 |
| Данные исследования Ассоциации риэлторов Вьетнама показывают, что сегмент доступных квартир (стоимостью менее 25 млн донгов/м2) — доступное жилье — «вымер». (Фото: Линь Ан) |
Потребности в доступном жилье «отказываются»
Рынок недвижимости Вьетнама постепенно «разогревается» благодаря движущей силе новой политики предложения и поддержки со стороны правительства. Однако рост предложения, в основном за счет элитного сегмента, удовлетворил лишь очень малую часть потребностей людей в жилье, в то время как потребности большинства людей в доступном жилье остаются «отказными», что делает дисбаланс между спросом и предложением все более серьезным.
Данные исследований Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) показывают, что сегмент доступных квартир (ценами ниже 25 млн донгов/м2) — доступное жилье — за последние несколько лет «вымер», и его очень трудно или даже невозможно возродить в Ханое и Хошимине.
В частности, статистика VARS показывает, что в период 2018–2023 гг. не только количество постоянно сокращалось, но и структура предложения квартир в двух особых городских зонах становилась все более несбалансированной. Структура предложения все больше «склоняется» в сторону элитного, люксового сегмента.
В Ханое, не достигнув рубежа, доля вновь введенных в эксплуатацию доступных квартир достигала 35% в 2018 году, снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение доступных квартир в Ханое продолжало сокращаться, составив всего около 4% от общего предложения квартир, введенных в эксплуатацию.
В Хошимине с 2018 года доля доступных квартир резко сократилась двузначными темпами: с 20% в 2018 году до 0,5% в 2020 году, а в 2021 году и вовсе исчезла.
До первых 9 месяцев 2024 года предложение квартир в Ханое существенно восстанавливалось, однако дисбаланс между спросом и предложением стал еще более серьезным, когда около 80% предложения квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине за первые 9 месяцев 2024 года, имели продажную цену 50 млн донгов/м2 и более.
Несмотря на высокий рост цен, недавно запущенные проекты или новые вводы в эксплуатацию достигли очень хороших показателей продаж, поскольку спрос на квартиры, как для проживания, так и для инвестиций, всегда остается высоким и имеет тенденцию к росту. В некоторых многоквартирных проектах на момент официального открытия продаж уровень поглощения достигал 99%.
Такая ситуация приводит к тому, что цены на квартиры постоянно растут и выходят на новый уровень, как на первичном, так и на вторичном рынке, значительно превосходя доступность и темпы роста доходов большинства людей.
Исследование индекса цен на квартиры, отражающее средние колебания цен продажи проектов в выборке из 150 проектов, отобранных и отслеживаемых VARS, также показывает, что по состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи кластера выборочных проектов в Ханое приближается к 60 миллионам донгов/м2, что на 64,0% больше, чем во втором квартале 2019 года.
Средняя цена продажи проектного кластера в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов/м2 до 64,2 млн донгов/м2, что на 30,6% больше, чем в базовом периоде.
В Дананге индекс цен на рынке Дананга в третьем квартале вырос на 46,2%, что выше, чем в Хошимине, при этом более 50% нового предложения в третьем квартале стоили свыше 80 млн донгов за м2.
Таким образом, можно сказать, что в крупных городах спрос на доступное жилье, хотя и очень велик, не удовлетворен. Однако предложение элитных квартир не избыточно и удовлетворяет лишь определенную часть спроса.
В чем причина?
VARS считает, что маловероятно, что доступное жилье «появится» в центральных районах Ханоя и Хошимина, поскольку количество одобренных для инвестирования жилищных проектов за последние годы можно «пересчитать по пальцам». В 2023 и начале 2024 года новых проектов в сегменте доступного жилья реализовываться практически не будет, а реализуемые проекты в сфере недвижимости в основном ориентированы на сегмент высокого класса.
Объясняя причину, VARS заявил:
Во-первых , основная причина, по которой доступное жилье не получает должного внимания со стороны застройщиков, заключается в том, что норма прибыли в этом сегменте ниже, чем в сегментах высокого класса.
Чтобы построить доступное жилье, застройщикам необходимо оптимизировать затраты на всем протяжении от земельного фонда до строительства и эксплуатации. Между тем расчеты разработчиков проекта показывают, что при норме прибыли всего около 15%, если капитал стагнирует в течение 1-2 лет или продажи задерживаются на 1-2 года, девелопер понесет убытки.
Более того, земли в центральной части страны становится все меньше, в настоящее время и в будущем она будет в основном располагаться в крупных городских районах с рядом объектов инфраструктуры и коммунальных служб, требующих инвестиций, плюс затраты на вводимые ресурсы, особенно стоимость земли, растут, цены не могут быть доступными.
Во-вторых , хотя правительство принимает многочисленные меры по стимулированию строительства социального жилья и доступного жилья, юридические процедуры, связанные с землей и планированием, по-прежнему остаются серьезными препятствиями. Сложные процедуры лицензирования, длительное время ожидания и все более скудный земельный фонд для жилищного строительства в крупных городах заставляют застройщиков тщательно обдумывать возможность инвестирования в этот сегмент.
