 |
| «Кассетная бомба» Evergrande взорвалась, рынок недвижимости Китая обнажил раны, которые трудно залечить. На фото: бум на рынке недвижимости в Китае привел к тому, что по всей стране как грибы после дождя вырастают многоквартирные дома в высотных зданиях. (Источник: AP) |
Предложение падает, спрос падает быстрее
Согласно опросу Bloomberg , инвестиции в недвижимость, возможно, продолжили снижаться в июле 2023 года, в результате чего семимесячное снижение с начала года составило 8% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Это последовательное снижение с 7,9% за первые 6 месяцев года.
Стоит отметить, что условия деятельности застройщиков не улучшились. Продажи новых домов ведущими застройщиками в июле упали сильнее всего за год, несмотря на то, что многие города смягчили ограничения на покупку жилья. Это нанесло удар по застройщикам, нуждающимся в денежных средствах для смягчения многолетнего кредитного кризиса.
Country Garden Holdings Co., некогда крупнейшая частная девелоперская компания Китая по объему выручки, присоединится к череде неплательщиков, таких как China Evergrande Group, если в течение 30 дней не произведет выплату процентов, причитавшихся на прошлой неделе, по двухдолларовым облигациям.
Аналитики China International Capital Corp, включая Чжана Вэньлана, предупреждают, что давление в цепочке создания стоимости в сфере недвижимости, такой как продажи, приобретение земли и строительство, может и дальше оказывать давление на экономический рост Китая.
Наблюдая за футбольным турниром уезда Дунцзян провинции Гуйчжоу по телевизору или видео, можно увидеть, что стадион окружен высокими зданиями.
Площадь района Донгзянг составляет более 3300 км2, население — менее 300 000 человек. Хотя площадь города в 3 раза больше площади Гонконга (Китай), население составляет всего около 4% от населения Гонконга. Учитывая низкую плотность населения, предполагается, что заполняемость этих высотных зданий не будет слишком высокой.
Средняя жилая площадь на душу населения городских жителей Китая в 1978 году составляла 3,6 м2, сейчас она увеличилась почти до 40 м2. Около 97% городских семей имеют дома, в среднем на каждое домохозяйство приходится 1,5 дома, 40% городских семей имеют 2 дома и более. В сентябре 2016 года правительство начало регулировать рынок недвижимости, и средние цены существенно снизились.
В 2020 году средняя цена по стране составила 9860 юаней (около 1360 долларов США)/м2.
К концу 2022 года средняя стоимость недвижимости снизится до 9800 юаней/м2. При текущем уровне цен на жилье предложение превышает спрос, что свидетельствует о высоких ценах на жилье. На рынке недвижимости также образовался пузырь, который в долгосрочной перспективе сделает невозможным для многих людей реализацию их желания улучшить свое жилье. Однако если цены на жилье упадут, это также повлияет на занятость и потребление в краткосрочной перспективе.
По данным Национального бюро статистики Китая, площадь продаж коммерческого жилья в первой половине текущего года сократилась на 5,3% в годовом исчислении, из них площадь продаж жилого жилья сократилась на 2,8%. Продажи коммерческих домов выросли на 1,1%, а продажи жилых домов — на 3,7%. Цены на новое жилье немного выросли, а высокие цены на первичном рынке поддержали цены на вторичное жилье. В некоторых городах высокие цены на жилье препятствуют продажам подержанного жилья.
По данным статистики lianjia.com , количество объявлений о продаже подержанных домов в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне в первой половине года увеличилось на 48,2%, 36,7%, 35,8% и 30,9% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако количество успешных сделок купли-продажи вторичного жилья за тот же период сократилось на 12,7%, 11,1%, 10,3% и выросло на 0,8% соответственно.
Многие мелкие инвесторы жалуются, что «цена есть, а рынка нет», даже когда цена стабильна, но если цена резко не снизится, продать ее невозможно.
Цены на жилье в городах второго, третьего и четвертого уровня низкие, доходы людей также относительно невысоки, строительство новых домов, как правило, идет вяло, а рынок вторичного жилья выглядит еще более мрачно.
В городах Чжуншань и Цзянмэнь в районе Большого залива имеется большое количество пустующих домов, а сделки с подержанным жильем носят спорадический характер.
Как лечить медленно заживающие раны?
