Второй вопрос налога на недвижимость снова актуален, необходимо разработать дорожную карту, соответствующую состоянию рынка.

Могут ли налоги на недвижимость снизить цены на жилье?

В отчете, направленном в правительственную канцелярию о причинах недавнего роста цен на недвижимость, Министерство строительства заявило, что изучит и предложит налоговую политику для тех, кто владеет и пользуется большим количеством домов и земель, чтобы ограничить спекуляции и куплю-продажу в короткие сроки с целью получения прибыли.

По данным Министерства строительства, к факторам, способствующим недавнему росту цен на жилье, относится «участие» ряда инвесторов, групп инвесторов, спекулянтов и брокеров по недвижимости. Что касается аукционов с выигрышными ценами свыше ста миллионов за квадратный метр, то в Министерстве строительства заявили, что многие инвестиционные группы специализируются на участии в аукционах, а затем немедленной продаже с целью получения прибыли. За пределами аукционной зоны многие брокеры ждут результатов, готовые покупать и продавать землю с разницей в цене от 200 до 500 миллионов донгов за лот. Распространенной и даже организованной практикой является покупка и продажа большого количества участков земли с целью получения незаконной прибыли, что приводит к росту цен на землю и прилегающее жилье.

Некоторые группы, инвесторы и отдельные брокеры по недвижимости искажают рыночную информацию, чтобы «вздуть цены», создать виртуальные цены... и воспользоваться нехваткой знаний у людей, чтобы манипулировать психологией, привлекать инвестиции в соответствии с психологией толпы с целью получения прибыли.

Обычно инвесторы жилищных проектов тратят в среднем 3% от цены продажи на оплату услуг торговой площадки и брокеров по продаже продукции. Однако брокеры часто выбирают рыночные условия, чтобы при работе с клиентами завышать цены, заставляя покупателей платить «разницу».

«В лихорадочный период многие брокеры также использовали метод «депозита», чтобы скупить дома и землю у продавцов, затем увеличивали цену на 10–15% и продавали ее другим. Например: Квартира продается по цене 5 миллиардов донгов, брокер вносит 1 миллиард донгов для покупки и соглашается выплатить ее в течение 1 месяца. Но в течение этого месяца брокер найдет клиентов, готовых продать за разницу в 6–7 млрд донгов.

Кроме того, некоторые инвесторы также способствуют росту цен на жилье, «предлагая высокие цены продажи», увеличивая ожидаемую прибыль выше средней по проектам в сфере недвижимости. «В районах, где выставлено на продажу всего несколько или даже один проект, инвесторы могут повышать цены с целью получения прибыли из-за отсутствия конкуренции и референтных цен», — говорится в отчете Министерства строительства.

Комментируя этот вопрос, Т. Нгуен Ван Динь, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, заявил, что одной из причин роста цен на жилье и землю является явление спекуляции и накопления, основанное на идее «нет ничего дороже торговли землей», поддерживаемой банками. Это досье «VIP»-клиентов банковской отрасли, поскольку кредиты всегда обеспечены домами и землей, которые, как считается, почти всегда растут в цене и несут в себе небольшой риск. Потребности людей в инвестициях вполне обоснованы, но когда это явление достигает высокого уровня, оно превращается в спекуляцию и накопление домов и земли, что искажает рынок, приводит к тому, что земля остается необработанной, а ресурсы тратятся впустую.

Тыс. Нгуен Ван Динь заявил, что налогообложение домов и земли является обязательным решением, четко изложенным в Постановлении № 18-NQ/TW от 2022 года Центрального исполнительного комитета о продолжении инноваций и совершенствовании институтов и политики, повышении эффективности и результативности управления и использования земель. В резолюции 18 изложены задачи и решения: «Преодолеть ситуацию нерационального использования земель, оставляющих земли под паром, загрязненных и деградировавших», «Установить более высокие ставки налога для лиц, использующих большие площади земель, много домов, спекулирующих землей, медленно использующих землю и оставляющих земли под паром».

Г-н Нгуен Ван Динь сообщил, что на земельных аукционах в последнее время победившая цена предложения в десятки раз превышала стартовую цену. Большинство людей скептически относятся к результатам аукциона, вместо того чтобы радоваться тому факту, что государственный бюджет пополнится крупными источниками доходов. Причина в том, что после победы на аукционе участки земли часто оказываются заброшенными, во многих случаях образуя «города-призраки». Большинство таких «проектов» часто имеют очень низкую заполняемость, даже после десятилетий реализации, построено всего несколько домов и в них заселились люди. Соответственно, ThS. Нгуен Ван Динь заявил, что налогообложение домов и земли имеет политическую основу в резолюции 18 партии, но оно должно осуществляться синхронно и справедливо на местах.

Важным фактором является необходимость в базе данных по налогообложению, чтобы гарантировать, что налоги взимаются с нужных субъектов, и способствовать эффективности налоговой политики. На данный момент точное определение владельца этой недвижимости не выполнено из-за отсутствия полной базы данных и того, что право собственности на недвижимость может быть присвоено кому-то другому.

