Sáng nay 15/1, Quốc hội khai mạc trọng thể kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV. Sau phiên họp trù bị, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Quốc hội đã nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội thảo luận về một số nội dung mới hoặc còn có nhiều ý kiến khác nhau của dự thảo luật này.
Đại biểu Hà Sỹ Đồng phát biểu tại hội trường Quốc hội sáng nay 15/1 – Ảnh: N.T.L
Tham gia ý kiến tại phiên thảo luận ở hội trường, đại biểu Hà Sỹ Đồng, Ủy viên Ủy ban Tài chính và Ngân sách của Quốc hội, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh nêu rõ: Mặc dù Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị tập trung thảo luận 3 nội dung về sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật, nghị quyết của Quốc hội có liên quan đến đất đai, quy định chuyển tiếp và điều khoản thi hành, tuy nhiên trước kỳ họp này, nhiều cử tri vẫn tiếp tục có ý kiến về một số vấn đề liên quan đến thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm và đất làm dự án nhà ở thương mại nên đại biểu tiếp tục đề nghị Quốc hội xem xét vấn đề trên để Luật Đất đai khi ban hành có thể đáp ứng tốt nhất yêu cầu của thực tiễn.
Thứ nhất, về thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm:
Điều 34 của dự thảo quy định về quyền của doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập thuê đất trả tiền hằng năm. Các dự thảo trước đã cho phép quyền thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm. Điều này giúp các doanh nghiệp có thể huy động được vốn trong giai đoạn đầu để thực hiện dự án sản xuất – kinh doanh. Nhưng, dự thảo lần này đã có quy định không cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm, chỉ quy định quyền được bán, chuyển nhượng quyền thuê và quyền thế chấp tài sản trên đất.
Quy định trên cùng với việc giảm rất nhiều trường hợp được thuê đất trả tiền một lần sẽ khiến các doanh nghiệp rất khó huy động được vốn tín dụng để xây dựng nhà xưởng, hạ tầng.
Có thể có ý kiến cho rằng việc thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm là không khả thi vì các tổ chức tín dụng sẽ khó đồng ý loại tài sản thế chấp này.
Tuy nhiên, đây là việc của tổ chức tín dụng và khách hàng. Có thể có hợp đồng này không nhận, nhưng hợp đồng khác lại nhận. Ngân hàng này nhận, ngân hàng khác không nhận. Đây là vấn đề của thị trường, nếu luật quy định không cho phép thì khách hàng và tổ chức tín dụng có thoả thuận được thì cũng không được áp dụng.
Do đó, đại biểu đề nghị Quốc hội cân nhắc về việc quy định cho phép doanh nghiệp được phép thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm.
Thứ hai, về đất làm dự án nhà ở thương mại:
Vấn đề này, đại biểu đã có ý kiến tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV và đến nay, đại biểu vẫn giữ nguyên quan điểm là sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung nhà ở.
Tại điểm b, khoản 3, Điều 122 có quy định: muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Quy định này đặt ra một hạn chế rất khó hiểu là phải có một mét vuông đất ở trong diện tích đất dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào thì không được.
Đại biểu cho rằng: Việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào, vì có thể đề phòng trường hợp doanh nghiệp gom đất nông nghiệp tràn lan để làm dự án, nên dự thảo luật đưa thêm điều kiện này để hạn chế. Tuy nhiên, đây là biện pháp hạn chế ngẫu nhiên, không xuất phát từ lý lẽ hợp lý nào, như giải pháp chống ùn tắc giao thông cấm xe biển chẵn đi vào ngày lẻ và cấm xe biển lẻ đi vào ngày chẵn.
Đại biểu đề nghị việc hạn chế doanh nghiệp “ôm” đất nông nghiệp rồi làm dự án tràn lan cần được xử lý bằng các công cụ về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; bằng việc định giá đất chính xác nhằm thu lại địa tô chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất. Dự thảo Luật Đất đai lần này đã có các quy định rất chặt về các biện pháp này, vì thế mà việc duy trì một biện pháp hạn chế ngẫu nhiên như trên là không còn cần thiết. Hơn nữa, nhu cầu nhà ở của Việt Nam đang rất lớn. Giá nhà ở thương mại luôn cao, người dân ở Hà Nội mất vài chục năm đi làm để mua được 1 căn hộ chung cư. Một trong những nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở bị hạn chế bởi rất nhiều quy định vô lý. Trong đó có quy định phải có một mét vuông đất ở này.
Vì thế, đại biểu cho rằng, việc bỏ quy định này là biện pháp để tăng cung về nhà ở, giúp giảm giá nhà, giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở.
Thứ ba, về Điều 247 sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân:
Dự thảo quy định: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Quy định này rất tiến bộ. Người dân sẽ không có động lực để kê khai thấp giá chuyển nhượng đất để giảm thuế nữa. Hệ quả là giá trên hợp đồng sẽ là giá thật. Nhà nước dựa vào giá trên hợp đồng để xây dựng bảng giá cho các năm sau thì giá sẽ sát thực tế.
Tuy nhiên, điều này lại quy định 2 trường hợp: chuyển nhượng bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất khá phổ biến. Tuy nhiên, điều băn khăn, lo ngại là việc các bên liệu có cần phải tách riêng phần nào là giá trị quyền sử dụng đất, phần nào là giá trị tài sản trên đất không? Liệu có thể dẫn đến tranh luận giữa cơ quan thuế và người dân về việc đâu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần tuý, đâu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất không?
Vì vậy, đại biểu đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu quy định rõ hơn đối với các trường hợp như sau: hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chỉ có quyền sử dụng đất thì áp dụng bảng giá; hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì cho phép các bên tách riêng phần giá trị quyền sử dụng đất và phần giá trị tài sản trên đất.
Dự thảo Bộ Luật đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội biểu quyết thông qua vào phiên bế mạc kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV.
Nguyễn Thị Lý
