Эксперт приводит «урок» из дела Тан Хоанг Миня, в котором говорится о массовом аннулировании депозитов после уплаты высокой цены на землю
Рынок постоянно ошеломлен выигрышными ценами на земельных аукционах в пригородах Ханоя. В районе Хоайдык цены на землю на аукционах колеблются от 90 до 133 миллионов донгов/м2. В районе Тхань Оай цена выигрышного земельного аукциона колеблется в пределах 51–100 млн донгов/м2, что во много раз превышает стартовую цену.
Однако сразу после аукциона большинство победителей объявили о продаже каждого лота с разницей в 400–600 миллионов донгов. На пике популярности многие лоты были перепроданы по цене на 800 миллионов донгов дороже аукционной. Однако буквально через несколько дней разница в цене снизилась примерно до 100–200 миллионов донгов.
Мало того, после этих аукционов цены на землю на окружающем рынке сразу же подскочили на 5–10 млн донгов/м2. Даже в то время брокеры не решались покупать, дожидаясь разницы в цене, поскольку считали, что стоимость земли слишком высока по сравнению с окружающей инфраструктурой.
Примечательно, что ситуация с отказом от разработки месторождений приобрела массовый характер. Например, на аукционе 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревни Тхань Тхань, коммуны Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) осталось 55 земельных участков с задатками, включая победивший лот с ценой 100,5 млн донгов/м2. Из 13 участков земли, за которые была произведена полная оплата, самая высокая цена составляет чуть более 55 млн донгов/м2.
В беседе с репортером Dan Tri г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, сказал, что суть аукциона в Ханое заключается в том, что начальная цена, которую должны внести покупатели, слишком низкая. Например, средняя цена некоторых успешных торгов составляет 30 миллионов донгов/м2, но начальная цена составляет всего 7 миллионов донгов/м2. Это показывает, что входная цена слишком проста.
Кроме того, предложение продукции на рынке слишком низкое, что заставляет вкладчиков покупать ее для перевода. Между тем, разрешение краткосрочных переводов также влечет за собой определенные ограничения, влияющие на рынок в целом.
ТС. Экономический эксперт Динь Тхе Хиен заявил, что те, кто действительно хочет купить, часто тратят время и усилия на то, чтобы очень тщательно изучить цены на землю и рынок недвижимости в этом районе. Внесение депозита показывает, что они действительно хотят купить.
Однако в настоящее время на некоторых земельных аукционах в Ханое наблюдается массовый отказ от залогов. По словам г-на Хиена, необходимо задать вопрос: действительно ли участники хотят купить или саботировать правильную политику государства?
Залоги были конфискованы по 55 участкам земли на аукционе по продаже 68 участков земли в Тхань Оай 10 августа (Фото: Дуонг Там).
«Земельные аукционы демонстрируют открытость и прозрачность. Это правильная политика, соответствующая рыночной экономике. Государство выставляет землю на аукцион в надежде продать ее по цене, соответствующей рынку. Целевая аудитория — это те, у кого есть реальная потребность жить или инвестировать в долгосрочной перспективе, а не те, кто спекулирует, чтобы взвинтить цены», — сказал г-н Хиен.
По словам г-на Хьена, недавние земельные аукционы в пригородах Ханоя продемонстрировали необычные признаки. Тот, кто предлагает самую высокую цену и затем массово отказывается от депозитов, также несет ответственность за подрыв рынка недвижимости. Он сослался на «урок» земельного аукциона Тан Хоанг Миня, также с подробностями уплаты заоблачной цены, а затем отказа от залога. Это вызвало цепную реакцию, волну очень высокого роста цен на недвижимость в Тху Тиеме.
«Поэтому я думаю, что недавний высокий аукцион и последующая утрата задатка были преднамеренными и рассчитанными, а не просто уплата высокой цены. Возможно, с помощью аукциона они создали ажиотаж в районе, где у них много земли», - сказал г-н Хиен.
Если не остановить практику отказа от вкладов, она может продолжиться.
Что касается последствий высокой ставки и последующей утраты депозита, д-р Динь Тхе Хиен сказал, что в первую очередь это повлияет на политику государства в отношении аукционов. Во-вторых, такие аукционы станут инструментом подрыва и искажения местного рынка недвижимости. Отсюда следует, что это неблагоприятно влияет на общую экономику и рынок недвижимости. Тем временем государство пытается стабилизировать рынок недвижимости, чтобы способствовать экономическому развитию.