Однако премьер-министр одобрил проект 06 по разработке приложений демографических данных, идентификации и электронной аутентификации для обслуживания цифровой трансформации. В новом Законе о земле, Законе о жилье и Законе о торговле недвижимостью также упоминается создание национальной базы данных по информации о земле, жилье и недвижимости; При эффективном внедрении в ближайшем будущем можно будет создать надежную систему базы данных, которая станет важной базой данных для обеспечения соблюдения закона о налоге на недвижимость после его принятия.

« Если недвижимость будет облагаться налогом, если мы сможем собирать информационные системы и базы данных по недвижимости, чтобы «атрибутировать право собственности» и видеть, кому именно принадлежит эта собственность, то может произойти то, что кажется невозможным: цены на недвижимость и дома снизятся, даже резко снизятся. Спекуляция недвижимостью будет фактически прекращена. Банкам также придется искать новую клиентскую базу вместо земельных магнатов.

«Налогообложение призвано конкретизировать мнение о том, что «дома предназначены для проживания, а не для спекуляции», и только тогда мечта о постоянном жилье для рабочих станет менее далекой» , - подчеркнул г-н Нгуен Ван Динь.

Недавно на рынке недвижимости появились признаки улучшения: Национальная ассамблея официально одобрила три важных закона, которые вступят в силу на 6 месяцев раньше — с 1 августа 2024 года. В то время как рынок недвижимости оживает только в Ханое, в других местах все еще довольно спокойно. В условиях, когда предприятия сферы недвижимости сталкиваются со множеством трудностей, а инвесторы все еще «застряли» на провинциальных рынках, недавнее предложение о введении налога на вторые дома вызвало множество оппозиционных мнений.

На самом деле налогообложение вторых домов не является новым предложением, оно упоминалось еще в 2009 году, однако по многим причинам его нельзя было легализовать, пока оно официально не было включено в Резолюцию № 18-NQ/TW, выпущенную в июне 2022 года Постоянным комитетом Национальной ассамблеи. Однако процесс разработки нормативных актов/политик по регулированию рынка земли, в частности, путем дополнительного налогообложения прав землепользования и прав собственности на землю, входящих в состав второй или более недвижимости, сталкивается со многими препятствиями.

В частности, многие эксперты обеспокоены тем, что если введение налога на недвижимость не будет тщательно рассчитано и выровнено, это может создать контрпродуктивный эффект, повысив цены на жилье и затруднив доступ к нему для людей с низким и средним доходом.

Какой маршрут подходит?

Налогообложение является эффективным инструментом борьбы с уклонением от уплаты налогов при передаче недвижимости, спекуляциями, инфляцией цен и т. д. Однако налогообложение вторых домов должно быть тщательно рассчитано, чтобы соответствовать рыночным реалиям и обеспечивать гармонию интересов всех сторон.

По мнению многих экспертов, налоги могут стать инструментом контроля за стремительно растущими ценами на землю, сокращения спекуляций, предотвращения рыночных манипуляций и возвращения недвижимости ее реальной стоимости. Однако при нынешнем нечетком механизме управления информацией о земле налогообложение становится непростым делом.

Налог является хорошим решением, помогающим увеличить доходы государственного бюджета и способствующим корректировке рынка в краткосрочной перспективе (6–12 месяцев или 1–2 года), но не способным сохранить воздействие в долгосрочной перспективе. Однако существуют также опасения, что налогообложение только увеличит цены, поскольку налогом на землю будет облагаться продавец.

Финансовый эксперт Динь Тхе Хиен, общаясь с прессой, заявил, что налог на имущество — это просто налог, взимаемый с людей, имеющих активы: чем больше активов, тем больше налог. Для людей со средним уровнем жизни наличие только одного дома не является проблемой.

Что касается людей, имеющих большие активы (недвижимость) и активы, которые постоянно приносят прибыль, то платить больше налогов — это естественно. В случаях заимствования в инвестиционных целях налог является частью расходов, которые инвесторы должны рассчитать, «получить прибыль и понести убытки».

Недавно Вьетнамская ассоциация риэлторов (VARS) также предложила политику налогообложения недвижимости, применимую к двум группам людей, включая покупателей вторых домов и более, а также владельцев, отказывающихся от проектов. Ставка налога будет постепенно увеличиваться для сделок, в которых у продавца короткий период владения.

Ранее, в августе 2023 года, избиратели Хошимина продолжали предлагать обложить налогом вторые дома и ввести более высокие налоги на пустующие земли и дома, которые не создают стоимости земли. Министерство финансов заявило, что оно изучило и разработало проект закона о налоге на недвижимость, который, как ожидается, будет включен в Программу разработки законов и постановлений на 2024 год и представлен Национальному собранию для комментариев на 8-й сессии (октябрь 2024 года).

Кхань Ан

Источник: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html