Управлять и развивать здоровый рынок недвижимости, связанный с жилищными решениями для людей.

Член Политбюро и премьер-министр Фам Минь Чинь поддержал и вручил подарки рабочим, строящим социальное жилье в провинции Лаокай_Фото: VNA

1 - Недвижимость и рынок недвижимости - это широкое понятие, помимо вопросов жилья, оно также включает в себя систему промышленной недвижимости (экспортно-производственные зоны, промышленные парки/кластеры, заводы и т. д.), офисы в аренду и т. д. Упомянутая здесь недвижимость ограничивается жилой недвижимостью, землей, городскими территориями, туризмом и т. д.

Большая численность населения (в настоящее время около 100 миллионов человек), а также система инфраструктуры, особенно транспортная инфраструктура (автомагистрали, аэропорты, ...) все больше инвестируются, темпы урбанизации довольно быстрые, доходы людей увеличиваются, открытость экономики большая, что приводит к огромному спросу в нашей стране на жилье и объекты размещения, курорты, здравоохранение, ... Особенности проживания и распределения населения, уровень доходов, психология людей и заботы части иностранцев в значительной степени влияют на структуру и структуру недвижимости, особенно жилья, офисных зданий, курортов, ...

За последние годы, при все более полной системе механизмов и политик, способствующих развитию рынка недвижимости, большой открытости экономики и все более глубоком уровне интеграции, рынок недвижимости нашей страны интенсивно развивался и достиг многих важных результатов (средняя площадь жилья на душу населения к концу 2023 года достигнет около 27,8 м2, темпы роста рынка недвижимости всегда высокие и составляют более 15% в год; ежегодный вклад бюджета всегда составляет более 11%,... Стоимость рынка недвижимости без учета промышленной недвижимости составляет около сотен миллиардов долларов США) ⁽¹⁾ . Благодаря инвестициям и развитию на рынке недвижимости появилось много крупных, авторитетных предприятий; Формирование множества цивилизованных и современных городских районов с синхронизированными коммунальными услугами, множеством региональных и международных курортов,...

Однако, помимо достигнутых результатов, рынок недвижимости все еще имеет некоторые ограничения, такие как:

Во-первых , дисбаланс между спросом и предложением из-за необоснованных инвестиций в недвижимость между регионами и населенными пунктами приводит к локальному дефициту и излишкам продуктов недвижимости. Продукты недвижимости в основном представляют собой землю (в некоторых спланированных районах, пригородных зонах, рядом с транспортными системами и т. д.), виллы, дорогие квартиры в городских районах, курорты и т. д. Предложение недвижимости является недорогим, соответствующим реальным потребностям. Большинство людей по-прежнему не имеют возможности для создания жилья, и это сталкивается со многими трудностями, особенно в сегменте, подходящем для людей, таком как социальное жилье, недорогое жилье. Статистика Министерства строительства показывает, что к 2023 году многие сегменты рынка недвижимости превзойдут прогнозы. К 2025 году до 57% работников будут вынуждены арендовать или покупать социальное жилье или коммерческое жилье, из которых почти половина работников этой группы нуждается в социальном жилье.

Во-вторых , процедуры реализации проектов в сфере недвижимости во многих местах по-прежнему сложны, формальны и громоздки; Существует менталитет нежелания решать, нежелания делать, нежелания спрашивать мнения во многих местах и ​​много раз (особенно по вопросам планирования, инвестиционной политики, распределения земли, ценообразования на землю и т. д.). В некоторых населенных пунктах по-прежнему запрашивается мнение постоянного комитета партийного комитета по проекту в качестве административной процедуры/уровня, что вызывает много беспокойства у инвесторов. Многие проекты, связанные с заключениями инспекций, аудитами, инцидентами, случаями и т. д., не могут быть реализованы синхронно, в полном объеме и с четкими процедурами.

