HoREA предлагает некоторые решения по увеличению предложения социального жилья

Процедуры инвестирования в социальное жилье «в разы» сложнее, чем в коммерческое жилье

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), спрос на социальное жилье очень велик в городских районах, прежде всего в городах с центральным управлением и провинциях с высокими темпами индустриализации, но необходимо тщательно исследовать, чтобы разработать типы социального жилья, соответствующие потребностям людей в каждом населенном пункте, избегая ситуации «нераспроданного» социального жилья, как это произошло в некоторых населенных пунктах.

Недвижимость - HoREA предлагает некоторые решения по увеличению предложения социального жилья — Инвестиционные процедуры для строительства коммерческих жилых проектов «сложны в разы», а для проектов социального жилья они «сложнее вдвойне».

Если инвестиционные процедуры для строительства объектов коммерческого жилья «сложны в 1 раз», то для проектов социального жилья они «сложнее в 2 раза», в результате чего результаты реализации плана развития социального жилья на период 2016–2020 годов по стране составляют всего около 41%.

В частности, хотя Хошимин выполнил 75% плана, фактическое количество составило всего 15 000 единиц социального жилья (в среднем 3000 единиц в год), что не удовлетворяет огромный спрос на социальное жилье.

«В период с 2021 по 2023 год по всей стране было завершено всего 72 проекта социального жилья с 38 128 квартирами, что составляет всего около 9% от пятилетнего плана на 2021–2025 годы в 446 000 квартир.

«Из них в Хошимине завершено и введено в эксплуатацию только 2 проекта социального жилья на 623 квартиры (переведенных с периода 2016–2020 гг.) и начато строительство 7 проектов социального жилья на 4996 квартир, но из-за «юридических проблем» реализовать строительство практически невозможно», — сказал г-н Чау.

9 решений для преодоления трудностей и увеличения предложения социального жилья

Чтобы «устранить трудности и способствовать реализации проектов социального жилья» для увеличения предложения социального жилья, HoREA предложила ряд решений.

Недвижимость - HoREA предлагает некоторые решения по увеличению предложения социального жилья (рисунок 2). — HoREA только что предложила ряд решений по устранению трудностей и содействию реализации проектов социального жилья с целью увеличения предложения квартир социального жилья.

Во-первых, предлагая немедленно отменить процедуру «утверждения инвестиционной политики одновременно с утверждением инвесторов» для всех проектов социального жилья и проектов коммерческого жилья по всей стране, Ассоциация предложила Министерству планирования и инвестиций рассмотреть возможность представления Правительству изменения и дополнения пункта c) пункта 7 статьи 31 Указа 31/2021/ND-CP.

Во-вторых, на основании внесения изменений и дополнений в пункт c, пункт 7, статью 31 Указа 31/2021/ND-CP и пункт 3, статью 1 Указа 30/2021/ND-CP (упомянутых выше), Ассоциация предлагает Министерству строительства поручить Департаменту строительства (Департаменту планирования и архитектуры) населенных пунктов оценить и утвердить детальное планирование в масштабе 1/500 проектов социального жилья (и проектов коммерческого жилья), которые получили «утверждение инвестиционной политики одновременно с одобрением инвестора», примененное в соответствии с положениями пункта b, пункта 3, статьи 6 Постановления № 98/2023/QH15 Национальной ассамблеи, предусматривающего, что «Планы зонирования и подробные планы должны быть одобрены или утверждены для корректировки в соответствии с положениями закона до подготовки Отчета об исследовании осуществимости для инвестиций в строительство и реализации следующих этапов проекта», который Ассоциация предложила добавить в пункт c, пункт 7, статьи 31 Указа. 31/2021/ND-CP и пункт 3 статьи 1 указа 30/2021/ND-CP.

