Соответствующая оценка земли для одобрения проекта

На научном семинаре «Правильная оценка земли для разблокирования проектов», организованном «Инвестиционной газетой» 27 июля 2023 года, эксперты и представители бизнеса в сфере недвижимости отметили: «Если есть правильная методика, проект будет реализован гладко, в противном случае он станет серьезным препятствием, замедляющим оборот социальных ресурсов и препятствующим экономическому развитию».

Сцена конференции.

Премьер-министр направил министру природных ресурсов и окружающей среды и председателям народных комитетов провинций и городов центрально-государственного управления официальное распоряжение № 634/CD-TTg с просьбой о безотлагательном устранении трудностей и препятствий в оценке земли.

В повестке указано, что до 31 июля 2023 года Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды должно представить Правительству для рассмотрения и обнародования Указ о внесении изменений и дополнений в Указ № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующий цены на землю; одновременно с этим вносит изменения и дополнения в Циркуляр № 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года о подробных правилах методов оценки стоимости земли, составления и корректировки таблиц цен на землю, специальной оценки стоимости земли и консультирования по определению стоимости земли.

В настоящее время проект поправок к Постановлению № 44 и Циркуляру № 36 находится на рассмотрении Министерства природных ресурсов и экологии с участием соответствующих министерств, ведомств и ведомств. Существует множество различных мнений относительно действующих методов оценки земель, которые ведомство-разработчик предлагает изменить, особенно в части исключения метода «прибавочной стоимости», вызывающего наибольшие споры.

Рекомендация об отмене метода оценки стоимости, предложенная агентством-разработчиком в законопроекте, может иметь огромные последствия и привести к возвращению оценки стоимости земли к периоду до 2007 года, что усложнит и без того непростую задачу, сказал д-р Чан Суан Лыонг, специалист по недвижимости Национального экономического университета: «Ожидаемыми последствиями является то, что многие сегменты рынка недвижимости не будут оцениваться должным образом, что приведет к перегрузке рынка, учитывая огромный спрос на разработку проектов во Вьетнаме».

«Метод оценки земли по добавочной стоимости является научным и признан во всем мире. Этот метод был разработан странами по всему миру и стал Международными стандартами оценки, или стандартами оценки каждой страны, основанными на сочетании рыночного, затратного и доходного подходов, и широко применяется в практике оценки земли и активов разных стран. Необходимо поддерживать этот метод, поскольку он позволяет избежать потерь доходов государственного бюджета и способствует более быстрой реализации проектов предприятиями», — подтвердил доктор Чан Суан Лыонг.

Однако доктор Луонг добавил, что все методы оценки стоимости земли, если они рассчитаны точно, по-прежнему должны зависеть от рыночных данных, и это фундаментальный вопрос, который необходимо решить, чтобы не пришлось снова «поднимать и отменять» будущие указы и циркуляры для добавления или удаления методов оценки по мере необходимости.

«Метод прироста стоимости — это научный метод, от которого невозможно отказаться, и основания для предлагаемого отказа от него всё ещё требуют более тщательного рассмотрения. С другой стороны, для проектов (много земельных участков — много продукции; с потенциалом развития согласно плану землепользования, плану строительства; операции с недвижимостью; масштаб земельных площадей) только этот метод может правильно определить цены на землю», — проанализировал адвокат Чан Дык Фыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин. По словам г-на Фыонга: «Министерству природных ресурсов и окружающей среды необходимо учесть в проекте пересмотренного Указа необходимость сохранения двух методов: «метода прироста стоимости» и «метода вычитания», и одновременно добавить более подробные и полные правила для лёгкого внедрения в существующую практику».

По словам г-жи Нгуен Тхи Дьеу Хонг из юридического отдела VCCI, метод оценки по добавочной стоимости определяет цену земли на основе цели использования с потенциалом для будущего развития, а не текущей цели использования, как метод сравнения или доходный метод. В настоящее время база данных о земельных ресурсах нашей страны не отражает реальную ситуацию на рынке. Поэтому применение только трёх методов оценки, как в проекте, может вызвать трудности в процессе внедрения.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сообщил, что метод оценки стоимости недвижимости применяется в 87,5% проектов в сфере недвижимости в городе Хошимин. Это основной метод оценки стоимости земли уже более 8 лет, с момента вступления в силу Декрета № 44. Причина заключается в том, что применять другие методы крайне сложно.

Г-н Нгуен Чи Тхань, постоянный вице-президент Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), отметил, что компании часто применяют метод скидок, поскольку он позволяет рассчитать эффективность при реализации проекта. Если метод неэффективен, ни один инвестор не захочет его использовать. Этот метод также используется во многих странах мира, поскольку остальные методы не решают практических задач.

«Мы вносим поправки в Закон о земле, чтобы цены строились на основе рыночных цен, которые могут то расти, то падать. Однако все три существующих метода предполагают, что цены будут только расти, а не падать, поскольку новые проекты всегда должны предлагать цены, равные или превышающие цены на аналогичные проекты. Это приводит к росту цен на землю, что влияет на возможность людей владеть жильём. Мы предлагаем, чтобы цены на землю строились на основе рыночных цен, которые могут то расти, то падать, чтобы люди сами определяли цену на недвижимость. Если ценообразование направлено на максимизацию прибыли и поддержание высоких цен, нам необходимо изменить наш подход», — предложил г-н Тхань.

С точки зрения государственного органа управления, г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и окружающей среды, отметил, что при нестрогом применении метода оценки на основе добавленной стоимости субъективная воля оценщика, оценщика и местных властей будет существенно влиять на результаты оценки. Кроме того, это зависит от темпов роста цен на недвижимость, а у нас нет контролирующего органа и недостаточно информации.

Г-н Чинь также заявил, что Департамент продолжит прислушиваться к мнениям рынка и обобщать их, чтобы представить руководству Министерства природных ресурсов и окружающей среды и правительства с учетом развития рынка.

Тхань Буй