Прогнозирование развития рынка недвижимости при появлении нового прейскуранта цен на землю

Хотя диапазон корректировки цен в каждом населенном пункте будет разным, эксперты утверждают, что это повлияет на рынок недвижимости, особенно на предприятия, работающие в этой сфере.

Практические требования требуют, чтобы новый скорректированный прейскурант цен на землю соответствовал Закону о земле 2024 года и помог рынку стать более прозрачным, стремясь к справедливости в расчете цен на землю, решая проблемы людей, чьи земли были возвращены, способствуя ускорению процесса расчистки участков во многих проектах, особенно для ключевых проектов...

Однако многие предприятия признались, что очень нервничали и даже «затаили дыхание» в ожидании публикации нового прейскуранта на землю, поскольку предсказывали рост стоимости проекта или увеличение расходов, связанных с платой за пользование землей, которая ранее «временно рассчитывалась» по старой цене. Что касается покупателей жилья, то они по-прежнему обеспокоены и встревожены, поскольку цены на жилье за ​​последнее время выросли слишком быстро и, возможно, не остановятся еще...

Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes и член рабочей группы по исследованию рынка Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), сказал, что рынок сталкивается с рядом проблем, связанных с финансовыми обязательствами, связанными с проектной землей, включая плату за землепользование, аренду земли, налоги, сборы и платежи, связанные с землей.

Некоторые рынки недвижимости не восстановились. Использование исходных данных для определения цен на землю за последние 2 года, которые могут совпадать со временем, когда рынок недвижимости все еще находился в «горячей» фазе, нецелесообразно и легко приведет к определению цен на землю, не соответствующих текущей реальной ситуации.

В частности, нарушения в оценке стоимости, которые в последнее время наносят ущерб государственному бюджету, стали причиной того, что многие населенные пункты «уходят» от ответственности и опасаются правовых рисков. Зачастую они даже решают утвердить цены на землю на высоком уровне или отложить утверждение, чтобы «подстраховаться».

Поэтому проекты, одобренные для ранних финансовых обязательств, связанных с землей, часто находятся выше уровня земли, что приводит к низкой эффективности бизнеса и даже риску убытков. Между тем, проекты, по которым еще не определены цены на землю, затормозились и отстают от графика — этот вопрос поднял г-н Чунг.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Ван Лой, директор акционерной компании Dat Vang Real Estate, прокомментировал, что в прошлом многие проекты имели высокие цены выигрышных заявок из-за поведения, когда инвесторы платили более высокие цены, а затем отказывались от депозитов, не платили выигрышную цену и даже были готовы игнорировать риски и выполнять обязательства на аукционе, чтобы легализовать выигрышную цену. Цель — «взвинтить цены», создать «виртуальный» уровень цен, чтобы «поднять цены» на земельные участки в этом районе с целью получения прибыли.

Хотя власти и вмешались с целью проверки, эти действия направлены в первую очередь на обеспечение прозрачности и законности аукционного процесса и вряд ли повлияют на рыночные цены. Поскольку в рыночной экономике стороны, участвующие в сделках купли-продажи, следуют принципу взаимного согласия, они могут полностью отменить задаток без доказательств. «Особенно, если учесть, что во Вьетнаме нет никаких юридических документов, четко определяющих текущее спекулятивное и ценовое поведение в качестве основы для регулирования», - проанализировал г-н Лой.

Прежде чем местные органы власти опубликуют новые прейскуранты на землю, эксперты и предприятия хотят тщательно продумать сроки и рассчитать все, чтобы избежать «обратных последствий».

Г-н Нго Куанг Фук, генеральный директор Phu Dong Group, заявил, что публикация нового прейскуранта на землю в той или иной степени повлияет на рынок недвижимости. Однако наилучшим решением для ограничения роста цен на недвижимость является поддержка государством бизнеса в сокращении юридических процедур для проектов, увеличении предложения доступного жилья, социального жилья... за счет чего цена продажи будет стабилизирована. Г-н Фук надеется, что это также эффективное решение, которое поможет стабилизировать и устойчиво развивать рынок.

Оценивая рынок недвижимости в 2025 году, эксперты полагают, что земля и квартиры станут двумя сегментами, обещающими высокую ликвидность с хорошим потенциалом роста прибыли. Однако эксперты также предупреждают, что, несмотря на высокую оценку потенциала, инвестиции в землю также сопряжены с рисками.

В настоящее время цены на землю во многих районах растут без каких-либо причин. В период с 2018 по 2022 год цены на землю в районе Хадонг ( Ханой ) выросли в 2,25 раза, с 40 млн донгов до 90 млн донгов/м2 и теперь значительно превышают отметку в 100 млн донгов/м2. В Ханое особое внимание уделяется землям в пригородных зонах, таких как кольцевая дорога № 4. Число инвесторов, ищущих землю, увеличилось на 30% по сравнению с предыдущими кварталами, в основном они были сосредоточены в районах Сокшон, Мелин, Тхань Оай, Данфыонг... Многие инвесторы «приглашали» друг друга к покупке, поскольку ожидали, что цены на землю вырастут в несколько раз после завершения строительства инфраструктуры.

Прогнозируется, что «волны» будет создавать не только земля, но и сегмент квартир сохранит свою привлекательность, продемонстрировав большой скачок цен, как и в прошлом. По прогнозу компании One Housing — дистрибьютора элитной недвижимости, предложение квартир в 2025–2026 годах увеличится почти в 3 раза по сравнению с 2023 годом. В частности, ожидается, что в 2025 году будет введено в эксплуатацию около 23 000 квартир. Однако большая часть квартир по-прежнему будет находиться в среднем и элитном сегменте. Поэтому «жажда» доступного жилья по-прежнему не может быть удовлетворена.

Директор CBRE Hanoi Нгуен Хоай Ан прогнозирует, что цены на квартиры не снизятся, а лишь медленно вырастут примерно на 5–8%. В условиях предложения, ориентированного на элитный сегмент, людям с реальными потребностями в жилье и средним достатком по-прежнему приходится «мечтать». В частности, дисбаланс между сегментами повлияет на инвестиционные решения и ликвидность рынка.

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793