Цены на квартиры стремительно растут, значительно превышая их реальную стоимость. Ожидается, что этот сегмент принесет наибольшую прибыль в 2025 году.

Цены на квартиры значительно превышают реальную стоимость, сделки превышают жилые таунхаусы, квартиры в центре Ханоя обещают принести наибольшую прибыль в 2025 году... таковы последние новости рынка недвижимости.

Цена продажи первичных квартир постоянно растет и не показывает никаких признаков остановки, что создает движущую силу для поддержания уровня цен на вторичные квартиры на высоком уровне, значительно превышающем реальную стоимость. (Фото: Линь Ан)

Топ-3 города с самым высоким ростом в 2024 году

Согласно отчету Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), рынок недвижимости в 2024 году уже прошел свой самый сложный период.

В 2024 году на всем рынке было зарегистрировано около 81 000 новых товаров, выставленных на продажу, что на 40% больше, чем в 2023 году. Из них было выставлено на продажу 65 376 новых товаров, что примерно в 3 раза больше, чем в 2023 году, но всего на 7% больше, чем в 2018 году. Только в четвертом квартале 2024 года на рынке было зарегистрировано 28 000 новых товаров, выставленных на продажу, что в 2 раза больше, чем в предыдущем квартале, и в 4 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года.

Объем транзакций в 2024 году продолжит неуклонно расти по мере улучшения предложения. В 2024 году на всем рынке было зафиксировано более 47 000 успешных транзакций, что соответствует уровню поглощения в 72%.

Примечательно, что на многих рынках наблюдается сильный рост цен в сегменте квартир. Согласно исследованию VARS, проведенному по 150 выбранным проектам, к концу 2024 года средняя цена продажи в Ханое выросла на 72,4% по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Дананг последовал за ним с ростом на 49,9%, а в Хошимине рост был более медленным — около 34,3%.

Цены на первичную недвижимость постоянно растут и не собираются останавливаться, что является движущей силой и поддерживает высокий уровень цен на вторичные квартиры, значительно превышающий реальную стоимость.

Вместе с тем, цены на земельные участки, разделенные на участки, имеющие полную юридическую документацию, также восстановились и значительно выросли на фоне сокращения предложения земли из-за жесткого регулирования раздела и продажи земли. В частности, спросом пользуются недорогие земельные участки стоимостью около 30 млн донгов/м2 в городах с развитой инфраструктурой или планами застройки, цены на которые выросли на 15% по сравнению с концом прошлого года.

В отчете VARS также отмечается, что инвесторы, как правило, ищут жилые земли в провинциях и городах в пригородах с разумными ценами и большими возможностями для роста благодаря преимуществам инфраструктурных систем, городского планирования... в то время как цены на жилые земли в двух особых городах, Ханое и Хошимине, постоянно растут и достигли нового высокого уровня, который находится за пределами доступности для большинства покупателей.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что рынок недвижимости по-прежнему развивается позитивно. Рыночная ликвидность имеет тенденцию к небольшому снижению в сегменте элитного жилья, но остается стабильной при наличии жилищных продуктов, которые отвечают реальным потребностям в жилье и имеют разумную стоимость.

VARS считает, что для восстановления рынка и его развития в безопасном, здоровом и устойчивом направлении инвесторам необходимо обеспечить соответствие цен покупательной способности рынка, а не сосредотачиваться на краткосрочной прибыли.

2 сегмента будут интересны инвесторам

По словам г-на Чан Куанг Трунга, директора по развитию бизнеса OneHousing, исходя из изменений в макроэкономической политике, планов развития проектов и запуска продуктов инвесторами, на рынке недвижимости в 2025 году будет два сегмента, которые будут интересны инвесторам.

Первый продукт — это апартаменты, это продукт, который отвечает потребностям инвестиций в денежный поток или инвестиций, ожидающих повышения цен. Квартиры представляют собой сегмент с умеренной общей стоимостью, многие люди могут участвовать в инвестициях, кроме того, спрос на квартирную продукцию в будущем по-прежнему очень высок. При одинаковом уровне инвестиций квартиры демонстрируют более высокую стоимость по сравнению с таунхаусами и жилыми земельными участками с точки зрения доходности от аренды и темпов роста цен.

По данным Центра маркетинговых исследований и анализа потребительской активности OneHousing, с первого квартала 2024 года соотношение сделок между квартирами и жилой землей в Ханое составляло около 40 к 60. Однако со второго квартала 2024 года, в связи с быстрым ростом спроса на квартиры, этот баланс изменил направление — сделки с квартирами превысили сделки с жилыми таунхаусами.

Второй сегмент, на который ориентируются многие инвесторы, — это малоэтажные проекты, крупные проекты или земельные участки с хорошими инвестициями в инфраструктуру, которые можно использовать для строительства жилых домов. В 2025 году на рынке также будет отведена большая «доля пирога» для этого сегмента.

Эксперт рекомендует инвесторам в настоящее время при выходе на рынок тщательно рассчитывать источники капитала, определяя долгосрочные инвестиции от 2 до 3 лет с момента покупки до получения дома. Или вам следует покупать с целью удержания активов или использования арендного денежного потока, вместо того, чтобы участвовать в «серфинге» и краткосрочных инвестициях, поскольку это чрезвычайно рискованная и неустойчивая форма инвестиций для рынка.

Какой сегмент принесет наибольшую прибыль в 2025 году?

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, сказал, что квартиры в центре Ханоя — это вариант, который могут рассмотреть инвесторы. Эта линейка продукции объединяет в себе множество характеристик, которые во многом определяют прибыльность инвестиций.

Председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама заявил, что в период 2018–2023 годов предложение квартир в центральном районе Ханоя будет оставаться на низком уровне на фоне общего снижения предложения в Ханое. К 2024 году предложение квартир в Ханое снова начнет расти, но будет сосредоточено в основном в пригородных районах, удаленных от центра, на долю которых придется более 90%.

Предложение квартир в центральных районах, включая Хоан Кием, Ба Динь, Донг Да и Хай Ба Чунг, по-прежнему очень скудное. По предварительным данным на 2024 год, в центральной зоне было зарегистрировано всего около 400 наименований товаров для продажи, включая 3 новых проекта для продажи, что составляет всего около 30% от объема продаж 2023 года.

Предложение квартир в основных районах Ханоя всегда оставалось низким и становится все более дефицитным из-за постоянно сокращающегося земельного фонда под застройку и строгих правил по высоте и плотности застройки, что приводит к тому, что предложение становится все более дефицитным. В частности, цены на недвижимость в центральных районах имеют тенденцию к росту ввиду большого спроса со стороны экономического и городского развития. Средняя стоимость квартир в четырех центральных районах Ханоя выросла вдвое по сравнению с началом 2019 года, что на 30% выше среднего роста по Ханою в целом. Из них Хай Ба Чунг и Донг Да — два района с самым высоким темпом роста цен за последние 5 лет.

Цены на новые проекты, выставленные на продажу за последние 3 года, также постоянно корректировались в сторону повышения, примерно на 10% после каждой фазы открытия. Только в 2024 году в продажу поступят новые проекты элитных квартир в центральном районе по средней цене от 125 млн донгов/м2.

Стоимость обслуживаемых квартир составляет около 88 млн/м2 (без учета НДС и платы за обслуживание). Цены на аренду квартир росли быстрыми темпами, опережая общий рост всего рынка из-за общей тенденции и дефицита, который, по оценкам, увеличился примерно на 15% за тот же период.

По словам г-на Диня, спрос на квартиры, в том числе инвестиционные, и недвижимость в центральном районе всегда остается высоким, особенно на продукцию класса люкс. Первичный запас невелик, усваивается достаточно хорошо при выбросах «по каплям».

Предварительный уровень поглощения нового предложения в 2024 году оценивается в 50%. Заполняемость арендных квартир всегда превышает 80% и постепенно увеличивается. Сделки в этом районе в основном совершаются на вторичном рынке ввиду ограниченного первичного предложения.

Г-н Динь подчеркнул, что четыре основных центральных района Хоан Кием, Ба Динь, Донг Да и Хай Ба Чунг всегда востребованы инвесторами благодаря своему выгодному расположению и самой качественной и современной системе социальной инфраструктуры в столице. Здесь также расположены штаб-квартиры крупных предприятий, корпораций и посольства.

В результате объекты недвижимости, расположенные в этих районах, имеют легкий доступ к ресторанам, кафе, торговым центрам, международным больницам и развлекательным зонам, что отвечает потребностям высококлассных арендаторов. В частности, планирование четырех центральных районов до 2030 года с перспективой на 2050 год направлено на создание района с большим количеством высококачественных жилых помещений, которые создадут идеальную среду обитания для жителей.

Земля выставлена ​​на аукцион в пригородном районе Ханоя по самой высокой цене — более 76 миллионов донгов/м2

Центр развития земельного фонда района Куокай совместно с Национальной акционерной аукционной компанией № 5 только что успешно выставил на аукцион 26 земельных участков (зона LK2, LK6) на земельном аукционе по правам землепользования DG31/2019 деревня Йенкуан, коммуна Танфу, район Куокай (Ханой).

Площадь выставленных на аукцион земельных участков составляет от 73,2 до 101,5 м2, начальная цена — 4,7 млн ​​донгов/м2.

Спустя почти 14 часов аукцион по продаже 26 земельных участков увенчался успехом. Из них участок с самой высокой победившей ценой составляет 76,7 млн ​​донгов/м2, что примерно в 16 раз превышает начальную цену, а с самой низкой — 40,7 млн ​​донгов/м2, что более чем в 8,6 раз превышает начальную цену.

Сумма денег, собранная округом Куок-Оай на этом аукционе, составила почти 133 млрд донгов, что на 121 млрд донгов больше начальной цены.

Ранее, в ноябре, округ Куок Оай успешно выставил на аукцион десятки земельных участков в деревне Йен Куан, коммуна Тан Фу. Участок с самой высокой победившей ценой составил 94,7 млн ​​донгов/м2, а с самой низкой — 70,7 млн ​​донгов/м2.

По данным Народного комитета округа Куок-Оай, в 2024 году округ успешно организовал 7 аукционов по 6 проектам с 161 земельным участком, площадью более 14 920 м2. Сумма выигрыша на аукционе составила более 825,3 млрд донгов.

В январе текущего года Акционерная аукционная компания № 5 - Национальная совместно с Центром развития земельного фонда округа Куок Оай продолжит организацию аукционов по продаже права пользования 26 земельными участками (площади LK1, LK2), являющимися активами Народного комитета округа Куок Оай.

26 выставленных на аукцион земельных участков относятся к проекту строительства технической инфраструктуры для земельного аукциона по продаже прав землепользования в DG 31, деревне Йен Куан, коммуне Тан Фу, районе Куок Оай.

Площадь земельного участка от 85 до 122 м2. Начальная цена — 4,7 млн ​​донгов/м2; эквивалентно 399,5 млн до более чем 573 млн донгов за участок.

Время продажи и получения аукционной документации до 17:00. 15 января.

Аукцион формируется путем прямого голосования в несколько туров на аукционе и не менее 6 обязательных туров. Многораундовое живое голосование на аукционе заканчивается, когда больше никто не делает ставок. Метод повышения ставки. Аукцион состоится утром 18 января.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html