Недорогих квартир нет, люди с трудом находят себе жилье; Будем надеяться, что новый прейскурант цен на землю в Ханое и Хошимине снизит скорость спекулятивной волны... таковы последние новости рынка недвижимости.
 |
| Сегмент недорогих квартир на рынке полностью отсутствует, а квартир средней ценовой категории становится все меньше. (Фото: Линь Ан) |
Цены на квартиры продолжают расти
На вьетнамском рынке недвижимости, особенно в сегменте квартир, в последнее время наблюдается значительный рост цен. Это затрудняет поиск подходящего места для проживания для многих людей, даже имея на руках 3–4 миллиарда донгов.
По словам Лао Донга, сегмент доступных квартир на рынке полностью отсутствует, а квартир средней ценовой категории также становится все меньше. В начале 2024 года рынок стартует со средней ценой около 65 млн донгов/м2.
Однако всего через два квартала цена превысила 68 млн донгов/м2 и продолжила расти в последние месяцы года. Все новые проекты, запущенные в этом году, ориентированы на элитный сегмент в таких районах, как Нам Ту Лием, Кау Гиай, Гиа Лам и Донг Ань, где цены зачастую превышают 70 млн донгов за м2.
Комментируя сегмент квартир, г-н Во Хюинь Туан Киет, директор отдела маркетинга жилья CBRE Vietnam, сообщил, что в четвертом квартале 2024 года первичная цена продажи квартир в Ханое достигла в среднем 72 млн донгов/м2, что на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 12% больше, чем в третьем квартале 2024 года.
Из-за этого роста многим покупателям жилья впервые, особенно молодым семьям, становится сложнее выйти на рынок. Это означает, что при наличии 3–4 миллиардов донгов у покупателей жилья не так уж много выбора: они могут владеть лишь квартирой скромной площади, используемой в течение многих лет, или же вынуждены будут смириться с расположением вдали от центра. В результате многим впервые покупающим жилье после долгих поисков пришлось отложить свои планы из-за цен, которые оказались за пределами их финансовых возможностей.
Г-жа Нгок Ван (33 года, Нам Ту Лием, Ханой) рассказала, что после многих лет сбережений они с мужем планируют купить квартиру с бюджетом в 3 миллиарда донгов. Однако, изучив рынок, она поняла, что цены на квартиры резко выросли и стали намного выше платежеспособности ее семьи, поэтому ей пришлось отложить покупку жилья из-за роста цен.
В условиях роста цен на квартиры владение домом с бюджетом в 3–4 млрд донгов становится затруднительным, поскольку цены на квартиры продолжают расти. Это не только затрудняет приобретение жилья для людей с низким и средним доходом, но и снижает устойчивость рынка. Снижение цен на жилье стало насущной необходимостью для обеспечения доступа людей к жилью и стабилизации экономики.
Одним из решений по снижению цен на недвижимость в Ханое является содействие развитию социального жилья.
Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, сказал, что социальное жилье является важным направлением для снижения давления на цены на жилье на рынке. Кроме того, необходимо активизировать работу по устранению правовых препятствий проектов, чтобы разблокировать предложение на рынке.
Цены на землю в Ханое резко выросли, некоторые люди опасаются тратить десятки миллиардов на ее преобразование
Скорректированный прейскурант цен на землю, объявленный Народным комитетом Ханоя и действующий с 20 декабря 2024 года по 31 декабря 2025 года, зафиксировал резкий рост по сравнению со старым прейскурантом цен на землю. Это также приводит к резкому росту расходов людей на землепользование.
Г-н Фам Б. (район Ми Дук, Ханой) сообщил, что в конце 2024 года он только что завершил оплату сбора за землепользование для перевода части своей жилой земли в садовую. Поскольку срок получения решения о завершении досье наступает после 20 декабря 2024 года, размер платы за пользование землей, применяемой в соответствии с новым прейскурантом, составляет более 800 миллионов донгов. Между тем, если бы применялся старый прейскурант цен на землю, его семье пришлось бы заплатить около 350 миллионов донгов.
Г-жа Нгуен Т. (Лонгбьен, Ханой) рассказала, что у ее семьи более 1000 квадратных метров садовой земли. Теперь, если они хотят перевести ее в жилую землю, чтобы разделить ее между своими детьми, им придется заплатить около 15 миллионов донгов за квадратный метр. Таким образом, предполагаемая сумма для преобразования всей территории составляет около 15 миллиардов донгов. Эта сумма превышает наши финансовые возможности, поэтому семья рассматривает возможность ее соответствующего уравновешивания.
Рост цен на землю и, как следствие, увеличение платы за пользование землей также заставили многих инвесторов, владеющих сельскохозяйственными землями в пригородах, скорректировать свои инвестиционные планы.
На состоявшемся только что семинаре по применению прейскуранта цен на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года проф. Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды (TN-MT), подсчитал, что на самом деле, независимо от того, низкая или высокая цена на землю, всегда есть «жалобы».
