Цены на квартиры в Ханое продолжают расти, доступных квартир больше нет, что не позволяет брокерам по недвижимости завышать цены в Хошимине

Избыток элитных квартир, нехватка доступного жилья для большинства людей, оценка влияния нового прейскуранта цен на землю в Хошимине, процедуры купли-продажи квартир в 2024 году... — последние новости рынка недвижимости.

Последние новости о недвижимости: В Ханое и Хошимине больше нет сегмента квартир с ценами, подходящими для доходов большинства людей. (Фото: Хай Ан)

Цены на недвижимость взлетели до небес

Делегация Национального собрания по мониторингу только что направила делегатам отчет о результатах мониторинга «Реализации политики и законов по управлению рынком недвижимости и развитию социального жилья с 2015 года до конца 2023 года».

Оглядываясь на период 2015–2021 годов, можно сказать, что рынок развивался бурно и динамично, с обильным предложением и множеством новых типов недвижимости, таких как: туристические апартаменты (кондоминиумы), курортные виллы... Однако Группа надзора пришла к выводу, что «имеются недостатки» в необоснованной структуре продуктов недвижимости, дисбалансе спроса и предложения, ориентации в основном на элитный сегмент, целях финансовых инвестиций и небольшом количестве продуктов, подходящих для доходов большинства людей.

В период 2022–2023 годов рынок недвижимости пришел в упадок, а деловая деятельность столкнулась со множеством трудностей из-за недостатков и ограничений периода 2015–2021 годов, которые проявились под давлением пандемии COVID-19. В настоящее время предложение гораздо более ограничено, чем в предыдущий период. Цены на недвижимость резко возросли по сравнению с ростом доходов большинства людей.

В Ханое и Хошимине уже нет сегмента квартир с ценами, подходящими для доходов большинства людей.

Статистика показывает все больший разрыв в структуре рынка недвижимости. По данным отчета Народного комитета Ханоя, большую часть составляет сегмент квартир среднего и высокого класса. В 2022 году цены на квартиры выросли очень сильно, объем сделок был низким и составил всего около 10% от предлагаемых на рынке продуктов, цены на отдельные дома оставались высокими, а сделок практически не было.

В Хошимине резко сократилось количество сделок купли-продажи недвижимости, цены на нее неконтролируемо выросли, и наблюдается дисбаланс между ценой и стоимостью. По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин, с 2021 года в городе больше не будет сегмента доступных квартир (цена которых составляет менее 25 млн донгов/м2).

Между тем, большое количество проектов в сфере жилищной недвижимости сталкиваются с трудностями, отстают от графика, реализуются медленно и затягиваются, что приводит к огромной трате земли и капитала, вложенного предприятиями в эти проекты. Это увеличивает трудности и издержки для инвесторов, повышая цены на продукцию.

В докладе Надзорной делегации также отмечена неадекватность ситуации, когда на рынке наблюдается избыток элитного жилья, большие площади, высокие цены, но не хватает социального жилья и недорогого жилья, подходящего для нужд большинства людей. Кроме того, средняя стоимость социального жилья по-прежнему слишком высока по сравнению с доходами получателей.

Кроме того, медленное освоение средств по программе кредитования социального жилья, жилья для рабочих, ремонта и реконструкции старых квартир из кредитного пакета на сумму 120 000 млрд донгов, сложные условия и процедуры, высокие процентные ставки и неэффективность привлечения и поощрения инвесторов и покупателей социального жилья к доступу к этому кредитному пакету являются существенными препятствиями для развития социального жилья.

Исходя из вышеизложенного, Надзорная делегация рекомендует в качестве одной из задач, которую необходимо выполнить немедленно, предложить конкретные решения для эффективной реализации Проекта по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов, обеспечивая прогресс, качество и соответствие потребностям, условиям труда и жизни бенефициаров.

В долгосрочной перспективе Надзорная делегация рекомендует скорейшее завершение исследований, предложений по поправкам, дополнениям и обнародование новых налоговых законов, содержащих положения о более высоких налоговых ставках для тех, кто использует большие площади земли, много домов, медленно использует землю или оставляет землю под паром, обеспечивая соответствие инновационному содержанию земельного законодательства, повышая эффективность управления и использования земель, достигая цели перераспределения доходов и мобилизуя разумные и стабильные источники доходов для государственного бюджета на основе обращения к международной практике и в соответствии с социально-экономическими условиями Вьетнама.

Цены на квартиры в Ханое продолжают достигать новых максимумов

По данным сайта Batdongsan.com.vn, цены на квартиры в Ханое постоянно достигают пиковых значений за короткий промежуток времени. В начале 2018 года цена продажи квартир в Ханое и Хошимине составляла 27 млн ​​донгов/м2 и 31 млн донгов/м2 соответственно. Однако через 6 лет, к 2024 году, средний рост цен на квартиры в Ханое достигнет 70%, тогда как рост цен на квартиры в Хошимине будет ниже и составит 55%.

