Многие проблемы рынка недвижимости все еще ждут своего «решения» законом.

Фото иллюстрации: Туан Ань/ВИА

Семинар был организован Ассоциацией недвижимости Вьетнама (VNREA) совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и Министерством строительства во второй половине дня 15 октября в Ханое.

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама (VNREA), отметил, что все три закона, касающиеся рынка недвижимости (земельное право, жилищное право, закон о сделках с недвижимостью), на этот раз имеют очень подробные и четкие положения, особенно в плане децентрализации и делегирования полномочий. Однако, выслушав многочисленные мнения представителей бизнеса, VNREA все еще надеется, что законы быстро вступят в силу. Потому что многие проблемы в сфере недвижимости в настоящее время ждут своего решения и развязки.

«С 1 августа по настоящее время прошло чуть более 2 месяцев с момента вступления законов в силу. Этого времени недостаточно для быстрой реализации новых положений закона, особенно с учетом того, что положения закона в большинстве своем очень сложны. Однако, несмотря на сложность и многочисленные проблемы, законы все равно необходимо внедрять и применять энергично», — предположил г-н Динь.

По словам г-на Диня, в настоящее время при работе на местах VNREA понимает, что во многих местах все еще существует неясность относительно деятельности правоохранительных органов, поэтому темпы выполнения работ очень низкие. Например, в проектах по компенсации за расчистку земель предприятия исходят из того, что они должны выплатить 100%-ную компенсацию до того, как земля будет расчищена. Но это настолько сложно, что тормозит многие проекты.

Существуют также и другие вопросы, такие как аукционы, торги, сборы за пользование землей и т. д. Поэтому VNREA надеется, что в ближайшее время будут распространены новые положения закона, содержащие конкретные инструкции по быстрой реализации. Это требует внимания и сотрудничества соответствующих министерств.

Один из вопросов, который интересует и на который необходимо получить ответ многих предпринимателей, заключается в том, что в соответствии с положениями Закона о сделках с недвижимостью передача части проекта должна быть одобрена органом, принимающим решение об инвестиционной политике, чтобы разрешить такую ​​передачу. Если передача части проекта приведет к изменению (уменьшению) первоначального масштаба проекта передающей стороны более чем на 10% или на 30 гектаров и более, то в таком случае необходимо будет скорректировать решение об инвестиционной политике в соответствии с положениями пункта 3 статьи 41 Закона о частной земле.

Однако предприятие подняло вопрос: после получения разрешения от органа, принимающего решения в области инвестиционной политики, на передачу части проекта в соответствии с положениями Закона о сделках с недвижимостью, должен ли передающая сторона проводить процедуры по корректировке инвестиционной политики в соответствии с положениями Закона об инвестициях?

Относительно этого содержания г-н Выонг Дуй Дунг, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства), подтвердил, что при передаче части или всего проекта в сфере недвижимости существует 2 типа проектов, которые необходимо скорректировать.

Во-первых, тип проекта, одобренный для инвестиционной политики и выбранный для инвестирования в соответствии с законом об инвестициях, должен проводить инвестиционные процедуры. Условия по-прежнему соответствуют статье 40 Закона о сделках с недвижимостью. То есть все ситуации передачи объектов недвижимости должны применяться в соответствии со статьей 40, независимо от того, применяются ли они в соответствии с Законом о торговле недвижимостью или Законом об инвестициях, или передача объектов недвижимости, являющихся активами кредитных организаций, также должна применяться в соответствии со статьей 40.

Далее, при передаче части или всего проекта в соответствии с Законом о сделках с недвижимостью, правопреемник наследует все положения предыдущего инвестора. Если проект не претерпел никаких изменений по сравнению с предыдущим, то нет необходимости повторно проводить инвестиционные процедуры. В других случаях, когда необходимо внести корректировки в инвестиционный план в соответствии с законом, необходимо следовать Закону об инвестициях, а затем предпринять следующие шаги, предусмотренные законом.

«Этим вопросом занимаются две разные системы и два разных агентства, но следует подчеркнуть, что при передаче в соответствии с Законом о торговле недвижимостью инвестор унаследует все юридические документы (в статье 39 Закона о торговле недвижимостью) и ему не придется заново проходить инвестиционные процедуры, если не произойдет никаких изменений в инвестиционной политике», - проанализировал г-н Дунг.

Таким образом, тип проекта в сфере бизнеса в сфере недвижимости, который следует Закону об инвестициях, теперь должен будет передаваться в соответствии с Законом о бизнесе в сфере недвижимости. Что касается проектов, реализуемых в соответствии с процедурой утверждения в соответствии с Законом об инвестициях, если проект теперь переносится и происходит изменение инвестиционной политики, будет применяться Закон об инвестициях.

Г-н Фан Дык Хьеу, постоянный член Экономического комитета Национальной ассамблеи, заявил, что реализация четырех законов, включая Закон о земле, Закон о жилье, Закон о сделках с недвижимостью и Закон об инвестициях, имеет очень важное значение. Необходимо создать группу по обеспечению соблюдения этих четырех законов, поскольку без четких руководящих принципов их реализации возникнут многочисленные трудности при применении этих законов на практике. Просто сидеть и делиться мнениями и поднимать вопросы не будет эффективно, поскольку каждая проблема относится к юрисдикции отдельного агентства. Поэтому необходимо тесное взаимодействие между заинтересованными сторонами для совместного устранения трудностей для предприятий и людей.

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584