В-третьих, ситуация мобилизации капитала путем масштабной эмиссии облигаций, инвестиционного сотрудничества путем вложения капитала, а также сделок с недвижимостью без достаточных условий в некоторых крупных проектах влияет на здоровье рынка, вызывая психологическую нестабильность у инвесторов при медленной реализации проектов (в настоящее время сложилась ситуация, когда многие мелкие инвесторы обращаются в крупные предприятия сферы недвижимости с просьбой отозвать капитал или прекратить сотрудничество досрочно).

В-четвертых, цены на недвижимость и объемы сделок колеблются аномально: бывают периоды, когда цены стремительно растут, резко подскакивают и достигают ажиотажа, но бывают и периоды, когда в товарном сегменте наступает затишье и объем сделок ограничен. На рынке много проектов, которые сложно продать после строительства и которые имеют низкую ликвидность, но есть и проекты с локальным ценовым ажиотажем; многие проекты не реализованы. Существует явление создания высоких цен посредством виртуальных аукционов с целью манипулирования рынком, искажения баланса спроса и предложения, влияния на управление инвестициями в строительство (компенсация за расчистку участка, давление социальных инвестиций и т. д.).

Причины вышеописанной ситуации в основном обусловлены следующими проблемами:

Во-первых , информация об общем планировании, особенно городском планировании, землепользовании и проектах, является неполной, несвоевременной и непрозрачной, что приводит к спекуляциям, спонтанности и движениям, привлекая психологию толпы.

Во-вторых , психология инвесторов в недвижимость в основном спекулятивная и накопительная, что искажает рынок. Большинство индивидуальных инвесторов — это люди, у которых уже есть жилищные условия, у некоторых есть сбережения и высокий доход, поэтому реальный спрос на рынке отражается неверно.

В-третьих , некоторые инвесторы проектов в сфере недвижимости не гарантируют пропускную способность по сравнению с требованиями; Существуют компании, организации и частные лица, являющиеся брокерами по недвижимости, которые объединяются для создания виртуального спроса и предложения с целью повышения цен, их завышения и проведения двусторонних сделок с целью получения прибыли.

В-четвертых , некоторые проекты в сфере недвижимости реализуются медленно, длятся много лет без завершения, меняют множество владельцев проектов и подчиняются многим правовым нормам, сталкиваются со многими трудностями при реализации процедур (особенно процедур утверждения/корректировки инвестиционной политики, механизмов сотрудничества в форме строительства-передачи (BT); вопросов выделения земли, расчета платы за землепользование и т. д.), что влияет на предложение недвижимости, влияя на стабильность рынка.

В-пятых , государственное управление жильем и недвижимостью по-прежнему ограничено, механизмы, политика и системы регулирования несколько неадекватны и не соответствуют реальной ситуации; Некоторые местные органы власти еще не в полной мере осознали ситуацию, чтобы принять соответствующие меры управления...

Жилой район для рабочих проекта социального жилья Vigracera, район Йенфонг, провинция Бакнинь_Фото: VNA

2 - Рынок недвижимости - это большой рынок экономики, на который влияют многие факторы, особенно механизмы, политика, вопросы планирования, инфраструктура, кредитование, социальная психология и т. д. Спрос на жилье и недвижимость в ближайшее время изменится, необходимо понять фактические данные, обеспечить требования по количеству, масштабу площади и качеству, особенно в каждой квартире/отдельном доме/вилле и общем пространстве; требует улучшения коммунальных услуг и активного применения науки и технологий в строительстве и эксплуатации. Поэтому необходим синхронный подход, соответствующий контексту и тенденциям.

Во-первых , с точки зрения развития необходимо продолжать подтверждать важную роль рынка недвижимости в развитии экономики и социальных целей, связанных с ответственностью за полное и адекватное обеспечение населения жильем. Вопрос социального жилья необходимо рассматривать как ядро ​​идеологии развития здорового, эффективного и устойчивого рынка недвижимости.

