Сэр, многие задаются вопросом, почему цены на недвижимость продолжают расти, особенно в Ханое и Хошимине, особенно в контексте вступления в силу трех законов: о земле, жилье и недвижимости. Как вы объясните эту проблему?
Существует множество различных причин, объясняющих, почему цены на недвижимость в последнее время «головокружительно» выросли, особенно в крупных городах. Однако причиной, которая, вероятно, получит широкий консенсус, является нехватка предложения и дисбаланс между спросом и предложением, особенно это касается квартир и небольших участков земли со средними ценами в центральном районе.
Почему наблюдаются колебания цен и дефицит предложения, если с 1 августа вступили в силу Закон о земле, Закон о жилье и Закон о торговле недвижимостью?
По нашему мнению, это связано с тем, что сразу после вступления в силу новых законов в продажу поступает не так много новых проектов жилья. Многие ожидают большего предложения, но необходимо объективно оценить, что, хотя новые правила более открыты и разумны, они применяются только к недавно реализованным жилищным проектам. Эти проекты должны пройти юридические процедуры и не могут быть выставлены на продажу сразу после вступления законов в силу.
С другой стороны, жилищные проекты приходится останавливать по разным причинам, таким как: выбор неправильного инвестора, несоблюдение земельного законодательства... так что решения по-прежнему нет. Таким образом, старые проекты все еще находятся в режиме «ожидания» удаления новых политик. Проекты с нерешенными «проблемами» не создали предложения на рынке.
Во-вторых, рост «входных» затрат приводит к росту цен на землю. В настоящее время местные органы власти корректируют прейскуранты на землю в соответствии с положениями Закона о земле. Например, 21 октября в Хошимине был опубликован список цен на землю, в котором по сравнению с прейскурантом 2020 года цены на землю во многих районах выросли от 3 до 11 раз по сравнению со старой ценой, например, в районе Ку Чи; Hoc Mon в 2–11 раз выше... Высокий прейскурант цен на землю приведет к соответствующему росту расходов на землю для людей (земельный налог, плата за пользование землей при выдаче сертификата, плата за изменение целевого назначения земли...).
Для предприятий, хотя определение цен на землю под проект не основано на прейскуранте цен на землю, в соответствии с новыми правилами плата за пользование землей, устанавливаемая для инвестиционных проектов, не может быть ниже, чем раньше. Особенно в контексте возросших расходов на компенсацию за расчистку земель, те, чьи земли будут возвращены, получат больше выгод, чем раньше.
Третья причина: тенденция спекуляций на рынке недвижимости по-прежнему широко распространена. Нетрудно утверждать, что люди по-прежнему хотят инвестировать в землю из-за ее высокой доходности. Некоторые считают, что земля — это хороший способ сохранить активы. Это справедливо как для инвесторов, так и для людей, покупающих землю для владения недвижимостью. Поговорка «работа всей жизни не так хороша, как доход от участка земли» актуальна и сегодня.
Спекуляция также приводит к уловкам по «стимулированию» цен на недвижимость. Аукционы с заоблачными ценами и последующим аннулированием депозитов нарушили рыночную информацию, как, например, в Тхань Оай, Хоай Дык... и даже в Ха Донге недавно, где победившая ставка составила 262 млн донгов за м2, она продолжила бить рекорды предыдущих аукционов. Следствием ценового «стимулирования» является то, что рыночная информация нарушается, и покупатели оказываются в ценовом «лабиринте».
Считаете ли вы, что корректировка цен на землю в населенных пунктах приведет к повышению цен на передачу недвижимости на рынке?
По нашему мнению, корректировка местных прейскурантов на землю является объективной необходимостью. Ранее действующий прейскурант цен на землю не отражает реальной стоимости земельного участка. Таким образом, корректировка и применение прейскуранта цен на землю на раннем этапе необходимы и помогают рынку быть прозрачным и стабильным, решая проблемы, которые ждут своего решения уже много лет, такие как: Расчет цен компенсации для людей, чьи земли были возвращены, будет более разумным, ограничивая ситуацию, когда отдельные лица забирают землю, а затем меняют ее целевое назначение в спекулятивных целях...
Однако рост цен на землю в прейскуранте также затрагивает многие группы субъектов, особенно физических лиц, которым необходимо получить свидетельства на право пользования землей, ходатайствовать об изменении целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения на одном участке с жилыми домами, платить налоги на несельскохозяйственное использование земель и т. д. Именно на этих субъектах корректировка прейскуранта негативно отразится, поскольку увеличится плата за пользование землей.
Например, до корректировки прейскуранта цен на землю гражданам приходилось платить 1 млрд донгов за сельскохозяйственный участок площадью 100 м2 в связи с изменением целевого назначения. Если цена земли увеличится в 2,2 раза, то стоимость земли для населения увеличится на 2,2 млрд донгов. Также увеличились расходы на регистрационные сборы и налоги на несельскохозяйственное использование земель.
Это затронет уязвимые категории граждан, особенно тех, кто долгое время пользовался землей, на которой было «приостановлено планирование», не имея при этом сертификата, и теперь имеет право на его получение. Стоимость уплаты платы за пользование землей, когда государство ее признает, в некоторых случаях увеличится по сравнению с тем, что было раньше.
В целом мы видим, что когда в прейскуранте цен на землю конкретная цена земли (входная цена земли) определяется ближе к рыночной цене, трансфертная цена земли (выходная цена), как правило, увеличивается. Таким образом, даже если предложение улучшится, ценам на недвижимость все равно будет сложно «остыть» в краткосрочной перспективе.
Итак, по вашему мнению, каково решение текущей ситуации резкого роста цен на недвижимость в ближайшее время?
Чтобы «охладить» цены на недвижимость, необходимо множество синхронных решений со стороны властей. Однако с юридической точки зрения мы считаем, что необходимы как краткосрочные, так и долгосрочные решения.
В краткосрочной перспективе компетентным органам следует рассмотреть вопрос о создании механизма для управления проектами, которые приостанавливаются из-за правовых проблем. Другими словами, должны быть приняты правила, позволяющие решительно управлять проектами такого типа, либо разрешая их реализацию, либо полностью прекращая их; Не позволяйте проекту «зависнуть» так, как это происходит сейчас.
«Возрожденные» проекты являются важным источником предложения для рынка в ближайшее время. Существует множество «застрявших» проектов, и если хотя бы небольшое количество из них будет реализовано, произойдет изменение предложения на рынке. С другой стороны, чтобы избежать последствий корректировки цен на землю, правительству необходимо рассмотреть возможность скорейшего выпуска нормативных актов об освобождении от уплаты и снижении платы за пользование землей, включая изменение целевого назначения использования земли домохозяйствами и отдельными лицами.
В долгосрочной перспективе рассмотрение вопроса о применении более высоких налогов к лицам, владеющим большим количеством объектов недвижимости, оставлении земель под паром и покупке и продаже земли в короткие сроки по-прежнему является фундаментальным решением. Это не единственное решение, но одна из важных мер регулирования рынка; способствовать ограничению вложений денег людей в недвижимость. Конечно, применение такого налогового закона требует тщательного изучения соответствующих сроков и методов.
Кроме того, устойчивым решением могло бы стать раскрытие информации, содействие цифровизации и движение к созданию национальной биржи недвижимости — формы нынешней фондовой биржи. Национальная торговая площадка по недвижимости, работающая по модели организации государственных услуг, управляемой государством и интегрированной с национальной базой данных о населении и земле, будет способствовать контролю фактической стоимости сделок, помогая сделать рынок прозрачным и здоровым.
Большое спасибо!
Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040
Комментарий (0)