Налогообложение продаж недвижимости на основе срока владения: можно ли ограничить спекуляции?

Причина в том, что, по данным Министерства финансов, действующая во Вьетнаме политика в отношении подоходного налога с физических лиц не дифференцируется в зависимости от срока владения недвижимостью передающей стороной.

Необходимо, но осторожно

По мнению экспертов, если это предложение будет принято, оно может создать стимулы для людей владеть недвижимостью в долгосрочной перспективе, а не заниматься краткосрочными спекуляциями с целью получения прибыли. Это способствует стабилизации рынка недвижимости, снижению риска возникновения «пузырей» и обеспечению устойчивого предложения жилья.

Кроме того, налоговые поступления от краткосрочных сделок могут быть увеличены, особенно в условиях динамичного рынка недвижимости, что будет способствовать пополнению государственного бюджета.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, проанализировал: Налогообложение доходов физических лиц от сделок с недвижимостью на основе срока владения станет решением для предотвращения спекуляций, поможет регулировать рынок недвижимости, тем самым сделав цены на жилье более стабильными, особенно в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин...

« Налогообложение недвижимости нельзя игнорировать, поскольку стабилизировать рынок недвижимости сложно. Налогообложение в основном нацелено на тех, кто накапливает богатство, а не на тех, кто покупает недвижимость для проживания или производственных и деловых целей, помогая увеличивать доходы бюджета и регулировать рынок », - сказал г-н Динь.

Кроме того, по словам г-на Диня, очень распространено явление спекуляции и накопления товаров в условиях дефицита предложения с целью ожидания повышения цен и получения высокой прибыли. Поэтому облагать недвижимость налогом вполне разумно.

Однако эксперты также подчеркивают, что при реализации необходимо учитывать множество факторов.

В частности, по данным Savills Vietnam, для внедрения налогообложения недвижимости на основе срока владения необходимо множество технических решений, таких как: расчет затрат на инвестиции в техническую инфраструктуру, инструменты расчета налогов, особенно прозрачность и оцифровка всех данных о жилой недвижимости. Эти факторы создают серьезные препятствия, требующие больших финансовых ресурсов, решимости властей и долгосрочной координации.

По мнению экспертов, при налогообложении покупки жилья в зависимости от срока владения необходимо учитывать множество факторов. (Иллюстрация: Минь Дык).

По словам г-на Диня, налогообложение требует множества технических мер, которые необходимо правильно учитывать. Например, кто-то покупает дом, но ему нужен капитал, чтобы продать его немедленно, что отличается от покупки и немедленной продажи с целью получения прибыли.

Г-н Динь подчеркнул, что для того, чтобы налогообложение было простым и справедливым, информационные данные должны быть ясными и прозрачными. Даже многим покупателям жилья приходится прибегать к банковским кредитам, а при переводе средств проценты по кредиту также включаются в цену продажи и многие другие расходы.

« Налоговое законодательство должно быть полностью урегулировано, чтобы не создавать неудобств для людей, особенно тех, кто не намерен спекулировать или повышать рыночные цены », — сказал он.

Разделяя эту точку зрения, г-н Фам Дук Тоан, генеральный директор EZ Property, заявил, что налогообложение физических лиц, передающих недвижимость, в зависимости от года владения с целью увеличения доходов бюджета является правильным. Однако применение этого регулирования в расчете на снижение цен на недвижимость «очень труднодостижимо».

« При передаче права собственности на недвижимость владелец добавляет все расходы к окончательной цене продажи. В результате больше всего страдает покупатель », — заявил генеральный директор EZ Property.

Г-н Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по денежно-кредитной и финансовой политике, отметил тот факт, что в настоящее время стоимость квартиры достигает 60–70 млн донгов/м2, что слишком высоко по сравнению с доходами многих людей. Хотя многие люди покупают дома не для проживания, а для сдачи в аренду, это нельзя назвать спекуляцией. Очевидно, что налогообложение вторичной недвижимости или периодов владения не является хорошим решением для сегодняшнего рынка.

По словам г-на Нгиа, при применении налогов необходимо рассчитывать, смогут ли налоговые поступления компенсировать расходы или нет. Если мы хотим предотвратить спекуляции, мы должны увеличить государственные услуги и другие расходы, чтобы обеспечить справедливость для людей, что приведет к более высоким затратам на налогообложение, чем на сбор налогов.

Ситуация «серфинга» встречается довольно часто.

На самом деле, ситуация купли-продажи, «серфинга» по недвижимости во Вьетнаме — довольно распространенное явление. Недавний отчет PropertyGuru Vietnam показал, что в 2023 году 15% инвесторов владели недвижимостью, а затем продали ее в течение 3 месяцев, 36% владели ею в течение 3–6 месяцев, а 35% владели ею в течение 6–12 месяцев.

Это означает, что только 16% инвесторов во Вьетнаме владеют активами в течение 1-2 лет и дольше. Между тем, в Европе сроки владения недвижимостью перед продажей следующие: 7% покупателей владеют недвижимостью от 1 до 3 лет, 23% — от 3 до 5 лет, 33% — от 5 до 10 лет, 38% — более 10 лет.

Причин «быстро покупай, быстро продавай» может быть много, но в основном это происходит из-за «серфинговых» инвесторов. Одной из причин проблемы серфинга является то, что подоходный налог с операций по передаче и аренде недвижимости во Вьетнаме в настоящее время слишком низок.

Обычно инвесторам приходится платить только 2% подоходного налога при передаче недвижимости, а доход от сдачи недвижимости в аренду эквивалентен 5% от дохода (применяется к доходу свыше 100 миллионов донгов).

Поэтому, по данным Министерства финансов, для ограничения спекуляций с недвижимостью некоторые страны мира применили налоговые инструменты, позволяющие увеличить стоимость спекулятивного поведения и снизить привлекательность спекуляций с недвижимостью в экономике, включая налог на доходы физических лиц.

Кроме того, в некоторых странах также применяются налоги на прибыль, полученную от операций с недвижимостью, в зависимости от частоты совершения сделок и времени покупки и перепродажи недвижимости. Если этот момент наступает быстрее, то налоговая ставка выше, если медленнее, то налоговая ставка ниже.

Министерство финансов сослалось на то, что в Сингапуре земля, купленная и проданная в первый год, облагается налогом в размере 100% от разницы в стоимости покупки и продажи; Через 2 года ставка налога составляет 50%; через 3 года — 25%. Или на Тайване (Китай) сделки с недвижимостью, совершенные в течение первых 2 лет после покупки, облагаются налогом по ставке 45%; реализуется в течение 2-5 лет налоговая ставка составляет 35%; через 5-10 лет налоговая ставка составит 20%, а через 10 лет налоговая ставка составит 15%.

« Чтобы обеспечить разумный уровень регулирования и избежать спекуляций и «пузырей» на рынке недвижимости, можно изучить практику взимания налога с доходов физических лиц от передачи недвижимости на основе периода владения, как это практикуется в некоторых странах », — заявили в Министерстве финансов.

Что касается конкретных налоговых ставок, Министерство финансов считает, что их необходимо изучить и определить надлежащим образом, чтобы они отражали реальную ситуацию на рынке недвижимости. В то же время применение политики подоходного налога с физических лиц при передаче недвижимости на основе периода владения также необходимо синхронизировать с процессом совершенствования политики, связанной с землей и жильем; а также синхронизация и готовность инфраструктуры информационных технологий для регистрации земли и недвижимости.

Чау Ань

Источник