Rà soát dự thảo quy định tiền sử dụng đất, đề xuất giảm giá thành nhà ở xã hội, 5 trường hợp không được cấp sổ đỏ

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành, chuyên gia, đại diện hiệp hội bất động sản để rà soát, hoàn thiện 2 dự thảo nghị định: Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, ngày 1.7. (Nguồn: VGP)

Tiếp thu tối đa, rà soát kỹ lưỡng, bảo đảm chất lượng 2 nghị định quan trọng về đất đai

Chiều 1/7, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành, chuyên gia, đại diện hiệp hội BĐS để rà soát, hoàn thiện 2 dự thảo nghị định: Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Báo cáo nội dung dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Thứ trưởng Bộ Tài chính Bùi Văn Khắng cho biết, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, chỉnh sửa, bổ sung quy định miễn tiền thuê đất đối với trường hợp đất không phải là đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng an ninh; xác định rõ cách tính tổng diện tích sàn sử dụng để tính tiền sử dụng đất trong trường hợp nhà ở nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng; cách tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh, thay đổi quy hoạch; miễn tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trường hợp chuyển tiếp đối với những dự án nhà ở thương mại chưa nộp đủ số tiền thực hiện nghĩa vụ phát triển NƠXH.

Ngoài ra, Bộ Tài chính đã tổng hợp ý kiến các bộ, ngành, địa phương để trình Chính phủ báo cáo Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo khoản 2, Điều 157 Luật Đất đai.

Tại cuộc họp, lãnh đạo các Bộ TN&MT, GD&ĐT, Y tế, KH&ĐT đã nêu ý kiến liên quan đến quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất trong lĩnh vực y tế, giáo dục, các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư…

Phó Thủ tướng giao Bộ Tài chính phối hợp với các bộ, ngành liên quan để xin ý kiến thành viên Chính phủ: Danh mục các dự án được miễn toàn bộ vòng đời dự án, dự án được giảm một số năm hoặc tỷ lệ nhất định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lấy ý kiến thành viên Chính phủ; phương án thu khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất;…

Về dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Bộ TN&MT đã giải trình, làm rõ thẩm quyền quyết định Trung tâm phát triển quỹ đất; các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; áp dụng phương pháp định giá đất; các nội dung chi theo phương án sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

Cơ quan soạn thảo đã bỏ quy định về Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an giao thủ trưởng đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

Bộ TN&MT đã rà soát, tiếp thu, bổ sung quy định phân biệt hoạt động lấn biển với hoạt động đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình đê điều, phòng, chống thiên tai; nội dung phương án sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế; nguyên tắc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất; phương án sử dụng đất của công ty nông, lâm nghiệp; hoạt động đầu tư, xây dựng công trình, hạng mục công trình đê điều, phòng, chống thiên tai không là hoạt động lấn biển; quy định thời gian xử lý trường hợp cá nhân trúng đấu giá nhưng không thành lập tổ chức kinh tế…

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ TN&MT khẩn trương rà soát, tiếp thu các ý kiến đóng góp cho cơ quan soạn thảo về thể thức, thuật ngữ, kỹ thuật soạn thảo để khẩn trương hoàn thiện và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, ban hành theo đúng thời hạn.

Đề xuất giải pháp tăng nguồn cung, giảm giá thành NƠXH

Góp ý vào Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH đang được xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ ướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đề xuất dự án NƠXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần và quy định hoán đổi quỹ đất 20% ở vị trí khác có giá trị tương đương để tăng nguồn cung và kéo giảm giá thành NƠXH.

HoREA cho biết, Luật Nhà ở 2023 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH có nội hàm tương đồng Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH đã quy định.

Do đó, quy định dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần sẽ tác động làm tăng hiệu quả sử dụng đất, bởi lẽ với cùng một diện tích đất thì dự án NƠXH sẽ tạo được nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần nguồn cung căn hộ của dự án nhà ở thương mại.

