Quốc hội nghe báo cáo về quản lý thị trường bất động sản

Khả năng tiếp cận đất đai còn khó khăn

Báo cáo kết quả giám sát chuyên đề trước Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, giai đoạn 2015-2023, thị trường bất động sản (TTBĐS) đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia; tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội. Đến cuối giai đoạn giám sát, có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. Về nhà ở xã hội (NOXH), có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.

Hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ và liên tục được hoàn thiện, tạo khung khổ pháp lý cho việc phát triển của TTBĐS và NOXH. Trong giai đoạn 2015 – 2023, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý TTBĐS được ban hành mới hoặc sửa đổi, bổ sung gồm 23 Luật và 2 Nghị quyết của Quốc hội, 76 Nghị định và 2 Nghị quyết của Chính phủ, 10 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ và 87 Thông tư của các Bộ, cơ quan ngang Bộ và nhiều văn bản quy phạm pháp luật của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; liên quan đến phát triển NOXH có 12 Luật và 4 Nghị quyết của Quốc hội, 43 Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ và 25 Thông tư.

Về công tác quy hoạch liên quan đến TTBĐS và NOXH, đã có nhiều bản quy hoạch được ban hành, bao gồm quy hoạch cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh, quy hoạch đô thị, xây dựng và quy hoạch sử dụng đất các cấp; các địa phương đã ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, góp phần cụ thể hóa và triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Tuy nhiên, còn có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa các quy hoạch; Chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa bảo đảm tầm nhìn dài hạn; Các quy hoạch chậm được ban hành. Bên cạnh đó, việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 – 2030) chưa đạt yêu cầu.

Về việc triển khai các dự án BĐS và NOXH, quy trình, thủ tục đầu tư, điều kiện tiếp cận đất đai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, việc triển khai đầu tư dự án BĐS và NOXH ngày càng được chuẩn hóa. Tuy nhiên, trình tự, thủ tục còn phức tạp, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước quy trình theo quy định của nhiều VBQPPL khác nhau thiếu liên thông, thống nhất, một số quy định chồng chéo, thiếu thống nhất dẫn đến ách tắc trong triển khai dự án. Công tác cải cách hành chính còn nhiều bất cập; việc giải quyết hồ sơ còn chậm, thời gian thường dài hơn so với thời hạn pháp luật quy định; nhiều thủ tục không xác định được thời hạn…

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận đất đai còn khó khăn. Nhiều địa phương còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá sàn nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đấu thầu, về xác định thời điểm giao đất để định giá đất. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có biểu hiện bất thường, tạo mặt bằng giá đất cao; quy trình đấu giá còn phức tạp. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc do sự thay đổi của quy định pháp luật; một số dự án không thể thỏa thuận được hết diện tích đất nên không thể triển khai được dự án hoặc hoàn thành dự án.

Mặt khác, các địa phương còn lúng túng trong việc giao, cho thuê đất có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nông lâm trường; sắp xếp cơ sở nhà đất của cơ quan nhà nước; thực hiện hình thức xây dựng – chuyển giao (dự án BT); việc sử dụng quỹ đất để thanh toán theo hợp đồng BT đã ký kết. Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án BĐS bị đình trệ. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm BĐS mới.

Về nguồn vốn cho TTBĐS và NOXH, báo cáo cho biết, trong giai đoạn 2015 – 2023, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đều có sự tăng trưởng, chiếm tỷ trọng từ 18-21% trong tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Các doanh nghiệp BĐS là tổ chức phát hành lớn trên thị trường trái phiếu với mức lãi suất phát hành cao, có những thời điểm gần gấp đôi so với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng để thu hút các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các dự án BĐS mới khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, lãi suất còn cao; một số tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng BĐS trên tổng dư nợ cao, tiềm ẩn rủi ro tín dụng; quy định nội bộ về cấp tín dụng, công tác thẩm định, tái thẩm định tài sản bảo đảm, kiểm tra, giám sát sau cho vay còn nhiều tồn tại….

Tập trung khắc phục các tồn tại, hạn chế, vướng mắc, yếu kém

Đoàn giám sát của Quốc hội đánh giá, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định, dẫn đến cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, mất cân đối cung – cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn. Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm BĐS không cao…

Để thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững, Đoàn giám sát kiến nghị Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH trên cơ sở kết quả giám sát, tập trung vào các nhiệm vụ, giải pháp triển khai thi hành các Luật mới được ban hành và tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật. Đồng thời, tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, định hướng của Ban chấp hành Trung ương, Bộ Chính trị về hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, tạo cơ sở pháp lý cho TTBĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Đối với Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương, Đoàn giám sát kiến nghị giao Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cơ quan, tổ chức có liên quan tiếp tục rà soát những tồn tại, hạn chế của chính sách, pháp luật trong quản lý TTBĐS và phát triển NOXH đã được nhận diện, được điều chỉnh tại các luật, văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đã ban hành và có giải pháp đồng bộ, cụ thể để khắc phục tồn tại, hạn chế, vướng mắc, yếu kém quản lý TTBĐS và phát triển NOXH đã nêu tại Báo cáo của Đoàn giám sát, hướng tới phát triển TTBĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, đa dạng hóa sản phẩm cho TTBĐS, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội.

Về giải pháp cần thực hiện ngay, Đoàn giám sát đề nghị Chính phủ tập trung chỉ đạo các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương hoàn thành việc ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật mới ban hành có liên quan đến quản lý TTBĐS và phát triển NOXH theo thẩm quyền trước ngày 1/12/2024. Đồng thời, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thực sự khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2015-2023, bao gồm cả các văn bản mới được ban hành được Chính phủ nhận định là đã điều chỉnh các hạn chế, vướng mắc, tạo hành lang pháp lý an toàn, đầy đủ, thuận lợi, ổn định, khả thi cho các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống người dân, nhất là các quy định chuyển tiếp, bảo đảm điều kiện tiếp cận, sử dụng đất và các nguồn lực khác công bằng, công khai, hiệu quả…

Đồng thời, Đoàn giám sát đề nghị Chính phủ có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích – chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để TTBĐS bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, vì lợi ích chung, tổng thể, giải phóng nguồn lực cho TTBĐS, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế – dân sự; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật.

Tích cực triển khai cho vay hỗ trợ NOXH, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để triển khai hiệu quả gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tiếp tục tiết giảm chi phí để phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NOXH, nhà ở công nhân.