Доступные квартиры «вымерли» на рынке недвижимости Ханоя и Хошимина
В отчете Минстроя о состоянии рынка жилья и недвижимости за третий квартал говорится, что количество успешных сделок купли-продажи квартир и индивидуальных домов достигло 38 398 единиц, что на 48% больше, чем в предыдущем квартале.
Что касается цен, то цены на квартиры в Ханое продолжают расти как в новых, так и в старых проектах, при этом цены на новые проекты увеличиваются примерно на 4–6% ежеквартально и на 22–25% ежегодно. Цены на квартиры также выросли, особенно в некоторых районах, увеличившись локально примерно на 35–40 % в зависимости от местоположения по сравнению с предыдущим кварталом.
В сегменте доступных квартир с продажной ценой менее 25 млн донгов/м2 практически нет сделок и предложений на продажу. Квартиры среднего ценового диапазона стоимостью от 25 млн до 50 млн донгов за м2 по-прежнему занимают большую долю сделок и предложения на рынке. Остальное — это апартаменты класса люкс и суперлюкс (стоимостью более 50 млн донгов/м2).
Данные исследований Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) показывают, что сегмент доступных квартир (стоимостью менее 25 млн донгов/м2) — доступное жилье — за последние несколько лет «вымер», и его очень сложно или даже невозможно возродить в Ханое и Хошимине.
В частности, статистика этого подразделения показывает, что в период 2018–2023 гг. не только количество постоянно сокращалось, но и структура предложения квартир в двух особых городских зонах становилась все более несбалансированной. Структура предложения все больше «склоняется» в сторону элитного, люксового сегмента. Доля вновь вводимых в эксплуатацию квартир в доступном ценовом сегменте постоянно снижается и официально «исчезнет» в Хошимине в 2021 году, а в Ханое — в 2023 году.
В Ханое доля новых доступных квартир достигла 35% в 2018 году, снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение доступных квартир в Ханое продолжало сокращаться, составив всего около 4% от общего предложения квартир, выставленных на продажу. Доступных квартир в продаже больше нет.
В Хошимине с 2018 года доля доступных квартир резко сократилась с 20% в 2018 году до 0,5% в 2020 году. К 2021 году сегмент доступных квартир в Хошимине исчез.
Проект социального жилья Dong Mo Dai Kim в районе Хоангмай, Ханой (Фото: Ха Фонг).
За последние 9 месяцев предложение квартир в Ханое значительно выросло. Однако дисбаланс между спросом и предложением стал еще более серьезным, поскольку около 80% предлагаемых на продажу квартир в Ханое и Хошимине оцениваются в 50 млн донгов за м2 и более.
Цены на квартиры постоянно растут и устанавливают новые рекорды, как на первичном, так и на вторичном рынке, значительно превышая доступность и темпы роста доходов большинства людей.
В Минстрое считают, что в настоящее время на рынке недвижимости проявляются ограничения и недостатки, появляются признаки нестабильности и нездоровой обстановки. В частности, структура рынка недвижимости становится нецелесообразной, когда в сегментах жилья среднего и высокого класса, а также туристической недвижимости наблюдаются признаки избытка. Между тем, наблюдается острая нехватка социального жилья, жилья для рабочих и коммерческого жилья по доступным ценам для лиц с низким и средним доходом.
«Цены на недвижимость, особенно на жилье и землю, постоянно растут и превышают доходы населения. Это затрудняет доступ к жилью и его строительство для малообеспеченных работников в городских районах и работников промышленных парков. В Ханое и Хошимине практически нет квартир по цене ниже 25 млн донгов за м2», — заявили в Министерстве строительства.
По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), рынок недвижимости сталкивается с нехваткой предложения коммерческого жилья из-за правовых проблем, а структура жилищного рынка не соответствует требованиям. Здесь много элитного жилья, но не хватает доступного коммерческого жилья, что приводит к постоянному росту цен на жилье в последние годы. Это значительно усложняет задачу для людей со средним и низким доходом в городских районах, которым действительно необходимо купить дом для проживания.
Решения по возвращению на рынок доступных квартир
Г-жа Джанг Хюинь, директор по исследованиям и S22M в Savills, считает, что для решения проблемы нехватки доступного жилья необходимо комплексное решение, объединяющее сильные стороны как государственного, так и частного секторов.
