Rất khó dò đáy hay đỉnh giá chung cư, 20 dự án cần gỡ vướng pháp lý, Hà Nội tìm chủ đầu tư khu đô thị tỷ USD

Bất động sản mới nhất: Tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội giảm 23% so với tháng trước đó. (Nguồn: CafeF)

Chung cư hạ nhiệt

Sau khi tăng mạnh lực cầu vào tháng 3, thị trường chung cư trong tháng 4 đã hạ nhiệt, tuy nhiên, giá vẫn chưa giảm. Nên mua hay tiếp tục chờ đợi là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Theo Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó, lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023. Tuy nhiên, sang tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội lại giảm 23% so với tháng trước. 

Mặc dù lượng quan tâm đã giảm nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội không có dấu hiệu đi xuống. Theo Lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Trước tình hình hiện tại, nhiều người mua và nhà đầu tư băn khoăn có nên xuống tiền “chốt” chung cư. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.

Ông chia sẻ: “Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn”.

Tuy nhiên, trong trường hợp mua để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng – ông Quốc Anh bổ sung. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn. 

Còn nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc. Lý do là vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015 – 2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ. Thông tin này được Batdongsan.com.vn tổng hợp dựa trên Lịch sử giá và dữ liệu lớn.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, rất khó để dò đáy hay đỉnh giá của chung cư, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Bên cạnh giá, cần nghiên cứu kỹ nhiều yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả.

TP. HCM: Khoảng 20 dự án cần gỡ vướng mắc pháp lý

Đó là số liệu được Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề cập tại báo cáo khái quát thực trạng quản lý đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và kiến nghị một số giải pháp. Trong đó, HoREA đề xuất tháo gỡ cho 20 dự án nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc pháp lý vì đang có đất khác không phải là đất ở.

Theo HoREA, vào thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), TP.HCM có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư. 126 dự án còn lại không có 100% đất ở không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2014. Trong các dự án này, hơn 100 dự án có đất ở và đất khác và hơn 20 dự án có đất khác không phải là đất ở.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở (theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024) thì không bao giờ nhà đầu tư đáp ứng được điều kiện đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác (theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024).

Trường hợp Quốc hội không thông qua Đề án Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở thì sẽ có khoảng 15% dự án bị vướng mắc.

Trong khi đó, những dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có đất khác (không phải là đất ở) hầu hết có quy mô lớn hoặc rất lớn. Dù dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024.

HoREA dẫn chứng trường hợp Công ty BĐS V. mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại Ngân hàng thương mại Q. Mảnh đất được mua là đất nhà xưởng tại quận Bình Tân, diện tích hơn 6ha thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng.

Thế nhưng, điều “oái oăm” là Công ty V. thì không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp, cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp quy hoạch (mới) đã được phê duyệt. Mặt khác, công ty này cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở theo hiện trạng sử dụng đất.

Hiệp hội nhận thấy, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 – 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án vừa dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.

Qua đó đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỷ trọng “áp đảo” trên thị trường, chiếm trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội.

Điều này đã tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở, vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại.

HoREA hoan nghênh Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo Đề án thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác. Quy định này rất cần thiết và có tính kế thừa các quy định hợp lý, phù hợp với pháp luật và thực tiễn.

Do đó, HoREA kiến nghị Quốc hội thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Điều này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, xử lý được vướng mắc của thực tiễn và đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Cơ sở hạ tầng đồng bộ của huyện Thuỷ Nguyên, địa phương có 44 lô đất sắp được đấu giá. (Nguồn: Vship)

Hải Phòng sắp đấu giá 44 lô đất

Ngày 30/5 tới đây, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. Hải Phòng và Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thuỷ Nguyên sẽ phối hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng 44 lô đất để làm nhà ở tại huyện Thuỷ Nguyên.

Trong đó, 41 lô đất tại khu Láng Ruốc, xã Ngũ Lão và 3 lô đất còn lại thuộc thôn 4, xã Mỹ Đồng. 44 lô đất đấu giá này có tổng diện tích là 7.833,93 m2, với tổng giá khởi điểm hơn 113,195 tỷ đồng, tổng tiền đặt trước là hơn 22,639 tỷ đồng.

Đối tượng được tham gia đấu giá là hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá tại Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.Hải Phòng và Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thuỷ Nguyên.

Hồ sơ đấu giá được bán và tiếp nhận đấu giá từ ngày 13 – 27/5/2024 tại Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Hải Phòng và Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thuỷ Nguyên.

Cuộc đấu giá dự kiến được tổ chức vào sáng 30/5/2024 tại Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.Hải Phòng, số 112 đường Lê Duẩn, quận Kiến An.

Mặc dù là đất ở tuyến huyện, nhưng Thuỷ Nguyên là địa phương có kinh tế phát triển mạnh của Hải Phòng. Nơi đây có nhiều khu đô thị lớn, hệ thống giao thông hiện đại. Do đó, giá sàn các lô đất đấu giá cũng cao vượt lên so với các huyện khác của Hải Phòng.

Hà Nội tìm chủ đầu tư khu đô thị tỷ USD

Theo thông báo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, dự án khu đô thị thông minh – sinh thái nằm trên địa bàn các xã Tàm Xá, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh, huyện Đông Anh, Hà Nội.

Dự án được thực hiện với mục tiêu xây dựng khu đô thị sinh thái, văn minh, hiện đại, thân thiện với môi trường, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Dự án nằm trong quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, cũng như quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở).

Dự án có tổng diện tích nghiên cứu sử dụng đất khoảng 268ha. Trong đó, đất dân dụng khoảng 165,8ha; đất giao thông đô thị khoảng 76,2ha; đất công cộng đô thị khoảng 25,7ha (tầng cao tối đa 30-50 tầng); đất nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình theo quy hoạch chi tiết và bàn giao lại cho Nhà nước, chính quyền địa phương quản lý theo quy định khoảng 83,4ha…

Tổng số lượng căn hộ dự kiến 12.833 căn, gồm biệt thự 427 căn, liền kề 1.211 căn, căn hộ chung cư thương mại 7.769 căn, căn hộ chung cư nhà ở xã hội 3.426 căn. Quy mô dân số khoảng 38.500 người.

Tổng vốn đầu tư sơ bộ cho khu đô thị này khoảng 33.093 tỷ đồng. Ngoài ra, chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư là 2.090 tỷ đồng. Hiện nay, khu đất này chưa giải phóng mặt bằng.

Thời hạn hoạt động của dự án 50 năm (được tính từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất, cho thuê đất; thời hạn giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai). Tiến độ thực hiện dự án từ năm 2023 – 2031.

Hà Nội yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 1.599 tỷ đồng. Đồng thời phải có kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự…

Doanh nghiệp quan tâm có thể nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án trước ngày 29/6.