Во-вторых , некоторые решения в государственном управлении можно рассмотреть следующим образом:

Сосредоточьтесь на рассмотрении проектов в сфере недвижимости, которые отстают от графика или сталкиваются с трудностями в процедурах и ресурсах, чтобы найти решения, поддержать инвестиции и строительство для скорейшего завершения и передачи домов покупателям (избегайте ситуации, когда покупатели жилья массово прекращают выплачивать ипотечные кредиты из-за невыполнения графика сдачи, споров между сторонами, приводящих к невыплатам ипотеки, образованию безнадежных долгов и т. д.). В долгосрочной перспективе необходимо сбалансировать спрос и предложение на рынке недвижимости на каждом этапе, чтобы контролировать инвестиционные планы, разрешать инвестиции, координировать кредитование, а также оценивать ход реализации проекта, особенно ориентируясь на сегменты с реальным спросом (социальное жилье, недорогое коммерческое жилье и т. д.). Необходимо провести полную оценку, иметь соответствующие механизмы и политику, а также соответствующие и убедительные методы при реконструкции и восстановлении старых многоквартирных домов, чтобы обеспечить безопасность людей, повысить качество жилья, создать городские ландшафты и экономно использовать землю. В настоящее время в стране насчитывается более 2500 старых многоквартирных домов, из которых только в Ханое и Хошимине насчитывается более 2000 блоков, но уровень реконструкции и обновления составляет всего около 1%, в то время как многие старые здания подвергаются высокому риску стать небезопасными.

Эффективно управлять рынком прав землепользования (особенно в пригородных районах, районах, где построена или будет построена транспортная система), полностью устранить явление создания виртуальных цен, вызывающее местную лихорадку, искажающее рынок, отрицательно влияющее на компенсацию, очистку участков, переселение и инвестиционную среду, которое произошло в последнее время в Ханое и Хошимине.

Выделять ресурсы на развитие специальных типов жилья, заботу об уязвимых группах населения (людях, проживающих в районах, подверженных или часто страдающих от стихийных бедствий), уделяя особое внимание ликвидации временных домов, ветхих домов, домов, не соответствующих требованиям по предупреждению и борьбе со стихийными бедствиями, а также строительству новых жилых районов. Статистика по местам, согласно критериям, установленным Министерством строительства, показывает, что количество временных и ветхих домов, нуждающихся в поддержке, составляет 153 881, включая 106 967 новых домов и 46 914 отремонтированных домов в 62/63 провинциях и городах. Фактически, обобщение последствий урагана № 3 в 2024 году показывает множество проблем в планировке жилых районов, строительстве жилья, предупреждениях и т. д.

Эффективно контролировать кредитование недвижимости в направлении повышения эффективности инвестиций в создание недвижимости для удовлетворения реальных потребностей (кредитование реальных проектов с возможностью завершения) и жилищные кредиты. Фактически, статистика Государственного банка всегда показывает, что рост кредитования бизнеса в сфере недвижимости намного превышает общий рост кредитования всей экономики. Компетентным органам необходимо в полной мере осознать ситуацию, чтобы сосредоточиться на улучшении и разумном урегулировании взаимоотношений между финансовым рынком и рынком недвижимости ( в настоящее время фактические данные о финансах и кредитах, вложенных в проекты в сфере недвижимости, не могут быть полностью и точно определены, не говоря уже о суммах денег, мобилизованных от населения в виде капитальных вложений, инвестиционного сотрудничества, бизнеса в сфере недвижимости для раздела будущих продуктов и т. д.).

Необходимо контролировать и надзор за предприятиями при выпуске облигаций недвижимости, мобилизации и использовании капитала для обеспечения эффективности и надлежащих целей. Государственный банк продолжает принимать разумные меры по контролю кредитования в сфере недвижимости для поддержки и повышения качества кредитования проектов с высоким потенциалом завершения и продуктов, соответствующих рыночному спросу. По данным Государственного банка, по состоянию на 31 мая 2024 года непогашенная задолженность по ипотечным кредитам достигла рекордного уровня в более чем 3 019 трлн донгов, что составляет 21,51% от общей суммы непогашенной задолженности экономики. Из них на кредиты для собственных нужд приходится около 60% от общей суммы непогашенной задолженности, в то время как кредиты на недвижимость составляют около 40% от общей суммы непогашенной задолженности.