Данные Вьетнамской ассоциации риэлторов также подтверждают быстрый рост цен на квартиры в Ханое. Соответственно, индекс цен на квартиры в Ханое в 2023 году вырос примерно на 38 процентных пунктов по сравнению с 2019 годом. Между тем, индекс цен на квартиры в Хошимине вырос всего лишь примерно на 16 процентных пунктов. На самом деле рост цен на квартиры продолжается и в последнее время усиливается, составляя в среднем 100–200 миллионов донгов в месяц.

Столкнувшись с вышеописанной ситуацией, г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, прокомментировал, что на рынке квартир средний рост проекта будет колебаться в пределах 8–12%. Это считается положительным ростом. Если темпы роста цен превышают средние темпы роста, рынок демонстрирует признаки неустойчивости.

Говоря о рынке квартир в Ханое, г-н Туан отметил, что в последнее время цены на квартиры постоянно растут, даже за короткий промежуток времени цены постоянно подскакивают. Таким образом, на определенном этапе, возможно, в ближайшие 2–3 года, цены на квартиры в Ханое не вырастут, а если и вырастут, то рост будет медленным, всего лишь на 5–6%.

Не допустить, чтобы «земельные брокеры» использовали скорректированные прейскуранты на землю для «завышения» цен

Эксперты по недвижимости прокомментировали последствия изменения прейскуранта цен на землю, недавно опубликованного Народным комитетом Хошимина и действующего с 31 октября по 31 декабря 2025 года.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации городской недвижимости (HoREA), скорректированный прейскурант цен на землю сформирован в соответствии с принципом ценообразования по рыночным ценам. В редакцию поступило множество комментариев от бизнес-сообщества и экспертов.

Председатель HoREA заявил, что по сравнению с проектом, опубликованным для комментариев в конце июля, новый прейскурант цен на землю был скорректирован и изменен «разумно» в положительную сторону.

Например, в районе Хокмон, согласно проекту, цены на землю в некоторых местах выросли в 50,7 раза по сравнению с прейскурантом 2020 года, но с учетом скорректированного прейскуранта этот уровень вырос всего почти в 40 раз.

Что касается последствий, то, по словам г-на Чау, скорректированный прейскурант цен на землю обеспечивает справедливость между теми, кто выполнил свои финансовые обязательства за первые 10 месяцев этого года, по сравнению со случаями с 31 октября.

«Скорректированный прейскурант цен на землю пока не оказал немедленного влияния на рынок недвижимости, поскольку в настоящее время цены на коммерческие жилые проекты определяются с использованием метода добавочной стоимости. «Но через некоторое время, когда инвесторы получат права на использование земли для реализации проектов, люди захотят получать более высокие цены, чем раньше, что приведет к росту цен на жилье», — сказал г-н Чау.

Председатель HoREA рекомендовал государственным органам принять меры по контролю за деятельностью «спекулянтов, земельных брокеров и недобросовестных предпринимателей», поскольку эта группа лиц может воспользоваться скорректированным прейскурантом цен на землю для спекуляций и «взвинчивания» цен.

Порядок купли-продажи квартир в 2024 году

Согласно статье 160 Жилищного закона 2023 года, сделки купли-продажи жилых домов должны соответствовать следующим 6 условиям.

В частности, (1) Иметь сертификат, предусмотренный законом.

(2) Не в случае спора, жалобы или иска относительно прав собственности в соответствии с положениями закона о разрешении споров, жалобах и обвинительных заключениях.

(3) В течение срока права собственности на жилье в случае срочной собственности на жилье.

(4) Не подлежит аресту в целях исполнения вступившего в законную силу решения суда или административного постановления компетентного государственного органа, а также не подлежит применению временных чрезвычайных мер или мер пресечения по решению суда или компетентного государственного органа.

(5) Не применяется в случаях, когда компетентным органом было принято решение об истребовании земли или вынесено уведомление о расчистке или сносе жилья.

(6) Условия, указанные в пунктах (2) и (3), не распространяются на покупку и аренду с правом выкупа будущего жилья.

Примечание: Следующие сделки с жильем не требуют получения жилищного сертификата: Купля-продажа будущего жилья; продажа жилья в случае ликвидации или банкротства; Организуйте пожертвования в дома благодарности, дома любви, дома большой солидарности.

Купля-продажа свободного жилья инвесторов инвестиционных проектов жилищного строительства в следующих случаях: жилья, относящегося к государственному имуществу; Социальное жилье, жилье для народных вооруженных сил, жилье для переселения, не относящееся к общественной собственности; Получить дом по наследству.

Документы, подтверждающие жилищные условия для участия в сделках, указанных в настоящем пункте, должны соответствовать постановлениям Правительства.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html