HoREA предлагает множество решений для реконструкции и перестройки многоквартирных домов

Признание инвесторов проекта посредством соглашений о передаче прав землепользования для реализации проекта

Недавно Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) направила премьер-министру и Министерству строительства документ с комментариями к проекту Указа о реновации и реконструкции многоквартирных домов (проект Указа).

Недвижимость - HoREA предлагает множество решений для реконструкции и перестройки многоквартирных домов — Для этого случая необходимо добавить положение «признание инвестором проекта по договору о передаче права пользования земельным участком для реализации проекта», тогда инвестор будет одобрен для инвестиционной политики в соответствии с положениями закона о жилищном строительстве.

По словам председателя HoREA г-на Ле Хоанг Чау, статья 15 проекта Указа предусматривает только «выбор инвесторов проекта посредством соглашений о получении уступки прав землепользования для реализации проекта», но не предусматривает признание инвесторов проекта посредством соглашений о получении уступки прав землепользования для реализации проекта за инвесторами, «которые приобрели или получили уступку всех квартир и других площадей в многоквартирном доме, связанных с правами землепользования для строительства многоквартирного дома», поэтому ее следует добавить в статью 15 проекта Указа.

Г-н Чау привел в пример случай, когда компания P согласилась выкупить все 52 квартиры в старом 4-этажном жилом доме по адресу 239 Cach Mang Thang Tam, District 3, Хошимин. После этого компания «Company P» снесла многоквартирный дом, чтобы реализовать инвестиционный и строительный проект в сфере недвижимости и построить на этом месте элитное коммерческое жилье.

По мнению г-на Чау, для этого случая необходимо добавить положение «о признании инвестора проекта посредством договора о передаче права пользования землей для реализации проекта», тогда инвестор будет одобрен для инвестиционной политики в соответствии с положениями закона о жилье.

В связи с этим HoREA предлагает дополнить статью 15 проекта постановления пунктом 6 (новым), в котором указано: «В случае, если инвестор приобрел или получил в собственность все квартиры и иные площади в многоквартирном доме, связанные с правом пользования земельным участком для строительства многоквартирного дома, для реализации инвестиционного проекта в сфере недвижимости и жилищного строительства в соответствии с программами территориального планирования, планирования застройки, градостроительства, жилищного строительства и планами населенных пунктов, инвестиционная политика проекта реконструкции и реконструкции многоквартирного дома утверждается в соответствии с положениями жилищного законодательства».

Кроме того, HoREA также предложила внести изменения и дополнить пункт 2 статьи 6 проекта Постановления, установив, что срок сбора мнений собственников, пользователей многоквартирных домов, а также соответствующих органов и организаций по содержанию плана реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов должен составлять 50 рабочих дней, что является более обоснованным, поскольку регламент в 30 дней, включая воскресные и праздничные дни, не является достаточным сроком для сбора мнений уполномоченными государственными органами.

Кроме того, в части рабочего времени HoREA предложила внести изменения и дополнения в пункт 3 статьи 16 проекта Постановления, поскольку положение «Срок приема заявления о регистрации в качестве инвестора, установленный пунктом 1 настоящей статьи, составляет 30 рабочих дней» является необоснованным, а должно составлять 35 рабочих дней, чтобы было достаточно времени для изучения заявления и принятия решения об участии в проекте реконструкции и реконструкции многоквартирных домов.

Предложение для покупателей старых проектов по ремонту квартир взять кредит из пакета на 125 000 млрд донгов

В частности, в отношении кредитного вопроса HoREA предложила добавить статью 27b в проект Указа, регулирующего льготную кредитную политику в соответствии с положениями закона о кредите.

Недвижимость - HoREA предлагает множество решений по ремонту и перестройке многоквартирных домов (рисунок 2). — По оценке г-на Чау, кредитный пакет в размере 125 000 млрд донгов вполне подходит для инвесторов и покупателей жилья в проектах по ремонту и реконструкции квартир, которые берут кредиты под очень высокие процентные ставки, около 10% в год.

По словам г-на Чау, в настоящее время Государственный банк не выпустил циркуляр, детализирующий и направляющий реализацию льготной кредитной политики для инвесторов и покупателей жилья в проектах по реконструкции и восстановлению многоквартирных домов в соответствии с вышеуказанными правилами, а только реализовал программу кредитования социального жилья, жилья для рабочих, а также ремонта и восстановления старых квартир в соответствии с Постановлением 33/NQ-CP согласно Официальному депешу № 2380/NHNN-TD от 1 апреля 2023 года, широко известную как кредитный пакет на сумму 125 000 млрд донгов.

В рамках этого кредитного пакета инвесторы и покупатели жилья в проектах по ремонту и реконструкции квартир могут брать кредиты по процентным ставкам на 1,5–2% ниже обычных коммерческих ставок по кредитам, и эта процентная ставка корректируется каждые 6 месяцев; Инвесторы в проекты по ремонту и реконструкции квартир имеют право на льготные кредиты сроком на 3 года, в то время как покупатели жилья в проектах по ремонту и реконструкции квартир имеют право на льготные кредиты сроком на 5 лет, после чего они должны брать кредит по согласованной, «плавающей» процентной ставке.

По оценке г-на Чау, кредитный пакет в размере 125 000 млрд донгов вполне подходит для инвесторов и покупателей жилья в проектах по ремонту и реконструкции квартир, которые берут кредиты под очень высокие процентные ставки, около 10% в год.

Однако в настоящее время из-за «юридических проблем» нет проектов по ремонту или перестройке (новых) квартир, или многие проекты не могут быть реализованы, что приводит к отсутствию жилищных продуктов в проектах по ремонту или перестройке (новых) квартир, поэтому до сих пор ни один инвестор и покупатели жилья в проектах по ремонту или перестройке квартир не смогли получить кредит из кредитного пакета в размере 125 000 миллиардов донгов.

Таким образом, если Постоянный комитет Национальной ассамблеи и Национальная ассамблея смогут организовать среднесрочный государственный бюджетный капитал для реализации льготной кредитной политики для инвесторов и покупателей жилья в проектах по реконструкции и ремонту многоквартирных домов, как это предусмотрено в пункте d) пункта 1 статьи 63 Закона о жилье 2023 года, Государственный банк будет иметь бюджетный капитал для поддержки рефинансирования и компенсации процентных ставок кредитным организациям, реализующим эту льготную кредитную политику.

«Государственному банку предлагается установить, что инвесторы и покупатели жилья в проектах реконструкции и ремонта многоквартирных домов могут получить кредитный пакет в размере 125 000 млрд донгов на максимальный срок 5 лет с фиксированной процентной ставкой, на 1,5–2% ниже обычной процентной ставки по коммерческим кредитам», — предложил г-н Чау.

Источник