Г-н Ле Хоанг Чау предложил несколько конкретных механизмов, которые помогут Хошимину начать процветание.
— Какие механизмы, по-вашему, это могут быть?
*Во-первых, контракт «строительство-эксплуатация-передача» (BOT) не следует применять к инвестиционным проектам по модернизации, расширению и усовершенствованию существующей дорожной инфраструктуры в Хошимине. Это позволит избежать конфликтов интересов между инвестором проекта и людьми, пользующимися дорогами, построенными по контракту BOT, которые вынуждены платить за проезд, что потенциально может привести к социальным волнениям. Вместо этого инвестиционные проекты по модернизации, расширению и усовершенствованию существующей дорожной инфраструктуры следует реализовывать по контракту «строительство-передача» (BT), используя городской бюджет для оплаты инвестору.
Кроме того, необходимо рассмотреть вопрос о разрешении городу Хошимин возобновить строительные инвестиционные проекты по модели контрактов BT, используя средства государственного бюджета для оплаты инвесторам, ни в коем случае не используя земельные фонды для реализации инвесторами других проектов. Одновременно государство должно создать бюджетные фонды за счет инвестиций в освоение земель, фондов освоения земель, организаций по освоению земель и аукционов по продаже прав на землепользование, как это предусмотрено в проекте поправки к Закону о земле, для мобилизации ресурсов частного сектора для инвестиций в развитие городской инфраструктуры, транспортные проекты и т.д.
— Что касается существующих проблем на рынке недвижимости, какие предложения вы можете дать для их решения и достижения прорывных результатов в развитии Хошимина?
В настоящее время наибольшее препятствие связано с юридическими вопросами, в частности, с расчетом платы за пользование землей. Большинство проектов не могут быть реализованы, поскольку они не могут оплачивать плату за пользование землей, используя существующие методы расчета. Поэтому мы предлагаем разрешить коммерческим жилищным проектам применять коэффициент корректировки цен на землю (коэффициент K) и представить на утверждение Народному совету города Хошимин для применения этого коэффициента при расчете платы за пользование землей и арендной платы за землю для всех земельных участков (независимо от их стоимости согласно таблице цен на землю).
В настоящее время метод избытка широко применяется для оценки земли, определяя конкретные цены на землю для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю для проектов недвижимости, коммерческого жилья и городских территорий. Однако этот метод не дает действительно надежных результатов оценки земли. По мнению экспертов, если для одного и того же проекта недвижимости одна оценочная фирма применяет два разных метода оценки земли, она получит два разных результата с разницей примерно в 17%. Если один и тот же проект недвижимости оценивается двумя разными оценочными фирмами с использованием одного и того же метода оценки земли, он также получит два разных результата с разницей примерно в 17%. Поэтому применение метода коэффициента корректировки цены земли для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю для проектов недвижимости и коммерческого жилья является необходимым.
— Каковы преимущества применения коэффициента К, сэр?
*Насколько мне известно, Народный комитет Хошимина однажды издал документ, предлагающий применять метод коэффициента К для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю для всех проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья, независимо от того, превышает или ниже стоимость платы за пользование землей 30 миллиардов донгов, вместо того, чтобы нанимать консалтинговую фирму для оценки стоимости земли, как это делается в настоящее время. Если коэффициент К будет применяться для определения платы за пользование землей, этот процесс может занять не более 6 месяцев. Это обеспечит достаточный, точный и своевременный сбор доходов для государственного бюджета, а также защитит права инвесторов проектов.
Многие проекты не могут быть реализованы из-за невозможности оплатить сборы за землепользование.
В то же время, если это будет реализовано в соответствии с предложением Народного комитета Хошимина, это стандартизирует расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья и городских территорий, обеспечивая прозрачность и позволяя как государству, так и предприятиям прогнозировать сумму платы за пользование землей и арендной платы, подлежащую уплате в государственный бюджет.
Решение существующей ситуации, когда размер платы за пользование землей и арендной платы за землю не определен, позволит избежать юридических рисков для государственных должностных лиц и служащих при исполнении ими своих обязанностей, а также обеспечит государственным органам полную свободу действий в определении размера платы за пользование землей и арендной платы за землю, подлежащей уплате в государственный бюджет (путем права ежегодно или при колебаниях рынка определять коэффициент корректировки цен на землю (коэффициент К4) в соответствии с каждым типом проекта недвижимости, коммерческой застройки, городской территории, тем самым выполняя роль государства, управляющего рынком, а не следующего за ним). Одновременно это обеспечит достаточный, точный и своевременный сбор средств в государственный бюджет, защищая при этом права инвесторов проектов.
— Одной из текущих проблем для бизнеса является процедура утверждения инвестиционных планов и одобрения инвесторов. Это первые два шага в реализации проекта. Какие у вас есть предложения по решению этой проблемы?
*Мы заметили, что процедура одновременного утверждения инвестиционных планов и одобрения инвесторов является лишь начальным этапом в «цепочке» инвестиционных и строительных процедур для проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья. Поэтому «узкое место» в этой процедуре привело к «узким местам» в проектах социального жилья и коммерческого жилья в последнее время. Следовательно, это препятствие необходимо устранить не только для Хошимина, но и для всей страны.
Кроме того, одной из текущих проблем является корректировка планирования в масштабе 1/2000 для проектов социального жилья. Многие проекты не могут быть реализованы, поскольку большинство проектов социального жилья расположены на землях, ранее предназначенных для коммерческого жилья, которые были перепрофилированы. Если на этих землях будет построено социальное жилье, коэффициент землепользования увеличится в 1,5 раза. Это означает, что старое планирование в масштабе 1/2000 придется соответствующим образом скорректировать.
Корректировка плана зонирования в масштабе 1/2000 находится в компетенции и компетенции государственных органов и осуществляется «периодически» в соответствии с законами о городском планировании и строительстве. Однако нет нормативного акта, который бы гласил, что «планы зонирования и детальные планы должны быть утверждены или скорректированы в соответствии с законом до подготовки отчета об оценке целесообразности инвестиций и строительства и реализации следующих этапов проекта». Поэтому инвесторам в проекты социального жилья приходится ждать, не зная, как долго им придется ждать, даже несмотря на то, что проекты социального жилья не увеличивают численность населения провинции. Это связано с тем, что покупатели социального жилья должны иметь постоянное или временное место жительства не менее 6 месяцев и социальное страхование, а проект лишь увеличивает численность местного населения в районе, где он расположен.
Ссылка на источник
Комментарий (0)