Кроме того, политика кредитной поддержки покупателей жилья в этом сегменте не была реализована синхронно. Пакеты финансовой поддержки для лиц с низким и средним доходом, такие как льготные процентные ставки и кредиты, по-прежнему связаны со многими трудностями в доступе и сложными процедурами.
В-третьих , высококлассные проекты предлагают высокую норму прибыли, и их несложно продать. Поскольку спрос на элитное жилье, включая как жилые, так и инвестиционные потребности, со стороны клиентов с высоким уровнем дохода постоянно растет вместе с экономическим развитием, а иностранцы из-за волны иностранных инвестиций, а также вьетнамцы за рубежом на основе нового правового коридора «смягчают» условия владения для этой группы.
Есть даже немало клиентов, готовых заплатить больше, чтобы обладать самыми лимитированными, высококачественными продуктами в проекте. Это делает сегмент доступного жилья еще менее привлекательным для застройщиков.
Передача более 12,5 гектаров земли под проект городского жилья в Зуйтьене
Народный комитет провинции Ханам только что вынес решение о выделении 125 012,07 квадратных метров земли акционерной строительной инвестиционной компании Trung Dong (Trung Dong Company) для реализации проекта строительства городского жилого района в городе Зуйтьен. Из них 11 979,28 кв. м — это земли под строительство социального жилья.
Согласно решению, Народный комитет провинции Ханам выделил компании Trung Dong Company 125 012,07 квадратных метров земли в районах Хоангдонг и Тьенной города Зуйтьен для реализации проекта строительства городского жилого района. Из них 82 882,5 м2 земли будет использовано для строительства объектов технической и социальной инфраструктуры, в том числе: социального жилья (11 979,28 м2), домов культуры, школ, зеленых насаждений, водных поверхностей и транспортных сооружений... в соответствии с утвержденным детальным планом.
После завершения строительства инфраструктурные объекты, не используемые инвесторами, будут переданы в управление местным органам власти и специализированным агентствам в соответствии с правилами.
Кроме того, Народный комитет провинции Ханам также выделил 42 129,57 квадратных метров жилой земли компании Trung Dong со сроком пользования землей 50 лет. Получатели прав землепользования и покупатели домов, связанных с правами землепользования, имеют право пользоваться землей стабильно и постоянно.
Кроме того, Народный комитет провинции также сдал в аренду 10 409,48 квадратных метров земли в районе Тьенной компании Trung Dong Company для целей коммерческой и сервисной деятельности в соответствии с законом сроком на 50 лет.
Народный комитет провинции Ханам заявил, что метод распределения земли и аренды земли осуществляется без аукциона прав землепользования, без торгов по выбору инвесторов для реализации проектов с использованием земли. Народный комитет провинции Ханам обратился к Народному комитету города Зуйтьен с просьбой скоординировать действия с властями округов Хоангдонг и Тьенной, Департаментом природных ресурсов и окружающей среды, чтобы определить границу и передать землю компании Trung Dong, а также ускорить процесс восстановления земель и расчистки оставшейся территории в границах проекта.
Народный комитет провинции также обратился к компании Trung Dong Company с просьбой сосредоточить ресурсы на скорейшей реализации проекта. После завершения работ по проекту компании придется передать инфраструктурные объекты и неиспользуемые земли местным властям.
Соответствующие ведомства и агентства продолжат координировать и оказывать поддержку компании в проведении инвестиционных процедур, уплате платы за пользование землей и реализации проекта в соответствии с законодательством.
Проект городского жилья в городе Зуйтьен является одним из важных проектов по развитию городской инфраструктуры, удовлетворению жилищных потребностей людей и содействию социально-экономическому развитию местности.
Ханой: отменить 2 решения, касающиеся аукциона прав на землепользование
Народный комитет Ханоя только что издал Решение № 67/2024/QD-UBND, отменяющее два решения о положениях о полномочиях утверждать начальные цены на аукционах по продаже прав землепользования для распределения земли с платой за землепользование или аренды земли в Ханое. Решение вступает в силу с 1 декабря 2024 года.
В частности, Народный комитет Ханоя полностью отменил Постановление № 19/2019/QD-UBND от 15 октября 2019 года Народного комитета города, регулирующее полномочия по утверждению начальной цены для аукционов по продаже прав землепользования с целью выделения земли с платой за землепользование или аренды земли в Ханое.
В то же время город также отменил Решение № 07/2023/QD-UBND от 21 апреля 2023 года Городского народного комитета о внесении изменений в статью 1 Решения № 19/2019/QD-UBND от 15 октября 2019 года о положении о полномочиях по утверждению начальной цены аукциона по продаже права землепользования для предоставления земельных участков с платой за землепользование или аренды земельных участков в городе Ханое.
Соответственно, в Решении № 07/2023/QD-UBND Народный комитет Ханоя утвердит стартовую цену аукциона по продаже прав землепользования для предоставления земли с платой за землепользование или аренды земли с единовременной оплатой за весь срок аренды, применяемую к земельным участкам или земельным площадям стоимостью 30 миллиардов донгов и более.
Решение вступает в силу с 1 декабря 2024 года.
Комментарий (0)