Вы все равно можете инвестировать в недвижимость без большого капитала

На очередной пресс-конференции Министерства финансов во второй половине дня 18 июня заместитель председателя Государственной комиссии по ценным бумагам г-н Буй Хоанг Хай заявил, что он сотрудничал с компанией VPS Securities и потребовал, чтобы это подразделение немедленно прекратило распространение сертификатов ценных бумаг в форме разделенной недвижимости.

По словам руководителя Государственной комиссии по ценным бумагам, в настоящее время не существует нормативных актов, регулирующих этот метод инвестирования в недвижимость. «Управляющее агентство оценило это как высокорискованный тип и потребовало от VPS прекратить распространение этого продукта», — сказал г-н Хай.

Этот человек также сказал, что на зарубежных рынках существуют специальные правила для контроля и ограничения рисков, связанных с этим типом бизнеса, но во Вьетнаме их до сих пор нет.

Заместитель министра финансов г-н Нгуен Дук Чи также сообщил, что министерство дало указание Комиссии по ценным бумагам по этому вопросу.

По словам г-на Чи, действующие законы не содержат никаких запретов, однако с точки зрения государственного органа управления Комиссия по ценным бумагам обязана внимательно следить за деятельностью компаний, работающих с ценными бумагами.

Предоставление услуг этими предприятиями должно осуществляться в рамках лицензированных сфер деятельности и отраслей. Г-н Чи подтвердил, что если показатель выходит за рамки этого диапазона, его придется остановить, чтобы руководство могло провести комплексную оценку.

Модель дробления инвестиций в недвижимость по сути представляет собой продажу недвижимости многим инвесторам в форме разделения акций. Эта модель появилась на вьетнамском рынке 4-5 лет назад. Некоторые модели работали аналогичным образом и раньше, например Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

С недавних пор АО «Фнест» предоставляет услуги по инвестированию в недвижимость через приложение SmartOne компании VPS Securities.

Для участия клиенты должны быть инвесторами VPS. Соответственно, каждый объект недвижимости оценивается бизнес-единицей и конвертируется в количество акций, которые могут быть проданы первичным инвесторам в подразделении Fnest. При этом 1 Fnest эквивалентен 10 000 донгов. Например, недвижимость стоимостью 25 миллиардов донгов будет эквивалентна 2,5 миллионам франков. Портфель недвижимости, предлагаемый Fnest, весьма разнообразен: от вилл, торговых домов до квартир...

В беседе с корреспондентом VietNamNet юрист юридической фирмы TAT Май Тао отметила, что преимущество этой модели в том, что она попадает в цель, отвечая психологии инвесторов, которым не нужно вкладывать большой капитал, но которые все равно могут инвестировать в недвижимость по своему желанию, чтобы владеть ее частью.

«Помимо добавления нового взгляда на традиционную модель бизнеса в сфере недвижимости в сочетании с технологическими платформами 4.0 с обещанием приносить большую ценность клиентам, чем модель бизнеса в сфере недвижимости, я думаю, что создание такой «гибридной» формы на рынке недвижимости может легко вызвать нестабильность в этой деловой активности, и споры могут легко возникнуть, когда нет определенного правового коридора для ее регулирования», - сказал адвокат Май Тао, и считает, что это недостаток этой модели, на который необходимо обратить внимание сторонам, участвующим в сделке, а также государственным органам управления необходимо иметь необходимые предупреждения для людей при участии в сделке.

fnest вьетнамнет.png
Fnest представляет недвижимость, включая квартиры, торговые дома, виллы в Ханое и Хошимине, все из которых в настоящее время находятся в статусе распроданных. Инвесторам, желающим купить, придется покупать на вторичном рынке (покупать и продавать снова). Скриншот 20 июня.

Юристы анализируют, что по сути этот вид бизнеса на рынке недвижимости является формой мобилизации капитала для предприятий. Они рассматривают недвижимость как канал финансовых инвестиций для привлечения денег с рынка и легкого получения оборотного капитала. Поэтому с юридической точки зрения, в дополнение к необходимым условиям, гарантирующим вывод недвижимости на рынок, они использовали концепцию «акций», которая может легко ввести инвесторов в заблуждение относительно их права собственности на эту недвижимость.

