Является ли снижение процентных ставок решением для рынка недвижимости?

В статье, опубликованной в журнале SCMP, автор Николас Спиро утверждает, что экономики Южной Кореи и Австралии служат предостерегающим примером ограничений денежно-кредитной политики, когда на перспективы жилой недвижимости влияют и другие факторы.

Многоквартирные дома в пригороде Сиднея Медоубэнк. Цены на жилье в Австралии стремительно росли в последние годы, поскольку рекордно низкие процентные ставки способствовали росту спроса, несмотря на предупреждения о неустойчивости такого роста. Фото: Блумберг

Председатель Федеральной резервной системы США Джером Пауэлл не удивил финансовые рынки, когда 23 августа выступил с долгожданной речью на ежегодной конференции Федерального резервного банка Канзас-Сити в Джексон-Хоуле, штат Вайоминг. Однако его утверждение о том, что «пришло время скорректировать политику», стало самым сильным намеком со стороны самого влиятельного в мире центрального банка на то, что снижение ставки неизбежно.

В то время как другие крупные центральные банки, включая Европейский центральный банк, начали снижать ставки по займам, изменение политики ФРС оказало «сильное влияние» на остальной мир. Это особенно актуально для Азии, где побочные эффекты более выражены из-за более тесных торговых и финансовых связей с Соединенными Штатами.

Ходят слухи о том, какая из ведущих экономик Азии, помимо Китая, первой снизит ставки по заимствованиям. Для рынка жилья, чувствительного к процентным ставкам, изменения в денежно-кредитной политике оказывают сильное влияние на настроения. Однако это не единственный фактор, влияющий на эффективность и перспективы жилой недвижимости. В некоторых экономиках даже не ясно, можно ли или нужно ли снижать процентные ставки в ближайшем будущем.

Например, в Южной Корее ожидание скорого снижения процентных ставок способствовало значительному росту цен на недвижимость. Цены на квартиры в Сеуле резко выросли с минимума, зафиксированного в декабре 2022 года, после резкого спада, вызванного решением Банка Кореи (BOK) повысить процентные ставки до 14-летнего максимума в 3,5%.

Хотя уровень инфляции в Южной Корее опустился ниже целевого показателя в 2 процента, а внутренний спрос резко ослаб — условия, требующие снижения ставки, — поддержание финансовой стабильности является частью мандата Банка Кореи. Это делает Банк Кореи чрезвычайно чувствительным к высокому уровню задолженности южнокорейских домохозяйств — ахиллесовой пяте экономики Северо-Восточной Азии.

Предыдущие меры правительства Южной Кореи по предотвращению полномасштабного жилищного кризиса привели к более сильному, чем ожидалось, восстановлению ипотечного кредитования, которое в прошлом квартале выросло почти на 6 процентов в годовом выражении. Не такой сильный, как бум 2020–2021 годов, но достаточно быстрый, чтобы Банк Кореи на своем заседании по вопросам политики в прошлом месяце указал на восстановление стоимости жилья в Сеуле как на причину проявлять осторожность при снижении процентных ставок.

«Это первый раз, когда они конкретно упомянули цены в районе Сеула. Это также показывает, как риск нового бума цен на жилье оказывает сдерживающее воздействие на денежно-кредитную политику, несмотря на низкую инфляцию и слабый рост. Банк Кореи находится «в сложной ситуации», сказал Чон У Пак, экономист по Южной Корее и Тайваню в Nomura.

Это осложняется тем фактом, что ответственность за регулирование рынка жилья лежит на правительстве, а не на центральном банке. Несмотря на ужесточение правил ипотечного кредитования и принятие мер по увеличению предложения, политикам по-прежнему сложно предотвратить нанесение ущерба рынку недвижимости в результате подъемов и спадов.

В Австралии, напротив, вопрос о снижении ставки даже не обсуждается. Ранее в этом месяце Резервный банк Австралии (РБА) сохранил стоимость заимствований на уровне 12-летнего максимума и даже обсуждал возможность дальнейшего повышения, поскольку инфляция продолжает расти.

Хотя Резервный банк Австралии не ужесточил политику столь же агрессивно, как другие крупные центральные банки, ему с трудом удается убедить рынки в том, что в этом году он будет противостоять тенденции смягчения денежно-кредитной политики, сохраняя высокие процентные ставки в течение более длительного времени. Инвесторы в облигации ожидают, что Резервный банк Австралии начнет смягчать политику в декабре.

Однако не денежно-кредитная политика является движущей силой рынка жилья в стране. Даже когда в прошлом году Резервный банк Австралии повысил процентные ставки, цены на жилье росли неожиданно быстрыми темпами после резкого, но кратковременного спада. «Если бы дело было только в процентных ставках, мы бы уже находились в глубокой рецессии», — заявил Тим Лоулесс, директор по исследованиям в Азиатско-Тихоокеанском регионе компании CoreLogic.

Колебания спроса и предложения оказывают гораздо более сильное влияние на стоимость недвижимости в Австралии. Кризис доступности жилья, усугубленный пандемией COVID-19, выявил давние провалы политики как со стороны предложения, так и со стороны спроса.

В апрельском докладе Народному комитету по жилищному кризису Сол Эслейк из Corinna Economic Advisory отметил, что сильнее всего пострадал рынок жилья. С середины 1980-х годов федеральное правительство и правительства штатов сосредоточились на повышении спроса, а не на увеличении предложения. Политика регулирования спроса в конечном итоге оказалась выгодна инвесторам, а не покупателям жилья впервые, отчасти из-за изменений в налоговой системе.

Резкое сокращение числа владельцев жилья привело к росту спроса на арендное жилье, что способствовало снижению его доступности на фоне вызванного пандемией всплеска чистой миграции. Ограничительные правила планирования и зонирования усугубили кризис, препятствуя развитию жилья средней плотности в перспективных пригородах вблизи городских центров.

Снижение стоимости заимствований не улучшит доступность и может даже усугубить проблему. С другой стороны, масштабная реформа системы планирования в Австралии могла бы в значительной степени способствовать устранению коренных причин жилищного кризиса.

В то время как инвесторы делают ставку на снижение процентных ставок в ведущих экономиках Азии, Южная Корея и Австралия предостерегают от неопределенностей денежно-кредитной политики, особенно когда речь идет о рынке жилья.

* Николас Спиро — партнер Lauressa Advisory, специализированной консалтинговой компании по макроэкономике и недвижимости, базирующейся в Лондоне. Он является экспертом по странам с развитой и развивающейся экономикой и часто комментирует макрополитические и финансовые события.

Источник: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html