Земельные аукционы на окраинах Ханоя идут на спад: покупатели «просыпаются» или это новый спекулятивный трюк?

23 ноября после 11 раундов завершился аукцион по продаже 25 земельных участков в районе Тхань Оай ( Ханой ). Цена земельного участка с самой высокой победившей ценой достигла 75,3 млн донгов/м2, что более чем в 14 раз превышает стартовую цену. Эта цена значительно ниже, чем на сессии 10 августа — тогда максимальная цена выигрыша составляла 133 млн донгов/м2. В аукционе приняли участие 97 покупателей, подавших 413 заявок, что также меньше 4600 поданных заявок и 4201 квалифицированной заявки от 1545 человек на сессии 10 августа.

Ранее, 16 ноября, на аукционе также были проданы 25 участков земли в Тхань Оай, при этом самая высокая цена выигрыша составила более 90 млн донгов/м2. На эту сессию поступило более 400 заявок от 111 присутствовавших клиентов. Таким образом, можно заметить, что цена аукциона существенно снизилась.

Аналогично в районе Хоайдык цена аукциона также снизилась примерно на 20% по сравнению с пиковым периодом. В частности, самые высокие цены выигрыша на первых двух аукционах в ноябре 2024 года составили 103 и 109 миллионов донгов/м2 соответственно, тогда как самая высокая цена выигрыша на августовской сессии достигла 133 миллионов донгов/м2.

Или в районе Фук Тхо на недавнем аукционе самая высокая цена выигрыша составила всего 37,6 млн донгов/м2, тогда как 2 месяца назад некоторые участки здесь стоили до 75 млн донгов/м2.

Земельные аукционы на окраинах Ханоя во многих местах пошли на спад. (Иллюстрация: Минь Дык).

Не только цены выигрышей упали, но и количество людей, участвующих в этих аукционах, также значительно сократилось.

В округе Хоайдык, если на первом земельном аукционе 19 августа присутствовало 500 участников и 1500 комплектов документов, то на сессиях 4 и 11 ноября было всего лишь более 100 участников.

Аналогичным образом, в районе Тхань Оай земельный аукцион 16 ноября привлек всего 111 человек и 400 комплектов аукционных документов, что на 90% меньше по сравнению с рекордным аукционом 10 августа, когда в нем приняли участие 1500 человек и было подано 4000 комплектов документов. 23 ноября в аукционе приняли участие всего 97 покупателей, подавших 413 заявок.

В районе Фук Тхо число участников резко сократилось: зарегистрировались всего 32 инвестора, подавших более 120 заявок. Ранее на аукционе, состоявшемся 17 сентября, присутствовало более 100 человек.

Комментируя снижение активности на земельных аукционах, г-н Фам Дук Тоан, генеральный директор EZ Propert, проанализировал, что цены на землю на предыдущих аукционах были слишком завышены. Однако когда цена значительно превышает реальную стоимость, ликвидность становится большой проблемой. Победитель аукциона испытывает трудности с перепродажей, поскольку не может найти покупателя, особенно в условиях высоких процентных ставок по банковским кредитам и проблем на рынке недвижимости с источниками капитала.

« Плохая ликвидность может быть прямой причиной того, что цены на недавних аукционах постепенно снизились », — сказал г-н Тоан.

По словам г-на Тоана, на последних аукционах наблюдалось резкое снижение количества заявок и выигрышных цен, возможно, из-за того, что покупатели «проснулись» после головокружительного роста цен.

« Некоторые инвесторы больше не заинтересованы в том, чтобы платить слишком высокую цену за участок земли, а затем передавать его с целью получения прибыли. Все они видят, что текущая цена слишком нереалистична. Если они не смогут найти покупателя в течение месяца, им придется лишиться своего депозита. Урок земельного аукциона в районе Тхань Оай в августе прошлого года повлиял на психологию инвесторов. Поэтому они стали более осторожными », - проанализировал г-н Тоан.

Кроме того, г-н Тоан отметил, что пригородные районы Ханоя, такие как Хоай Дык, Тхань Оай или Фук Тхо, имеют неравномерное развитие инфраструктуры. Эти районы могут быть привлекательны в краткосрочной перспективе, но слишком высокие цены на землю не будут соответствовать реальной покупательной способности рынка, что приведет к затяжной ситуации «удержания земли и ожидания подходящего момента», что снизит привлекательность земель, выставленных на аукцион.

Еще одной причиной, по словам г-на Тоана, было то, что земельные брокеры, которые заранее держали участки и не могли их продать, потеряли свои депозиты, поэтому финансовый фонд постепенно истощился.

Между тем, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заявил, что вполне возможно, что «охлаждение» ситуации — это также новая уловка спекулянтов и брокеров.

« Недавнее снижение цен на аукционах может быть связано с уловками земельных брокеров, направленными на создание психологического эффекта на рынке. Крупные брокерские или спекулятивные группы часто намеренно принимают меньшее участие или занижают выигрышную цену, чтобы создать ощущение, что цены на землю «остывают».

«Эта уловка может заключаться в том, чтобы заставить мелких инвесторов продать ранее купленные участки земли по «хорошим» ценам или дать реальным покупателям почувствовать, что это хорошая возможность поучаствовать», — прокомментировал г-н Динь.

Соответственно, торговцы землей не гнушаются прибегать к таким уловкам, как распространение новостей о снижении цен, организация аукционов или даже внесение виртуальных депозитов, чтобы манипулировать психологией участников. Как только цены на землю снизятся до низкого уровня, эти группы будут покупать товары по низким ценам и ждать возможности снова поднять цены, когда ситуация на рынке улучшится. Более того, намеренное не завышение цены выигрышного аукциона также поможет быстрее избавиться от запасов.

По мнению экспертов, для стабилизации рынка аукционной земли государству необходимо контролировать стартовые цены и обеспечить более прозрачный механизм аукционов, ограничив возможности земельных брокеров повышать цены, что приводит к сбоям на рынке.

Г-н Нгуен Куок Хиеп, председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама, заявил, что для предотвращения спекуляций на земельных аукционах необходимо повысить стартовую цену и ставку задатка на аукционах, определить стартовую цену, близкую к рыночной, ограничить передачу прав в течение 5 лет и потребовать строительства в течение 2-3 лет, сократить сроки выплаты денег после победы на аукционе...

Чау Ань

Источник