Борьба за право собственности в многоквартирных домах

Десятки жителей дома CT3 в районе Ко Нхуэ (Бац Ту Лием, Ханой ) всю ночь охраняли подвал и бытовые помещения, которые они только что отвоевали у застройщика.

Спустя 9 лет эксплуатации многоквартирного дома возникли споры по поводу территории, инфраструктуры и удобств, находящихся в общей и частной собственности жителей CT3 и застройщика — Nam Cuong Group. 540 собственников квартир, представляющих более 2000 жителей, избрали правление (организацию, представляющую интересы собственников квартир) на собрании жильцов. Затем правление заключило контракт с компанией Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), дочерней компанией Nam Cuong Group, на управление и эксплуатацию четырех зданий.

Нынешний глава управляющей компании, г-жа Нгуен Тхи Тхань Нга, заявила, что в конце 2022 года жильцы обнаружили нарушения в учете доходов и расходов парковочной службы. По данным управляющей компании, ежемесячно парковалось 166 автомобилей, но, по словам жильцов, «на двух подземных уровнях B1 и B2 здания припарковано более 300 автомобилей с месячными абонементами». Застройщик не оплачивал сборы за обслуживание подземных парковок, в то время как все расходы, от замены лампочек до управления, эксплуатации и обслуживания двух подземных уровней, финансировались за счет средств жильцов.

Впоследствии правление и жильцы договорились расторгнуть договор управления зданием с компанией NCP и одновременно потребовали от застройщика предоставить юридические документы, подтверждающие право собственности на подвал B2. Передача объекта была назначена на 31 мая. Несмотря на согласие расторгнуть договор управления, компания NCP отказалась подписать документы о передаче оборудования, уничтожила все данные парковочных карт жильцов и заняла подвал B2 и офис управляющей компании на первом этаже здания А.

Представители NCP утверждают, что подвал B2 и офисы на первом этаже здания A являются частной собственностью застройщика — Nam Cuong Group. Юридическим основанием для этого служит документ, подтверждающий частную собственность подвала, подписанный с бывшим главой управления зданием CT3 в 2015 году. Однако представители жильцов утверждают, что подвал является общей собственностью в соответствии с договорами купли-продажи квартир.

Конфликт обострился, когда у здания А появилась группа незнакомцев, нанятых NCP. Жители быстро уведомили группу, призвав всех поддержать новый управляющий совет. Только с прибытием местной полиции и многих жителей группа покинула здание.

В ночь на 31 мая десятки жителей не спали, дежуря вместе из-за опасений, что подвальные и офисные помещения на первом этаже будут заняты. «Мы будем защищать наши права собственности на два подвальных помещения и подадим петицию властям с просьбой разъяснить нарушения, совершенные оперативным подразделением NCP», — заявила г-жа Нга.

Жилой комплекс Dreamland Bonanza, расположенный в 3 км от трассы CT3 в районе Ко Нхуэ, по адресу улица Дуй Тан, 23 (район Нам Ту Лием, Ханой), также является предметом спора между застройщиком и жителями по поводу разграничения общих и частных зон и объектов инфраструктуры.

Согласно Закону о жилищном строительстве, частная собственность в многоквартирном доме включает в себя индивидуальное пространство и оборудование, установленное в квартире. Общая собственность — это оставшаяся территория, не находящаяся в частной собственности, включающая различные объекты и удобства, такие как общественные центры, оборудование и общая техническая инфраструктура. Таким образом, помещения для видеонаблюдения и комнаты управления/эксплуатации относятся к общей собственности собственников квартир.

Однако в жилом комплексе Dreamland Bonanza, насчитывающем 378 квартир и более 1300 жильцов, застройщик, компания Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, утверждает, что помещение для видеонаблюдения и оперативный центр принадлежат им. Компания назначила свою дочернюю компанию, MSC Vietnam, управляющей этим объектом. Жильцы не согласились и поэтому наняли компанию USEM Vietnam в качестве управляющей компании.

Г-н Нго Нгок Линь, местный житель, рассказал, что, работая в офисе, он получил сообщение в групповом чате жильцов Dreamland Bonanza: «Они снова захватили комнату с камерами». Сотни жильцов этого многоквартирного дома воспользовались двумя выходными днями, чтобы собраться в вестибюле здания, борясь за возвращение контроля над управлением зданием от правления застройщика. «Но всего через день после того, как жильцы ушли на работу, застройщик вернул себе оперативные помещения здания, включая комнату с камерами», — сказал г-н Линь.

