Quốc hội giám sát tối cao việc quản lý thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội

Triển khai khoảng 800 dự án nhà ở xã hội

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh – Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội đã trình bày Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023. Trong đó cho biết, đây là chuyên đề giám sát khó. Nội dung, phạm vi giám sát rộng do thị trường bất động sản (BĐS) và nhà ở xã hội (NOXH) liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau; liên quan đến trách nhiệm quản lý của nhiều Bộ, ngành, địa phương. 

Đồng thời, trong thời kỳ giám sát đã có nhiều sự thay đổi về chính sách, pháp luật; phạm vi giám sát không chỉ bao gồm những dự án mới triển khai mà còn có nhiều dự án đã và đang được triển khai từ trước đó, giao dịch BĐS rất đa dạng, dẫn đến có những thông tin, số liệu không thể thu thập đầy đủ, phân tách rõ ràng. 

Qua giám sát cho thấy, giai đoạn 2015-2023, thị trường BĐS đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia; tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp Nhân dân; góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế – xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước và góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân. 

Theo báo cáo của đoàn giám sát, giai đoạn 2015-2023, quy mô giá trị tăng thêm ngành kinh doanh bất động sản (theo giá hiện hành) tăng dần qua từng năm, từ khoảng 83.000 tỷ đồng đến hơn 121.000 tỷ đồng, bình quân tăng trưởng 2,72%/năm. Diện tích đất được quy hoạch cho phát triển đô thị tăng lên hằng năm so với tổng diện tích tự nhiên; tỉ lệ đô thị hóa tăng từ 30,5% năm 2010 lên khoảng 40% năm 2020. 

Đến cuối giai đoạn giám sát, có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. 

Về NOXH, có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.

Thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội còn rườm rà

Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường BĐS và NOXH còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung – cầu; giá BĐS còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Các loại hình BĐS mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể điều chỉnh.

Việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 – 2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển NOXH. Một số địa phương có nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp phát triển hình thức xây dựng nhà trọ cho công nhân thuê do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, nhưng chưa bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, do đó chưa bảo đảm an toàn, điều kiện sinh sống, làm việc cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp.

Cơ bản các địa phương đã quan tâm bố trí quỹ đất để xây dựng NOXH khi lập, phê duyệt các quy hoạch và khi chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải bố trí quỹ đất 20% làm NOXH. Tuy nhiên, còn nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH; việc phát triển NOXH chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, nhưng việc triển khai còn nhiều bất cập, vướng mắc.

Bên cạnh đó, mặc dù các hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về NOXH đa dạng, phong phú, phù hợp nhưng việc xét duyệt đối tượng và xác minh điều kiện được hưởng chính sách về NOXH (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có NOXH, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhânL) còn nhiều thủ tục phức tạp, rườm rà; một số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể, công tác phối hợp giữa các sở, ban, ngành địa phương thiếu chặt chẽ nên gây khó khăn khi triển khai, thời gian thực hiện kéo dài…

Đoàn giám sát cho rằng những tồn tại, hạn chế nêu trên do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan nhưng nguyên nhân chủ quan là chủ yếu. Bên cạnh nguyên nhân do quy định pháp luật cả ở luật và văn bản quy định chi tiết thi hành luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển NOXH giai đoạn 2015-2023 còn bất cập, phần lớn do việc tổ chức thực hiện các cấp, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế, có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ. 

Rà soát, tháo gỡ khó khăn để hài hòa cung-cầu

Đoàn giám sát nhận thấy, trong năm 2023-2024, Chính phủ đã trình Quốc hội xem xét, thông qua nhiều dự án Luật quan trọng liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường BĐS và phát triển NOXH như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Chính phủ, các bộ, ngành đã khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết các Luật. Các địa phương cũng đang gấp rút hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền. 

Đồng thời, Quốc hội và Chính phủ đang xem xét, hoàn thiện nhiều dự án Luật khác có liên quan về quy hoạch đô thị và nông thôn, đầu tư, quy hoạch, phòng cháy, chữa cháy, địa chất và khoáng sản, công chứng… 

Đoàn giám sát kiến nghị Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển NOXH trên cơ sở kết quả giám sát, tập trung vào các nhiệm vụ, giải pháp triển khai thi hành các Luật mới được ban hành và tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật.

Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến quản lý thị trường BĐS và phát triển NOXH, tạo cơ sở pháp lý cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. 

Đoàn giám sát cũng kiến nghị, Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương tiếp tục rà soát những tồn tại, hạn chế của chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội đã được nhận diện, có giải pháp đồng bộ, cụ thể để khắc phụct; hướng tới phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững. Đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường BĐS, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội.