Сделки с недвижимостью по договору кредита: Покупатели сожалеют! (Последний пост)

Рынок недвижимости уже прошел свою самую жаркую фазу. Однако сделки с недвижимостью с использованием кредитных договоров все еще существуют, и их последствия невозможно решить в одночасье. Поэтому, прежде чем Государственный орган по управлению еще больше ужесточит положения закона, гражданам следует обдумать и внимательно изучить условия кредитного договора при заключении сделки купли-продажи недвижимости, чтобы не попасть в «дилемму».

Сделки с недвижимостью по договору кредита: страдают покупатели! (Урок 1) - Из «горячей точки» 584 этажа

Сделки с недвижимостью по договору кредита: страдают покупатели! (Статья 2) - Сотрудничество или «ловушка» в мобилизации капитала

Клиентам следует изучить и выбрать объекты недвижимости с четким юридическим статусом и авторитетными инвесторами (на фото: городской район Сюань Хынг, район Куанг Тханг, город Тхань Хоа ). Фото: ПВ

«Перо падает, курица умирает»

Возвращаясь к истории г-жи ЛД — клиента, купившего землю в MBQH 2125 фаза 2. Г-жа ЛД сказала: «После «договора купли-продажи» с владельцем земли я пошла делать процедуры по передаче имени кредитного договора в компанию. Перед подписанием договора я не изучала тщательно юридические аспекты проекта, особенно информацию о приобретаемом продукте (сырой дом), а просто думала, что покупаю участок земли. Я не знала, насколько ценна процедура кредитного договора для права покупки продукта. Когда инвестор объявил, что дом нужно построить срочно, я достала договор, чтобы перечитать его еще раз; в то же время я узнала о правовых нормах и обнаружила, что сделки по кредитным договорам были очень рискованными. Теперь, находясь в «пассивной» позиции, моя семья должна была сделать то, что просил инвестор».

«Если внимательно изучить информацию об условиях купли-продажи будущего жилья, а также о законности кредитного договора и связанных с ним сложных процедурах, то не только я, но и многие люди не будут покупать землю в таком виде, а будут искать участки с понятным правовым статусом для совершения сделки», - поделилась г-жа Л.Д.

Клиент LT C, купивший землю по адресу MB 584, рассказал: «... перед подписанием кредитного договора брокер отвел меня в офис управления BNB Company Limited, чтобы «представить» «субкнигу» и пообещал, что когда проект будет соответствовать условиям, сертификат на право пользования землей будет передан немедленно». Поскольку я доверял и инвестору, и брокеру, я подписал кредитный договор на «покупку» двух соседних лотов. Теперь, если мы построим дом, мы будем беспокоиться о том, что потеряем и корову, и хлев; Но если мы этого не построим, мы не знаем, когда сможем вернуть инвестиции...».

Кроме того, инвестор проекта коммерческой и жилой зоны Lot A-TM3 (сокращенно Site A-TM3) в районе Донг Хыонг города Тхань Хоа, компания BNB Company Limited, была «бурной» после того, как клиенты бурно отреагировали на бизнес с апреля 2023 года по настоящее время. По мнению многих клиентов A-TM3, инвестор имеет признаки двусмысленности в отношении информации о продукте, в частности, «рекламируя» землю для продажи, но «превращая ее» в недостроенное жилье; В то же время, заставляя клиентов платить необоснованные суммы денег, когда они хотят инвестировать в строительство собственного дома.

Однако на момент привлечения предприятием капитала в виде кредитного договора на площадке A-TM3 имелось решение об утверждении результатов отбора инвестора, а в Решении № 3345/QD-UBND от 21 августа 2019 года Народного комитета провинции была четкая информация о масштабе проекта, а продуктом являлся сырой дом с завершенной внешней отделкой. «Случайно» подписав эти договоры, клиенты были вынуждены их принять, поскольку даже если бы они захотели расторгнуть договор, вернуть вложенные деньги было непросто, особенно в условиях нынешнего застоя на рынке недвижимости и трудностей в бизнесе.

Ранее газета Thanh Hoa также получила петицию с просьбой о помощи от ряда домохозяйств в районах Нонгконг и Тхиеухоа, а также в городе Тханьхоа относительно «покупки» земли в форме договоров займа. Однако на момент передачи земли «покупателю» участок уже был занят другим лицом.

По словам адвоката Ле Тхи Фыонг, директора юридической компании Le Phuong Hoang Law Company Limited, коллегии адвокатов провинции Тханьхоа, существует две формы кредитных договоров, и в обоих случаях клиенты оказываются в невыгодном положении.

Во-первых, в случае, если в кредитном договоре не содержится положений, свидетельствующих о том, что сумма кредита связана со стоимостью земельного участка/земельного надела, имущества, прикрепленного к земле в проекте заемщика, кредитный договор не обязывает заемщика (который также является инвестором проекта) передавать кредитору права землепользования или конкретное имущество, прикрепленное к земле. Данный договор представляет собой просто гражданско-правовой договор займа. Существует риск того, что когда недвижимость будет готова к передаче и цена на нее возрастет, инвестор в своих интересах не заключит договор передачи недвижимости, а согласится только выплатить кредитору основную сумму долга и проценты (если таковые имеются), что приведет к финансовым потерям для кредитора.

Во-вторых, в договоре содержится информация, показывающая взаимосвязь между суммой кредита и земельным участком/домом в проекте заемщика. Договор займа может быть примером притворной сделки, скрывающей фактическую сделку под сделкой купли-продажи недвижимости, которая будет совершена в будущем (в настоящее время объект не подлежит продаже в соответствии с положениями закона). В этом договоре, если возникнет спор и одна из сторон обратится в суд, существует риск того, что как притворная сделка (сделка займа), так и скрытая сделка (сделка купли-продажи недвижимости) будут признаны судом недействительными. Юридическим последствием является то, что кредитор (покупатель) получает обратно только деньги, но не недвижимость.