Жители жилого комплекса Dreamland Bonanza собрались в вестибюле здания, чтобы потребовать разрешения спора по поводу управления и эксплуатации. Фото: Предоставлено управляющей компанией.

Помимо вышеупомянутого спора, в этом многоквартирном доме также возник конфликт из-за распределения парковочных мест в подвале. Согласно правилам, парковочные места для мотоциклов и велосипедов в подвале являются общей собственностью собственников квартир, в то время как парковочные места для автомобилей находятся в ведении застройщика, и застройщик не имеет права включать эти парковочные места в продажную цену, цену аренды с правом выкупа или стоимость строительства. При распределении парковочных мест для автомобилей приоритет должен отдаваться собственникам квартир, прежде чем выделять места для общественных парковок.

Компания Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company утверждает, что вся площадь трех подземных уровней, включая парковочные места для мотоциклов, велосипедов и трехколесных транспортных средств, находится в частной собственности, поскольку не включена в продажную цену. Однако правление, представляющее интересы жильцов, заявило, что «инвестор не предоставил никаких документов, подтверждающих право собственности, таких как расчет стоимости строительства парковочного гаража или свидетельство о праве собственности».

Непримиримый спор привёл к тому, что в жилом комплексе Dreamland Bonanza действуют два параллельных управляющих совета, занимающихся общими и частными зонами, принадлежащими как застройщику, так и жильцам. В здании есть две стойки регистрации, два охранника в бело-синей форме в подвале, комната с камерами видеонаблюдения и множество других помещений. Жильцы ежемесячно платят за парковку управляющей компании застройщика и сервисные сборы компании, обслуживающей здание.

Недавно правление жилого комплекса Dreamland Bonanza направило в Народный комитет района Нам Ту Лием документ с просьбой обязать инвестора передать техническую инфраструктуру, оборудование, помещение для видеонаблюдения, оперативный центр и т.д., поскольку это «общее имущество жилого комплекса в соответствии с законом».

19 апреля жители вывесили плакаты в знак протеста против повышения платы за парковку в жилом комплексе TNR Gold Season. Фото: CTV

Споры о праве собственности на квартиры распространены по всей стране. Согласно статистике Вьетнамской ассоциации риэлторов за 2022 год, в Ханое из 845 зданий и комплексов было зарегистрировано 129 споров и судебных разбирательств, а в Хошимине — 105 из 935. В Ханое, помимо упомянутых выше случаев, споры также возникали в таких объектах, как Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (район Тхань Суан); Housinco Premium (Тхань Три); Phu Thinh Green Park (Ха Донг); Kosmo Tay Ho и др.

Заместитель директора Департамента управления жилищным строительством и рынком недвижимости ( Министерство строительства ) г-н Нгуен Мань Хой заявил, что один из распространенных споров в многоквартирных домах связан с вопросами общей и частной собственности; задержками в внесении взносов и передаче средств на содержание общих зон между инвестором и жильцами. «В некоторых многоквартирных домах инвестор и управляющая компания, представляющая жильцов, не могут договориться о разделе общих и частных зон, а также о том, какие зоны остаются в собственности инвестора и не продаются, или еще не проданы или не сданы в аренду. Поэтому это приводит к задержкам в расчетах и ​​передаче средств на содержание на 1-3 года», — сказал г-н Хой.

Главный инспектор Министерства строительства Нгуен Нгок Туан указал на нарушения во многих многоквартирных домах, вызванные тем, что застройщики незаконно занимают и используют общие зоны в частных целях.

В 2021-2022 годах Инспекция Министерства строительства провела проверку 37 застройщиков и 36 управляющих компаний в 43 многоквартирных домах в 16 районах, наложив административные штрафы на общую сумму более 14 миллиардов донгов на 20 застройщиков. Инспекция потребовала от застройщиков заключить соглашение с управляющими компаниями относительно общих зон и оборудования многоквартирного дома; передать управляющим компаниям все документы на многоквартирные дома; и обязала 5 застройщиков вернуть жителям более 2000 м2 незаконно занятой земли.

Следующая статья: Почему споры о праве собственности распространены в многоквартирных домах?

Доан Лоан - Вьетнам

Ссылка на источник: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html