Как снизить цены на квартиры, чтобы они соответствовали реальным потребностям в жилье?

Цены на квартиры неуклонно растут на протяжении многих лет.

По данным Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), быстрое экономическое развитие и урбанизация привели к резкому росту спроса на жилье, в то время как земельные фонды постепенно истощаются, а предложение жилья постоянно сокращается из-за медленной реализации проектов из-за политики, связанной с источниками капитала, и решений агентств и ведомств, контролирующих рынок недвижимости.

Недвижимость — как снизить цены на квартиры, чтобы они соответствовали реальным потребностям в жилье? — Стоимость городской земли возросла по мере модернизации инфраструктуры и коммунальных услуг, в результате чего цены на квартиры на протяжении многих лет постоянно устанавливали новые уровни.

Резонанс от повышения стоимости городской земли в результате модернизации инфраструктуры и коммунальных услуг привел к тому, что цены на квартиры на протяжении многих лет постоянно устанавливали новые уровни.

По данным исследования VARS, индекс цен на квартиры в Ханое в 2023 году вырос примерно на 38 процентных пунктов по сравнению с 2019 годом, тогда как в Хошимине он составил 16 процентных пунктов.

В частности, индекс цен на квартиры является одним из индексов проекта индекса цен на недвижимость, который исследует VARS, чтобы отразить колебания цен на недвижимость под влиянием рыночных движений с течением времени.

В частности, цены на квартиры в Ханое постоянно растут как на первичном, так и на вторичном рынке. Тем временем цены на квартиры в Хошимине также снова начали расти, наряду с постепенным снижением цен в элитных проектах на вторичном рынке.

Статистика Batdongsan.com.vn показывает, что уровень интереса к квартирам на продажу по всей стране в январе 2024 года вырос на 66% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, а количество объявлений о продаже недвижимости также увеличилось на 46%. В частности, количество обысков квартир в Ханое в январе 2024 года выросло на 71% по сравнению с тем же периодом. Аналогично в Хошимине спрос на квартиры также вырос на 59%. Подобная тенденция наблюдается и в большинстве других провинций и городов.

Недвижимость — как снизить цены на квартиры, чтобы они соответствовали реальным потребностям в жилье? (Рисунок 2). — По данным Batdongsan.com.vn, уровень интереса к квартирам на продажу по всей стране в январе 2024 года вырос на 66% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, количество объявлений о продаже недвижимости также увеличилось на 46%.

Несмотря на значительный рост спроса со стороны покупателей жилья, предложение квартир продолжает расти непропорционально. В 2023 году предложение квартир сократилось как на рынках Ханоя, так и Хошимина.

В Ханое предложение новых квартир в 2023 году оценивается в 10 500 единиц, что примерно на 31% меньше, чем в предыдущем году. В Хошимине предложение новых квартир оценивается почти в 7500 единиц, что на 50% меньше, чем за аналогичный период 2022 года.

В последнее время предложение квартир сократилось из-за нехватки новых одобренных проектов в сфере недвижимости, в то время как текущие проекты испытывают трудности из-за юридических и финансовых проблем. Хотя усилия правительства, министерств и отраслей по устранению трудностей принесли некоторые замечательные результаты, количество проектов, развернутых и возобновленных в 2023 году, резко возросло, однако давление на денежный поток для предприятий сферы недвижимости пока не ослабло.

Устранение трудностей для инвесторов в проекты социального жилья с целью снижения цен на квартиры

Соответственно, ситуация с мобилизацией капитала путем выпуска корпоративных облигаций постепенно улучшается с середины 2023 года благодаря усилиям органов государственного управления.

Недвижимость — как снизить цены на квартиры, чтобы они соответствовали реальным потребностям в жилье? (Рисунок 3). — Официально вступили в силу новые правила, направленные на устранение трудностей для инвесторов и покупателей социального жилья, благодаря которым цены на квартиры снизились до уровня, приемлемого для людей с реальной потребностью в жилье.

Тем не менее, давление, связанное с погашением облигаций, останется проблемой для предприятий в 2024 году, особенно для предприятий сферы недвижимости, поскольку, согласно последним данным Ассоциации рынка облигаций Вьетнама (VBMA), к погашению в этом году подлежат корпоративные облигации в сфере недвижимости на сумму около 115,7 трлн донгов, что составляет 41,4% от общей стоимости корпоративных облигаций, подлежащих погашению в этом году.

Эмиссионная деятельность в первые месяцы 2024 года также начала сталкиваться с препятствиями из-за более сложных условий выпуска и торговли облигациями, таких как правила о профессиональных инвесторах в ценные бумаги и правила обязательного кредитного рейтинга, когда Декрет 65/2022/ND-CP будет повторно введен в действие с начала 2024 года после периода продления и отсрочки в соответствии с Декретом 08/2023/ND-CP. Однако это лишь краткосрочная трудность. В долгосрочной перспективе реализация Декрета 65 будет способствовать более здоровому развитию рынка корпоративных облигаций.

Что касается кредитного капитала, то непогашенный кредитный портфель для операций с недвижимостью постоянно растет благодаря решениям банковского сектора, правительства и соответствующих агентств по устранению трудностей, связанных с проектами.

Однако потребительские кредиты и кредиты на недвижимость в первые месяцы 2024 года продолжат снижаться по сравнению с 2023 годом, даже несмотря на то, что процентные ставки по кредитам остаются низкими. Потому что события, связанные с инфляцией, процентными ставками... по-прежнему непредсказуемы. Займ денег на покупку дома и ежемесячная выплата долгов в размере более 10 миллионов донгов становится бременем для многих семей, когда они не совсем уверены в своей будущей работе и доходе.

Однако после Тэта кредитование покупки жилья в некоторых коммерческих банках с разнообразными экосистемами недвижимости немного выросло, поскольку люди снова начали инвестировать.

После длительного периода спада ожидается, что предложение квартир в обеих особых городских зонах снова увеличится благодаря восстановлению рынка и усилиям государственных органов управления по устранению правовых препятствий для проектов. Особенно это касается предложения социального жилья и жилья для рабочих. Однако этой поставке требуется время для завершения юридических процедур, прежде чем она будет официально выпущена на рынок, и в основном она поступает из районов, удаленных от центра.

Таким образом, VARS прогнозирует, что в краткосрочной перспективе цены на квартиры в центре крупных городов продолжат расти, особенно в сегментах доступного и среднего ценового диапазона. Между тем, цены покупки и перепродажи элитных проектов класса люкс могут немного снизиться.

VARS ожидает, что наряду с формированием ряда позитивных факторов текущего рынка к середине 2025 года, когда будут приняты новые законы, касающиеся сектора недвижимости, с новыми правилами, направленными на устранение трудностей для инвесторов и покупателей социального жилья и жилья для работников, он официально вступит в силу.

Предложение социального жилья увеличится, цены на квартиры снизятся до уровня, более подходящего для людей с реальной потребностью в жилье.

Источник