Внимательно изучите закон

Однако как потенциальный канал инвестирования недвижимость, сформированная в будущем, несет в себе множество потенциальных рисков, если покупатель не проверит тщательно законность проекта, чтобы гарантировать законность сделок.

В настоящее время в законе содержатся весьма конкретные положения о формах сделок с недвижимостью. По словам г-на Ву Тхань Биня, заместителя директора Департамента строительства Тханьхоа, после вступления в силу Закона о торговле недвижимостью Департамент строительства принял множество форм пропаганды и распространения информации среди организаций и частных лиц с целью соблюдения положений закона о сделках с недвижимостью, особенно с недвижимостью, образованной в будущем.

Соответственно, согласно статье 55 Закона о недвижимости № 66/2014/QH13, четко указано, что условиями для ввода в эксплуатацию в будущем недвижимого имущества являются наличие документов на право пользования землей, проектной документации, строительных чертежей, утвержденных компетентными органами, разрешений на строительство в случаях, когда разрешения на строительство требуются, документов о приемке завершенного строительства технической инфраструктуры, соответствующей ходу реализации проекта; В случае многоквартирных домов или зданий смешанного назначения, предназначенных для будущего проживания, должен быть акт приемки завершения строительства фундамента здания. Наряду с этим, перед продажей, сдачей в аренду или покупкой будущего жилья инвестор должен письменно уведомить провинциальное агентство по управлению жильем о том, что жилье подлежит продаже или аренде с последующим выкупом.

Наряду с этим, статья 19 Указа № 99/2015/ND-CP также предусматривает заключение договоров о привлечении капитала для строительства коммерческого жилья. Соответственно, подписание договоров о привлечении капитала для инвестирования в строительство коммерческого жилья может осуществляться только в формах, предусмотренных пунктами 2, 3 и 4 статьи 69 Закона о жилье, и должно соответствовать следующим правилам: Стороны, участвующие в капиталовложении, инвестиционном сотрудничестве, деловом сотрудничестве, совместных предприятиях и ассоциациях, имеют право делить прибыль (денежными средствами или акциями) только на основе соотношения капиталовложений, согласованного в договоре; Инвесторам не разрешается применять форму мобилизации капитала, предписанную в настоящем пункте, или другие формы мобилизации капитала для разделения жилищных продуктов или предоставления приоритета регистрации, депонирования и осуществления прав на покупку жилья или для разделения прав землепользования в проекте для стороны, мобилизовавшей капитал.

Многие клиенты, строящие дома на участке коммерческой и жилой застройки A-TM3, округ Донг Хыонг, город Тхань Хоа, обеспокоены, поскольку не знают, когда инвестор выполнит процедуры выдачи сертификатов на право пользования землей. Фото: ПВ

Г-н Ву Тхань Бинь рекомендует: «При совершении сделок с недвижимостью клиентам необходимо четко понимать положения закона, особенно юридические документы проекта, возможности инвестора и положения об условиях купли-продажи капитала для развития будущего жилья, чтобы избежать рисков при участии в проектах с неясным правовым статусом».

Однако на самом деле, чтобы «обойти» правила государственного управления, инвесторы прибегают к различным «уловкам», и в большинстве случаев купля-продажа будущего жилья или привлечение капитала осуществляется посредством гражданско-правовых сделок с понятиями «договоры займа», «депозиты», «договоры о сотрудничестве»... «У государственных органов управления нет никаких оснований для управления этими формами сделок», - добавил г-н Ву Тхань Бинь.

Учитывая ажиотаж на рынке недвижимости Тханьхоа, продукты недвижимости всегда стоят так же дорого, как «свежие креветки». Большинство проектов были проданы и «прошли через руки» многих вторичных инвесторов, поскольку они все еще оставались «на бумаге»; Однако, по данным Департамента строительства, только 30 из 104 проектов, одобренных для инвестирования, были уведомлены Департаментом строительства как имеющие право на покупку, продажу или мобилизацию капитала, что доказывает тот факт, что незаконная купля-продажа является довольно распространенным явлением. К счастью, встретил надежного инвестора, использовал привлеченный капитал по назначению, выгода для клиента гарантирована. В случае встречи со «скверными» инвесторами, которые «берут» деньги для инвестирования в другие проекты, клиенты, не получающие продукты недвижимости или сталкивающиеся с проблемами впоследствии, на самом деле влекут за собой множество последствий.

Столкнувшись с проблемами, с которыми в настоящее время сталкиваются клиенты, особенно с перекрывающимся выделением земель и задержками в выдаче сертификатов на право пользования землей, адвокат Ле Тхи Фыонг, директор юридической компании Le Phuong Hoang Law Company Limited, коллегии адвокатов провинции Тханьхоа, сообщает: «В связи с тем, что инвестор еще не завершил процедуры выдачи покупателю сертификатов на право пользования землей, между двумя сторонами мог возникнуть спор». В случае, если обе стороны не могут договориться и примириться, покупатель может подать иск против продавца в суд для урегулирования спора. В случае с одним и тем же земельным участком, где инвестор подписывает договор займа с регистрацией пожеланий, или даже заключает договор купли-продажи со многими покупателями, имеются признаки мошеннического завладения имуществом согласно положениям статьи 174 Уголовного кодекса 2015 года, измененной и дополненной в 2017 году; В этом случае клиентам следует направить запрос в следственный орган полиции для его рассмотрения и разрешения.

Группа репортеров

Источник: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm