Соответствующая оценка земли для подтверждения проекта

На научном семинаре «Правильная оценка земли для разблокирования проектов», организованном «Инвестиционной газетой» 27 июля 2023 года, эксперты в сфере недвижимости и представители бизнеса заявили: «Если есть правильный метод, проект будет реализован гладко, в противном случае он станет серьезным препятствием, замедляющим циркуляцию социальных ресурсов, препятствующим экономическому развитию».

Сцена конференции.

Премьер-министр направил министру природных ресурсов и окружающей среды и председателям народных комитетов провинций и городов центрального подчинения официальное распоряжение № 634/CD-TTg с просьбой о срочном устранении трудностей и препятствий в оценке земли.

В постановлении указано, что Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды до 31 июля 2023 года необходимо представить в Правительство для рассмотрения и обнародования Постановление о внесении изменений и дополнений в Постановление № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующее цены на землю; Одновременно внести изменения и дополнения в циркуляр № 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 г. о подробных правилах методов оценки земель, построения и корректировки таблиц цен на землю, консультационной помощи по оценке земель и определению цен на землю.

В настоящее время проекты поправок к Указу 44 и Циркуляру 36 согласовываются Министерством природных ресурсов и экологии с соответствующими министерствами, ведомствами и ведомствами. Среди них есть много разных мнений относительно текущих методов оценки земли, которые законопроект предлагает изменить, особенно в отношении устранения метода «излишков», который вызывает больше всего споров.

Рекомендация об отмене метода излишков, предложенная агентством-разработчиком в законопроекте, может иметь огромное влияние и привести к возврату оценки земли к периоду до 2007 года, что усложнит и без того непростую задачу, сказал доктор Чан Суан Лыонг, специалист по недвижимости Национального экономического университета: «Ожидаемым последствием является то, что многие сегменты рынка недвижимости не будут оцениваться должным образом, что приведет к перегрузке рынка в контексте огромного спроса на разработку проектов во Вьетнаме».

«Метод оценки стоимости земли по добавочной стоимости является научным и признанным во всем мире. Этот метод был разработан странами по всему миру и стал Международными стандартами оценки или стандартами оценки каждой страны, основанными на объединении подходов, основанных на рыночном, затратном, доходном и широко применяемых в практике оценки земли и активов разных стран. «Нам необходимо сохранить этот метод, поскольку он позволяет избежать потери доходов государственного бюджета и поддержать бизнес, чтобы он мог быстрее реализовывать проекты», — подтвердил доктор Чан Суан Лыонг.

Однако д-р Луонг добавил, что все методы оценки стоимости земли, если они рассчитаны точно, по-прежнему должны зависеть от рыночных данных, и это фундаментальный вопрос, который необходимо решить, чтобы не пришлось снова «поднимать и отменять» будущие указы и циркуляры для добавления или удаления методов оценки по мере необходимости.

«Метод добавок — это научный метод, от которого нельзя отказаться, и основания для предложения об отказе от него все еще требуют более тщательного рассмотрения. «С другой стороны, для проектов (много участков земли — много продукции; потенциал для развития в соответствии с планированием землепользования, планированием строительства; бизнес в сфере недвижимости; масштаб площади земельного участка) только этот метод может правильно определить цены на землю», — проанализировал адвокат Чан Дук Фыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин. По словам г-на Фуонга: «Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды при разработке пересмотренного Указа необходимо учесть необходимость сохранения двух методов: «метода излишков» и «метода вычетов», и в то же время необходимо добавить более подробные и полные положения для легкой реализации в текущей практике».

По словам г-жи Нгуен Тхи Дьеу Хонг из юридического отдела VCCI, метод добавочной стоимости определяет цену земли на основе цели использования с потенциалом будущего развития, а не текущей цели использования, как метод сравнения или доходный метод. В настоящее время земельная база данных нашей страны не отражает в полной мере реальное положение дел на рынке. Поэтому применение только трех методов оценки, как в проекте, может вызвать трудности в процессе внедрения.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сказал, что метод излишков применяется в 87,5% проектов недвижимости в городе Хошимин. Это был основной метод оценки земли на протяжении более 8 лет, с момента вступления в силу Декрета 44. Причина в том, что применять другие методы очень сложно.

Г-н Нгуен Чи Тхань, постоянный вице-президент Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), сказал, что предприятия часто применяют метод излишков, поскольку он позволяет рассчитать эффективность при реализации проекта. Если это не сработает, ни один инвестор этого делать не будет. Этот метод также применяется во многих странах мира, поскольку остальные методы не решают практических задач.

«Мы вносим поправки в Закон о земле, чтобы следовать рыночному ценообразованию, при котором цены растут и падают, но все три текущих метода определяют цены только в сторону повышения, а не понижения, поскольку новый проект всегда должен иметь цену, равную или превышающую цену сравниваемого проекта. Это приводит к росту цен на землю, что влияет на возможность людей владеть жильем. Мы предлагаем, чтобы цены на землю следовали за рыночными ценами, которые должны расти и падать, чтобы люди сами определяли цены на продукты недвижимости. «Если мы хотим устанавливать цены, которые максимизируют прибыль и поддерживают их на высоком уровне, нам нужно изменить наше мышление», — предположил г-н Тхань.

С точки зрения государственного органа управления г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), поделился тем, что если метод излишков не используется строго, субъективная воля оценщика, эксперта и местных лидеров будет существенно влиять на результаты оценки. Не говоря уже о том, что это зависит еще и от темпов роста цен на недвижимость, а у нас нет контролирующего органа и недостаточно информации.

Г-н Чинь также сказал, что Департамент продолжит прислушиваться к мнениям рынка и обобщать их, чтобы представлять руководству Министерства природных ресурсов и окружающей среды и правительства с учетом развития рынка.

Тхань Буй