По словам г-на Хьена, если не будут приняты решительные меры по предотвращению практики уплаты высоких сумм с последующей потерей задатка, подобный инцидент может повториться и на других аукционах.
Г-н Динь Минь Туан добавил, что после аукционов, вызвавших ажиотаж на рынке, не только инвесторы, но и простые люди будут думать об отметке в 100-130 млн донгов/м2 в 25-30 км от центра Ханоя. Этот рубеж также является рубежем для аномального роста цен на землю в этом радиусе, независимо от ее коммерческой ценности или потребительской ценности. К тому же, на следующих аукционах, если они состоятся в других регионах, цены будут гораздо выше.
Необычно высокие цены приведут к многочисленным последствиям для покупателей жилья, инвестиционного бизнеса и даже вызовут нестабильность на всем рынке.
В частности, людям, которые действительно хотят купить дом, будет сложно совершить покупку в этот период, поскольку продавцы будут повышать цену по сравнению с рыночной стоимостью. Люди с деньгами ринутся скупать землю в надежде получить прибыль. Кроме того, люди, не имеющие реальной потребности в жилье, будут направлять свои денежные потоки на недвижимость вместо того, чтобы направлять их на другие виды экономической деятельности. У людей, которым нужен дом, нет денег, чтобы купить его, а те, у кого есть деньги, вкладывают их в землю.
Следующим последствием является то, что отечественным и иностранным инвестиционным предприятиям будет сложнее расчищать площадки при реализации крупных проектов, а капитал даже увеличится многократно.
Кроме того, эффект домино может возникнуть на всем рынке и в других сегментах. Например, проекты квартир в центре Ханоя резко вырастут в цене, иногда до 100 млн донгов/м2, в условиях дефицита земельного фонда, высокого спроса и роста цен на новую землю; Земельные проекты также могут вырасти на 300–400 млн донгов/м2... Эти колебания приведут к нестабильности на рынке недвижимости в краткосрочной перспективе.
Эксперты говорят, что если не предотвратить ситуацию, когда ставки слишком высоки, а затем депозиты отказываются от них, это может произойти снова (Фото: Дуонг Там).
Эксперт подчеркнул, что если не принять мер по решению этой проблемы, общий уровень цен вырастет. Потому что после аукциона люди уже не вспомнят, сколько человек внесли свои депозиты. Они помнят только конечный результат, конечную цену. Это запечатлелось в сознании людей, во сколько раз выросли цены в этом районе, что, безусловно, влияет на рынок в целом.
Санкции необходимы
Что касается профилактических мер, д-р. Динь Тхе Хиен отметил, что организация аукционов на местах должна осуществляться по строгим и безопасным планам. Кроме того, процесс оценки земли для определения стартовой цены требует привлечения оценочной компании. При этом стартовая цена должна соответствовать рынку. Поэтому задаток перед участием в аукционе должен быть соответствующим.
В частности, должны быть приняты меры, запрещающие или не позволяющие лицам, отказавшимся от своих аукционных задатков, участвовать в аукционе в течение определенного периода времени. Перед аукционом организатор должен проверить документы, как и при других методах торгов. Кроме того, каждый населенный пункт может также разработать дополнительные планы и правила, подходящие для каждого места, чтобы обеспечить эффективность для государства и народа.
По словам г-на Динь Минь Туана, решение заключается в повышении цен на ресурсы и ограничении числа людей, участвующих в «серфинге». В то же время управляющий орган должен разработать санкции, такие как штраф в 2–3 раза превышающий размер депозита, для обеспечения выполнения участниками своих обязательств.
Г-н Ле Динь Чунг, член рабочей группы по исследованию рынка Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), также предложил решение, заявив, что необходимо принять меры для установления начальной цены выше текущей. Кроме того, вместо текущего размера депозита в 20% от стартовой цены он будет увеличен примерно до 30–50%. Отсюда будут приниматься во внимание те, кто намерен участвовать в земельных аукционах с плохими намерениями.
Кроме того, по его словам, можно потребовать от инвесторов внести обеспечительный платеж на счет организатора. В случае победы инвестора на аукционе залоговая сумма удерживается организатором для оплаты, в случае недостачи производится доплата.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm
Комментарий (0)