Будьте осторожны при инвестировании в землю без красной книги.

Пересмотренный Закон о земле 2024 года только что был одобрен Национальной ассамблеей и вступит в силу с 1 августа. Одним из моментов, который интересует многих, является положение о выдаче сертификатов на право пользования землей (широко известных как красные книги) на земли, на которые не оформлены документы на право пользования землей.

Превентивная охота

В частности, статья 138 измененного Закона о земле предусматривает, что домохозяйства и лица, которые используют землю без документов, но не нарушают земельное законодательство и не находятся в случаях, когда земля была предоставлена ​​без надлежащего разрешения до 1 июля 2014 года, будут рассматриваться для выдачи сертификатов на право пользования землей. В этом законе также изложены многочисленные случаи, которые рассматриваются при выдаче сертификатов на право пользования землей.

Многие считают, что вступление в силу вышеуказанного постановления решит проблему выдачи сертификатов на право пользования землей в случаях, когда земля по праву происхождения осталась от предков и используется стабильно. Подобные случаи по-прежнему распространены, особенно в сельской местности.

В условиях вялого рынка недвижимости большинство каналов инвестирования непривлекательны, некоторые пошли на риск покупки земли без красной книги в сельской местности, рассчитывая, что когда вступит в силу Закон о земле, земля будет поставлена ​​на красную книгу, цена продажи возрастет в разы.

Многие люди хотят купить землю без красной книги в коммуне Куангкхе, округа Дакглонг, провинции Дакнонг.

В беседе с репортером газеты Nguoi Lao Dong г-н Буй Конг, брокер по недвижимости из провинции Дакнонг, сказал, что за последние несколько месяцев он получил «заказы» от многих клиентов с просьбой купить сельскохозяйственные земли без красных книг. По словам г-на Конга, клиенты в основном запрашивают землю с зеленой книгой (лесные земли), землю без красной книги, но принадлежащую давним жителям, или землю с выписками (границы земли измерены и обозначены). «Я только что выступил посредником при продаже двух участков земли двум клиентам в Хошимине и Ханое. Они купили сельскохозяйственную землю без сертификата, а после покупки сразу же поставили колья, чтобы обозначить границу. Они сказали, что купили ее, чтобы дождаться сертификата, когда новый закон вступит в силу с 1 августа», — сказал г-н Конг.

По словам г-на Конга, лесные земли и сельскохозяйственные угодья, не занесенные в Красные книги, в настоящее время стоят очень дешево, всего 400–500 млн донгов/га (10 000 м2). В то время как краснокнижных земель в 2-3 раза больше.

«Раньше, когда речь заходила о сельскохозяйственных землях без сертификата, все боялись, что не смогут оформить документы. Только местные жители покупали и продавали их друг другу для ведения сельского хозяйства. В последнее время многие приезжают на охоту и заказывают, чтобы я их нашел. Возможно, они знают, что новый закон позволяет выдавать сертификаты, а цена на этот тип земли слишком низкая, поэтому они хотят купить так много», — подчеркнул г-н Конг.

Аналогичным образом г-жа Ким, сотрудница брокерской компании по недвижимости в Биньфуоке и Тайнине, также сказала, что в последнее время к ней обращалось много людей с просьбой купить большие участки земли для сельскохозяйственных целей, некоторые даже просили купить землю без красной книги, если цена будет хорошей. «На прошлой неделе моя компания провела консультации и закрыла участок земли площадью более 12 гектаров, на котором выращивают дуриан и некоторые другие фруктовые деревья в районе Локнинь провинции Биньфыок, стоимостью более 7 миллиардов донгов. Из этих 12 гектаров только на 3 гектара есть сертификаты, на остальные они еще не выданы», - сказала г-жа Ким.

Рискованная тенденция

Юрист юридической фирмы SENLAW Нгуен Фыонг Лиен заявил, что новый Закон о земле скоро вступит в силу, что упростит выдачу сертификатов гражданам. Однако покупка земли без сертификата — рискованная и авантюрная форма инвестиций. Людям и инвесторам следует взвесить все «за» и «против» при покупке или продаже земли, следуя этой тенденции. «Земля без юридических документов часто намного дешевле земли с признанными государством правами. Но это сопряжено со многими рисками, например, при покупке земли без юридических документов покупателю сложно проверить происхождение земли, информацию о земельном участке и статус планирования. Далее, поскольку нет сертификата на право пользования землей, покупателю сложно убедиться, что земля не является предметом спора или посягательства, есть ли ситуация перекрывающихся продаж земли и конфликтов по поводу права собственности. В это время покупатель зависит от честности продавца. Или же основные права покупателя как землепользователя будут ограничены, поскольку он не сможет передавать, дарить, наследовать, закладывать, менять целевое назначение земли, сдавать в аренду... Если он захочет построить на земле, он также должен дождаться завершения процедур подачи заявления на изменение целевого назначения земли и выдачи сертификата на право пользования землей...» - проанализировал адвокат Лиен.

Как человек, работающий в секторе недвижимости, доктор Фам Ань Хой, генеральный директор компании Real Estate Financial Services Company (FINA), сказал, что только после того, как 1 августа вступят в силу и будут применяться законы, связанные с недвижимостью и земельным бизнесом, мы сможем оценить эффективность решений некоторых людей «использовать короткие пути» и покупать землю без красной книги.

«Все знают, что сельскохозяйственные земли, особенно земли без сертификата, стоят очень дёшево. Если им выдадут сертификат, цена вырастет во много раз. Однако никто не уверен, является ли эта земля без сертификата объектом какого-либо планирования, является ли она спорной или будет ли рассматриваться для получения сертификата или нет?

Если использовать сельскохозяйственные земли для обработки, то инвестиции в высокие технологии сельскохозяйственного производства и повышение экономической эффективности имеют большой потенциал. «Тем, кто покупает сельскохозяйственные земли или земли без сертификата, чтобы потом изменить целевое назначение или разделить землю на участки для продажи, придется нелегко, и это не будет поощряться в Земельном кодексе и других законах, связанных с недвижимостью», — прокомментировал эксперт.

На самом деле, эксперты по недвижимости и финансам неоднократно рекомендовали людям, у которых есть свободные деньги, и инвесторам в недвижимость тщательно подумать, прежде чем вкладывать средства в недвижимость в отдаленных и пригородных провинциях. Перед инвестированием необходимо учесть экономическую эффективность, эксплуатационные возможности, потенциальные преимущества, денежный поток, прибыльность, ликвидность... и особенно прогнозируемые риски.

Источник: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm