, что будет способствовать повышению ликвидности рынка.

Источник: https://www.congluan.vn/ap-dung-som-3-luat-gia-dat-se-tang-post296934.html