Г-н Во подчеркнул, что прейскурант цен на землю должен соответствовать рынку и соответствовать рынку. Вопрос в том, как это реализовать? Это история государственной политики. В каком случае применяется 80% рынка, в каком случае применяется 20% рынка, в конкретных случаях будут разные нормы применения. От политики регулирования государства зависит, как привлечь инвестиции, развить экономику и обеспечить социальную защиту.
Г-н Ле Ван Бинь, заместитель директора Департамента земель (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), сообщил, что проекты в сфере недвижимости (жилье, курортная недвижимость) не применяют прейскуранты на землю, а применяют особые методы расчета. Прейскурант цен на землю в основном предназначен для сбора финансовых обязательств отдельных домохозяйств и случаев ежегодных проектов аренды земли; Другими случаями являются аукционы и торги.
Что касается стоимости перевода земель в жилые земли, г-н Бинь подсчитал, что в Ханое перевод сельскохозяйственных земель в жилых районах или сельскохозяйственных земель, прилегающих к жилым землям, в жилые земли теперь практически одинаков. Раньше было очень сложно осуществить конвертацию, поскольку стоимость конвертации для людей составляла всего лишь половину стоимости жилой земли.
По словам заместителя директора Земельного департамента, приближение прейскуранта цен на землю к рыночной цене — это честная игра, разницы между двумя ценами больше нет. Участники рынка принимают равные условия, цены на землю больше не различаются, так что люди видят, что даже если земля их семьи будет переведена в жилую застройку и перепродана на публичном рынке, она не будет стоить много, поэтому она постепенно насытится.
Оценивая новый прейскурант на землю в Ханое, эксперты Savills Vietnam отмечают, что его влияние на цены на недвижимость незначительно, но также способствует снижению скорости спекулятивных волн, люди получают компенсацию, близкую к реальной стоимости...
Г-жа Нгуен Тхи Хонг Ван, заместитель директора департамента оценки и финансового консалтинга компании Savills Hanoi, рекомендует инвесторам, которые в настоящее время спекулируют на купле-продаже, более внимательно отнестись к этому, поскольку рост цен на недвижимость должен превышать стоимость капитала, стоимость использования финансового рычага, а также стоимость подоходного налога от передачи недвижимости, рассчитанную по новому прейскуранту цен на землю, приближенному к рыночному.
Новый прейскурант на землю в Хошимине: повышение прозрачности и содействие развитию инфраструктуры
Недавно город Хошимин (HCMC) объявил новый список цен на землю в соответствии с Решением № 79/2024/QD-UBN, который вступит в силу с 31 октября 2024 года по 31 декабря 2025 года. Это первая корректировка с 2020 года, когда цены на землю резко выросли — от 4 до 38 раз в зависимости от района. Самая низкая цена в Тьенг Лиенг (район Кан Зио) составляет 2,3 млн донгов/м2, а самая высокая цена на центральных улицах района 1, таких как Донг Кхой, Ле Лой и Нгуен Хюэ, составляет 687,2 млн донгов/м2.
Считается, что корректировка прейскуранта цен на землю не только обеспечит справедливость, но и ускорит реализацию важных проектов по развитию городской инфраструктуры. Оценка земли, близкая к рыночной, помогает свести к минимуму споры при расчистке участка — одну из главных причин, по которой такие крупные проекты, как кольцевая дорога 3 и линия метро 2, откладывались на многие годы.
Новый прейскурант цен на землю оказывает множество воздействий на различные группы субъектов рынка: от людей и предприятий до иностранных инвесторов. Можно сказать, что права людей, чьи земли были возвращены, гарантированы гораздо лучше, чем раньше, и это основная пострадавшая группа.
Когда цены приближаются к рыночным, компенсация становится более прозрачной и разумной, что способствует сокращению земельных споров. Это особенно важно в крупных инфраструктурных проектах, таких как кольцевая дорога 3 или линия метро 2. По словам г-жи Джанг До, директора консалтингового отдела Savills Vietnam, новый прейскурант цен на землю не только способствует повышению общественного согласия, но и ускоряет расчистку участка, что является ключевым фактором для крупных проектов.
Кроме того, плюсом является более прозрачная инвестиционная среда благодаря новому прейскуранту цен на землю. Иностранные инвесторы могут легко определить затраты и рассчитать прибыль, особенно в контексте того, что Хошимин становится ведущим экономическим центром региона. «Более прозрачная корректировка цен на землю на основе фактических значений создаст большую уверенность для иностранных инвесторов. Это необходимый шаг для обеспечения устойчивого развития рынка», — заявил представитель консалтингового отдела Savills Vietnam.
Напротив, новый прейскурант цен на землю создает финансовое давление на инвесторов. Высокие затраты на землепользование приводят к росту цен на недвижимость, что напрямую влияет на доступ людей к жилью.
«Мы обеспокоены тем, что рост расходов на землепользование окажет давление на цены на продукцию, особенно в сегменте жилья для лиц с низким и средним уровнем дохода. Это проблема, которую необходимо тщательно рассмотреть», — сказала г-жа Джанг До. В частности, в пригородных районах новые цены на землю затрудняют перевод земель из сельскохозяйственного назначения в жилые, что снижает возможности для разработки проектов строительства недорогого жилья.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html
Комментарий (0)