«В условиях ограниченного государственного бюджета финансирование проектов социального жилья столкнется со многими трудностями. В то же время частный сектор также испытывает инфляционное давление на себестоимость вводимых ресурсов. Поэтому эффективное сотрудничество между двумя сторонами становится крайне необходимым. Кроме того, увеличение плотности застройки и разумное планирование будут играть важную роль в предоставлении доступных жилищных решений», - сказала она.
По словам г-жи Джанг Хюинь, городскому правительству необходимо ввести мощную политику стимулирования для привлечения землевладельцев к сотрудничеству, тем самым формируя новые устойчивые жилые районы.
Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Ха Фонг).
«Оптимизируя площадь земель в сочетании с общественными объектами и зелеными насаждениями, мы можем постепенно решить все более острую жилищную проблему. Тесная координация между правительством и инвесторами станет ключом к реализации этих идей», — подчеркнули эксперты Savills.
Разделяя эту точку зрения, д-р Нгуен Ван Динь, председатель VARS, заявил, что необходимо решительное вмешательство со стороны государства.
Во-первых, государству необходимо провести исследование и разработать политику, которая создаст благоприятные условия для инвесторов, желающих строить доступные коммерческие квартиры, например, путем применения политики по освобождению от налога на землю и корпоративного налога или их снижению, либо путем увеличения плотности застройки или коэффициента использования земли по сравнению со стандартами для проектов доступного коммерческого жилья.
В то же время действует льготная политика при утверждении проектов и выдаче разрешений на строительство, что позволяет сократить сроки разработки проектов, тем самым снижая инвестиционные затраты. Кроме того, предлагается «присваивать приоритетные баллы» при отборе инвесторов для реализации инвестиционных проектов с использованием земельных участков инвесторам, создавшим доступное жилье.
Во-вторых, необходимо продвигать проекты сотрудничества между правительством и частным сектором по строительству доступного жилья. В частности, частный сектор возьмет на себя большую часть процесса строительства и освоения, в то время как государство предоставит земельные льготы и юридическую поддержку.
В-третьих, государственным органам управления необходимо разработать политику поддержки спроса людей на жилье. Правительство могло бы рассмотреть возможность создания фонда для поддержки развития и поддержания предложения доступного жилья. Этот фонд может пополняться за счет государственного бюджета и частных инвесторов.
Фонд будет публично и прозрачно публиковать информацию о ценах на жилье и арендную плату, помогая людям легко получать доступ и сравнивать данные, тем самым выбирая жилищные продукты, соответствующие их потребностям и финансовым возможностям. В то же время фонд является также управляющим агентством, проводящим общую проверку лиц, купивших/арендовавших проекты, разработанные этим фондом, и изымающим дома, если выясняется, что они купили/продали их с нарушением правил, подделали документы о доходах и не задекларировали должным образом активы.
Кроме того, государству необходимо разработать политику, ограничивающую мотивацию к спекуляции, и вскоре изучить и применять налоги на недвижимость, нацеленные на владельцев, которые не вкладывают недвижимость в коммерческую деятельность или не ведут строительство после получения земли... Государству также необходимо создать агентства или комитеты для контроля за жилым фондом и ввести строгие санкции против случаев спекуляции, манипулирования ценами или незаконного повышения цен.
Однако для того, чтобы политика регулирования была действительно эффективной и обеспечивала безопасную и здоровую работу рынка в долгосрочной перспективе, государству необходимо в ближайшее время завершить создание системы информации и данных о рынке недвижимости, а также определенной системы управления жилым фондом.
Информационная система и данные о рынке недвижимости, особенно данные о ценах, станут важной основой для управления/мониторинга цен на недвижимость, гарантируя доступность квартир для лиц с низким и средним доходом, избегая резкого роста цен на жилье из-за спекуляций или других рыночных факторов.
Интегрированная система управления жильем с национальной базой данных о населении, а также статусом выплат социального обеспечения, записями об ипотеке и т. д. поможет агентствам выявлять историю транзакций, жилищный статус каждого человека, отличать спекулянтов от покупателей жилья с реальными жилищными потребностями.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm
Комментарий (0)