Местные органы власти уделяют особое внимание ускорению и обеспечению качества работ по планированию, эффективному управлению реализацией планирования, особенно городского планирования, четкому определению зон жилищного строительства, планированию зон развития туризма и т. д. Цели развития жилищного строительства должны быть включены в местные цели социально-экономического развития в краткосрочной и долгосрочной перспективе с программами и проектами в соответствии с конкретными планами. Помимо обеспечения жильем в городских и сельских районах в соответствии с существующим планированием, необходимо уделять должное внимание обеспечению жильем жителей отдаленных районов, районов и областей, сильно пострадавших от стихийных бедствий, штормов, наводнений, оползней и т. д.

Развитие жилищного строительства и недвижимости должно быть сопряжено с разумной и осуществимой организацией городского пространства и улучшенными удобными транспортными связями; Улучшить качество городской среды за счет зеленых насаждений, парков, озер, общественных работ и т. д. Сегмент социального жилья должен иметь прорывной механизм для создания своевременного и недорогого предложения, соответствующего платежеспособности людей и кредитным возможностям банков. Это вопрос большого политического, экономического и социального значения, поскольку он касается рабочего класса, малообеспеченных слоев населения в городских районах, жителей отдаленных районов, районов, сильно пострадавших от стихийных бедствий, штормов, наводнений и т. д.

Продолжать реформировать административные процедуры в области земли, планирования, городских территорий, инвестиций в строительство и операций с недвижимостью. Разработать новый прейскурант цен на землю в населенных пунктах в соответствии с Законом о земле 2024 года, обеспечив соответствие действительности, избегая спекуляций и роста цен. Прозрачность, открытость и повышение доступности информации, связанной с недвижимостью. Усилить управление, надзор, проверки и строгое пресечение нарушений законов о земле и недвижимости, особенно спекуляций с недвижимостью, мобилизации и нецелевого использования капитала, мошенничества, ценового завышения в целях личной выгоды и т. д.

Изучите опыт других стран в развитии и управлении рынком недвижимости, особенно жилищного, чтобы найти передовую практику и практический опыт ее применения (контроль факторов, влияющих на цены на жилье, проблемы пузырей на рынке недвижимости, баланс кредитования и недвижимости..., успешные модели в изученных странах имеют точки соответствия/несоответствия во Вьетнаме,...)

Продолжать пересматривать и совершенствовать механизмы и политику для устранения препятствий и развития здорового рынка недвижимости. Правительству необходимо завершить разработку указа, регулирующего Закон о внесении изменений и дополнений в Закон о жилье и Закон о внесении изменений и дополнений в Закон о торговле недвижимостью, Закон о земле, положения о налоговой политике, ипотечном кредитовании и т. д. Разработать механизм преобразования части подходящего коммерческого жилья в социальное жилье.

Незамедлительно принять эффективные меры по внедрению заключений проверок и аудита, эффективных судебных решений и т. д. для создания законного источника недвижимости для сделок (особенно в крупных городах и районах с интенсивным развитием туризма и промышленности, таких как провинции Ханой, Хошимин, Дананг, Кханьхоа, Куангнинь, Донгнай, Биньтхуан и т. д.).

В-третьих , внедряйте коммуникационные решения, чтобы четко видеть картину рынка недвижимости, ограничивать недостаток информации в сфере инвестиций и бизнеса в сфере недвижимости, который может легко привести к поведению, негативно влияющему на рынок.

------------------

(1) Главное статистическое управление: пресс-релиз о результатах обследования уровня жизни населения 2023 года, https://www.gso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2024/04/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khao-sat-muc-song-dan-cu-nam-2023/

Источник: https://tapcicongsan.org.vn/web/guest/kinh-te/-/2018/1075802/quan-ly%2C-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-gan-voi-giai-quyet-nha-o-cho-nguoi-dan.aspx