«В действительности инвесторы владеют лишь частью стоимости недвижимости, конвертированной в деньги в виде акций по соглашению сторон. «В настоящее время в законе не прописано, как делить право собственности на недвижимость на доли, поэтому споры о будущем владении и управлении недвижимостью могут легко возникнуть», — заявил адвокат Май Тао.

Что касается стоимости прибыли и ликвидности, юрист заявил, что это свидетельствует лишь об односторонних обязательствах со стороны подразделения, продающего модель, без каких-либо гарантийных мер для инвесторов, поэтому мелким инвесторам сложно изымать капитал при необходимости. Кроме того, необходимо платить комиссию за обслуживание, а управление ценами и функционирование этой модели не являются понятными и прозрачными.

Кто несет ответственность в случае возникновения спора?

Что касается вопроса о том, кто несет ответственность в случае возникновения споров, связанных с инвестиционной недвижимостью, адвокат Май Тао заявил, что урегулирование основывается на двух механизмах: соглашение и урегулирование в суде или арбитраже.

В частности, основание для разрешения спора по делу будет зависеть от условий, содержащихся в договоре и других документах, прилагаемых к договору, если таковые имеются. Если у сторон имеются четкие положения о правах и обязанностях сторон, не нарушающие положения закона, то они будут применяться. Соответствующие правовые нормы будут рассмотрены для определения ответственности сторон, участвующих в данной типовой сделке, если у двух сторон нет конкретных положений.

«Что касается обязанностей, то два подразделения, Fnest и компания по ценным бумагам, должны нести основную ответственность за разрешение споров, чтобы гарантировать права инвесторов, соблюдать правила, связанные с недвижимостью, и другие соответствующие законы. Если будет нарушение, то оно будет решаться в соответствии с договором спора и возмещением убытков (если таковые имеются) инвесторам при нарушении прав», - сказал юрист.

Эксперты также указали на одну из проблем модели — оценку недвижимости. Соответственно, оценка недвижимости является независимой деятельностью, которая помогает сторонам получить основу для разрешения возникающих споров или инвесторам оценить свои финансовые возможности для осуществления соответствующих инвестиций.

Однако для ограничения споров эксперты рекомендуют инвесторам уделять внимание проверке правоустанавливающих документов на недвижимость, напрямую требуя их предоставления у инвестора (Свидетельство о праве пользования землей, о праве собственности на дом, Разрешение на строительство, Протокол приемки проекта и т. д.); Вы можете получить вышеуказанную информацию в компетентных органах, таких как Департамент строительства, Департамент природных ресурсов и окружающей среды и нотариальные конторы, чтобы проверить, не является ли недвижимость предметом спора, не заложена ли она или не гарантирована инвестором.

Кроме того, инвесторы должны также учитывать условия инвестиционного договора, поскольку договор является соглашением между сторонами в соответствии с положениями Гражданского кодекса. Если конкретные отрасли права не имеют прямых положений, будет применяться Гражданский кодекс.

Кроме того, крайне необходимы консультации экспертов, таких как юристы, специализирующиеся в области финансов, инвестиций, недвижимости, чтобы иметь объективное представление и оценку проекта. В случае возникновения споров, требующих судебного разбирательства или арбитража, необходимо консолидировать необходимые доказательства и принять срочные меры, чтобы избежать распыления активов инвестора.

Тысячи людей «попали в ловушку» невероятной процентной ставки генерального директора компании Nhat Nam Company Ву Тхи Туй. Имея огромную прибыль до 5–7% в месяц, что эквивалентно 60–84% в год, компания Nhat Nam Real Estate Company также придумала множество других уловок, чтобы завоевать доверие инвесторов и присвоить особенно крупные суммы денег.
Вложив миллиарды на покупку таунхаусов в Ханое, клиенты обнаружили, что инвестор самовольно «разорвал» планирование . Вложив много лет назад деньги на покупку таунхаусов в проекте городской зоны Тхань Ха - Сьенко 5 (Ханой), клиенты обнаружили, что эти участки земли планировались как виллы.