Quy định “oái oăm” khiến chủ đầu tư không thể xây dựng dự án trên chính đất của mình

Trong kỳ họp tới đây, bên cạnh xem xét thi hành sớm Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, dự kiến Quốc hội sẽ xem xét 2 Nghị quyết khác cũng liên quan tới thị trường bất động sản.

Thứ nhất là Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Thứ hai là Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trong trường hợp Quốc hội không thông qua Nghị quyết đầu tiên có thể tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản.

Chủ tịch HoREA phân tích: Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhưng Nghị quyết này không được Quốc hội thông qua, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Trong khi đó, thị trường hiện nay có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có đất khác không phải là đất ở, mà hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên đất của chính mình.

Nguyên nhân là do không đáp ứng quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 yêu cầu nhà đầu tư phải “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.

Thị trường tiếp tục tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc “neo” giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.  

Ông Châu lấy ví dụ, tại tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với một khu công nghiệp có quy mô diện tích khoảng 3.000 ha, được điều chỉnh giảm hơn 1.000 ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ bao gồm nhà ở thương mại.

Hiện đã có 3 doanh nghiệp nhận chuyển nhượng hơn 1.000 ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, cả 3 doanh nghiệp trên đây đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vì thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở”. 

Tương tự, tại TP HCM có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở”, chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn nên không được công nhận chủ đầu tư.

Điển hình là trường hợp Công ty bất động sản V. đã mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại Ngân hàng thương mại Q. là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Tân có diện tích hơn 6 ha thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Nhưng, điều oái oăm là Công ty V. thì không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp và cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp quy hoạch (mới) đã được phê duyệt.

Công ty V. lại cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do Công ty V. đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” theo hiện trạng sử dụng đất.

Trước những bất cập nêu trên, ông Châu kiến nghị Quốc hội xem xét và thông qua Nghị quyết thí điểm về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.