В-третьих, в отношении земельных фондов для строительства социального жилья Ассоциация рекомендует местным органам власти проводить «торги по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земель» для проектов строительства социального жилья в соответствии с положениями Закона о торгах 2023 года, чтобы выбирать способных инвесторов и эффективно использовать «государственные земельные фонды (чистые земли)», запланированные для строительства социального жилья, преодолевая ситуацию «растраты» земельных ресурсов, как это было раньше.

В-четвертых, в отношении льготного кредитного капитала для реализации политики социального жилья Ассоциация предлагает Постоянному комитету Национального собрания рассмотреть вопрос о выделении среднесрочного государственного бюджетного капитала для реализации политики социального жилья, организовать «рекапитализацию» Банка социальной политики или «компенсацию процентной ставки» для 4 коммерческих банков (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV), назначенных Государственным банком для реализации политики льготного кредитования социального жилья. Поскольку в период 2015–2020 гг. из-за нехватки среднесрочного государственного бюджетного капитала для реализации социальной жилищной политики инвесторы проектов, а также покупатели и арендаторы социального жилья практически не имеют права на льготное кредитование социального жилья в соответствии с положениями Закона о жилье 2014 г.

В-пятых, Ассоциация предложила дополнить или расширить льготную политику для инвесторов проектов социального жилья, чтобы поощрить и привлечь больше инвесторов к участию в реализации проектов социального жилья.

В-шестых, «неадекватность и сложность» «переходного регулирования» обязательства инвесторов коммерческих жилищных проектов по резервированию части земельного фонда (20% земельного фонда) проекта для строительства социального жилья, поскольку Декрет 100/2015/ND-CP предусматривает, что проекты площадью 10 гектаров и более должны строить социальное жилье; Для проектов площадью менее 10 гектаров инвесторам разрешается строить социальное жилье на территории проекта или обменивать фонды социального жилья эквивалентной стоимости или платить наличными.

В-седьмых, Ассоциация рекомендует Министерству строительства рассмотреть возможность внесения предложения правительству и компетентным органам о добавлении субъекта «арендодатели», чтобы они могли пользоваться «политикой жилищной поддержки при самостоятельном строительстве или реконструкции и ремонте домов» в соответствии с реалиями каждой местности, поскольку этот субъект внес очень важный вклад в решение проблемы все более качественного жилья для рабочих, рабочих и иммигрантов. В то же время Ассоциация рекомендует Министерству финансов рассмотреть возможность внесения предложения Правительству и компетентным органам рассмотреть возможность регулирования «фиксированной налоговой» ставки налога на доходы физических лиц в размере 5%/доход для арендодателей, что было бы более разумным.

В-восьмых, Ассоциация предлагает Министерству строительства рассмотреть вопрос о внесении изменений в Решение № 510/QD-BXD от 19 мая 2023 года «Об объявлении ставки инвестиционного капитала на строительные работы и общей стоимости строительства структурных компонентов работ в 2022 году» на «ставку инвестиционного капитала на строительство социального жилья» в направлении обеспечения ее эквивалентности «ставке инвестиционного капитала на строительные работы» коммерческого жилья, поскольку «ставка инвестиционного капитала на строительные работы» социального жилья согласно Решению 510/QD-BXD составляет всего 76% от «ставки инвестиционного капитала на строительные работы» коммерческого жилья того же типа, что является необоснованным и не обеспечивает реализацию цели повышения качества работ по социальному жилью, чтобы люди могли чувствовать себя в безопасности и доверять политике государства в области социального жилья.

В-девятых, Ассоциация предложила Министерству строительства координировать работу с министерствами, филиалами и компетентными учреждениями с целью «исследования и принятия кредитной политики в отношении займов на ремонт и строительство новых домов для бедных и почти бедных домохозяйств в сельской местности» для реализации Постановления правительства 01/NQ-CP от 5 января 2024 года, а также для руководства и поддержки провинций и городов центрального подчинения в успешной реализации целевых показателей местного плана развития социального жилья на 2024 год.

Источник