Mặt khác, việc cho phép dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần càng chứng minh tính đúng đắn về tác động làm tăng hiệu quả sử dụng đất đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH đã được quy định tại Luật Nhà ở 2023.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định này sẽ tác động làm tăng nguồn cung NƠXH trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành NƠXH do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ NƠXH, do số lượng căn hộ NƠXH của dự án nhiều hơn, được tăng khoảng 1,5 lần.

Đáng chú ý, quy định này cũng có tác động khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để đưa các quỹ đất này tham gia thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 – 2030.

Bởi, nếu không cho phép dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần thì các doanh nghiệp sẽ lựa chọn sử dụng các quỹ đất mà mình đang có, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án BĐS, nhà ở thương mại để kinh doanh thay vì làm NƠXH.

Theo HoREA, thị trường BĐS hiện nay vừa thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, vừa “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp, rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và NƠXH, nên với quy định dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần sẽ có tác động tích cực góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà trên thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, đối với quy định về trường hợp bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, HoREA cho rằng việc quy định bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải bảo đảm nguyên tắc có giá trị tương đương với giá trị của quỹ đất phải dành để xây dựng NƠXH của dự án, không thể áp dụng có diện tích đất ở tương đương với quỹ đất NƠXH (hoán đổi).

HoREA nhận thấy Luật Nhà ở 2023 quy định bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó đã quy định rất uyển chuyển, linh hoạt.

Do đó, Hiệp hội đề nghị quy định bố trí quỹ đất NƠXH ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có vị trí trong cùng đô thị (ưu tiên bố trí tại cấp huyện đó hoặc cấp huyện liền kề) nơi có dự án đó là hợp tình hợp lý và tương đồng với cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 về thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Từ 1/8, bảy trường hợp không được cấp sổ đỏ

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8 nêu 7 trường hợp đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Khoản 1 Điều 151 của Luật này quy định người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ trong các trường hợp cụ thể.

Thứ nhất, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn gồm xây dựng công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; công trình công cộng do UBND cấp xã đầu tư, quản lý, sử dụng, sẽ không được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, đất được Nhà nước giao để quản lý, sẽ không được cấp sổ đỏ, gồm đất công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn công trình; đất có mặt nước của sông và đất có mặt nước chuyên dùng; quỹ đất đã được Nhà nước thu hồi; đất để thực hiện dự án đầu tư; đất dùng vào mục đích công cộng; đất chưa giao, chưa cho thuê tại địa phương; đất chưa sử dụng tại các đảo; đất giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

Trừ trường hợp đất được giao để sử dụng nằm chung với đất được giao để quản lý, thì được cấp sổ đỏ với phần diện tích giao sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước.

Thứ ba, đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, cũng không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đã được phê duyệt.

Thứ tư, đất nhận khoán không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đất nông nghiệp, lâm nghiệp có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước 1/2/2015 theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Thứ năm, đất đã có quyết định thu hồi của Nhà nước không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đã quá ba năm từ khi có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện dự án.

Thứ sáu, đất đang tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án hoặc quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cũng không thuộc diện được cấp sổ đỏ.

Thứ bảy, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để dùng vào mục đích công cộng không nhằm kinh doanh, sẽ không được cấp sổ đỏ.

Các tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ đỏ

Luật Đất đai mới cũng nêu 5 trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ đỏ tại khoản 2, Điều 151.

Theo đó, thứ nhất, tài sản gắn liền với thửa đất thuộc 7 trường hợp nêu trên, sẽ không được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, nhà ở, công trình xây dựng tạm thời trong thời gian xây công trình chính hoặc công trình bằng tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ vận hành công trình chính, cũng không được cấp sổ đỏ.

Thứ ba, tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, quyết định thu hồi đất của Nhà nước, sẽ không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đã quá ba năm mà không thực hiện dự án.

Thứ tư, nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm cấm xây dựng; lấn chiếm mốc giới bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử – văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được phê duyệt mà không phù hợp quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp sổ đỏ.

Trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ năm, tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, cũng không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp tài sản đã xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp.

Điều 148 quy định 6 trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở.

Còn Điều 149 quy định 5 trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là công trình không phải nhà ở.