Рынок недвижимости Китая в первой половине 2023 года по-прежнему в целом не внушает оптимизма, поскольку соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости изменилось, а цены на жилье продолжат снижаться, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.
В середине июля Народный банк Китая (НБК, центральный банк) подтвердил, что «соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости претерпело глубокие изменения».
21 июля на очередной сессии Госсовета КНР была подчеркнута необходимость последовательного реформирования поселков городского типа в мегаполисах.
24 июля Политбюро провело совещание по обсуждению рынка недвижимости, подчеркнув необходимость адаптации к новой ситуации серьезных изменений в соотношении спроса и предложения на китайском рынке недвижимости, а также оперативной корректировки и оптимизации политики в сфере недвижимости. Политбюро в очередной раз предложило активно содействовать реновации городских поселков и строительству «нормальной и аварийной» общественной инфраструктуры двойного назначения; Подчеркнуть необходимость развития недорогого арендного жилья через различные каналы.
1 августа Народный банк Китая и Государственное валютное управление провели шестимесячную рабочую конференцию, на которой заявили о поддержке стабильного и здорового развития рынка недвижимости. Конференция продлила срок кредитования для обеспечения передачи жилья, обеспечила стабильное и упорядоченное капитальное финансирование рынка недвижимости, увеличила финансовую поддержку аренды жилья, реконструкции городских поселков и строительства недорогого жилья.
В то же время на конференции была подчеркнута необходимость совершенствования системы мониторинга, оценки и предотвращения финансовых рисков, поддержания красных линий для предотвращения возникновения системных финансовых рисков. Регулирующие органы также подчеркнули необходимость внедрения дифференцированной политики жилищного кредитования, направленной на снижение процентных ставок по индивидуальным жилищным кредитам и ставок первоначального взноса для удовлетворения потребностей в жилье.
В последние месяцы правительство Китая также постоянно публикует информацию о мерах экономического стимулирования. Основное содержание включает в себя:
Во-первых, рынок недвижимости Китая перешел от ситуации, когда спрос превышал предложение, к ситуации, когда предложение превышало спрос. Недвижимость по-прежнему остается важной составляющей семейного богатства, но эпоха покупки жилья как основного средства накопления богатства прошла. Инвестиции в развитие недвижимости в Китае в первой половине года также сократились на 7,9%, тогда как спрос падал более быстрыми темпами.
Во-вторых, банковское финансирование недвижимости сегодня преследует две важные цели: одна из них — обеспечить передачу домов, помочь застройщикам сдать дома в соответствии с контрактами и предотвратить крах рынка недвижимости. Во-вторых, необходимо реконструировать городские поселки, построить недорогое жилье и недорогое арендное жилье. Хотя в некоторых документах об этом официально не упоминается, конкретной мерой по-прежнему является реализация проекта «домов для проживания, а не спекуляции». Однако без спекуляций трудно поддерживать высокие цены на жилье.
В-третьих, усилить мониторинг и управление рисками. 27 июля девелоперская компания Evergrande Group объявила, что ее общий долг на конец 2022 года превысил 2,4 трлн юаней. К концу 2022 года в Evergrande будет работать более 100 000 человек; задолженность по контракту в размере более 720 миллионов юаней, связанная с сотнями тысяч проданных, но еще не сданных квартир.
Как правильно и законно работать с неплатежеспособными, неликвидными и убыточными компаниями в сфере недвижимости, такими как Evergrande, является испытанием для банковской системы Китая и других кредиторов.
В-четвертых, снижение ставок по ипотеке и ставок первоначального взноса направлено в первую очередь на помощь тем, кто впервые покупает жилье, и тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Если доходы людей и цены на жилье не изменятся, снижение ставки первоначального взноса приведет к тому, что пузырь на рынке недвижимости распространится на финансовый кредит. Это противоречит цели предотвращения системных финансовых рисков и ограничивает возможности для маневра.
Если цены на жилье останутся неизменными в течение длительного времени, а заработные платы возрастут, некоторые старые здания будут снесены, а покупательная способность новых жителей может поддержать текущие цены через несколько лет.
Правительство постоянно принимает благоприятные меры по стабилизации цен на недвижимость с целью стабилизации экономики, однако в целом цены на китайскую недвижимость в краткосрочной перспективе продолжат снижаться, особенно на рынке вторичного жилья.
Источник
Комментарий (0)